У тебя бизнес по аренде квартир долгосрочно или посуточно? Тогда ты по адресу.
Мне известны проблемы, с которыми сталкиваются предприниматели в арендном бизнесе, и то, как многие упираются в финансовый потолок и много работают. Я сам прошел этот путь.
В этой статье я расскажу о ключевых ошибках предпринимателей и методе, который позволит легко зарабатывать более 300, 500 тысяч рублей (даже в регионе). При этом снизить нагрузку и освободить время для себя и личной жизни.
Если ты новичок в этом деле, статья тоже будет полезна. Ты сможешь увидеть ошибки заранее и не допустить их.
Я сразу перешел на "ты" - это часть нашей культуры, в том числе так со мной общаются все сотрудники. Надеюсь на ответное "ты", если нам придется познакомиться.
Обо мне
Представлюсь. Савлович Илья, руководитель компании "Хозяин Сервис". С 2015 года занимаюсь арендой, доверительным управлением жилой недвижимостью долгосрочно и посуточно.
Рекомендую сразу подписаться на мой телеграм-канал, где я часто публикую полезную информацию.
В компании более 1100 объектов в управлении. Мы работаем в 15 городах России.
Кроме сотрудников у меня есть предприниматели-партнеры, которые присоединились к моим технологиям и благодаря этому вышли на доход более 300 000 и 500 000 рублей каждый месяц.
До аренды я начинал свой профессиональный путь в найме: 2 года бухгалтером, 4 года банковским юристом. В 2010 году я наконец достиг своей мечты и начал работать как предприниматель. Первый мой бизнес был очень нетривиальным: детективные услуги, коллекторская деятельность и проверки на полиграфе.
Это был интересный и доходный бизнес. Но по морально-этическим соображениям и рисками я решил прекратить. Я "наигрался" в разборки с должниками, поиском угнанных машин и выявлением неверных супругов.
Мне стало очень не хватать спокойного и благородного дела. Плюс я всегда тянулся к системе, автоматизации, а в прошлом бизнесе с этим сложно.
В 2015 году мой выбор пал на аренду квартир.
Начинал арендный бизнес я также в Ставрополе.
Особенности арендного рынка:
Арендный рынок огромен - более 8 миллионов квартир сдается по России. И это отличная возможность для роста дохода.
Арендный бизнес - это стабильность. Это не как продажах недвижимости: сегодня заработал, завтра нет. В аренде мы не переживаем за завтрашний день..
Есть периоды нестабильности в посуточной аренде. Пандемия, СВО и экономический спад сильно ударили по посуточному бизнесу. Но эта проблема решается:
Занимаемся двумя видами аренды: долгосрочной и посуточной.
Арендный рынок растет.
Первая причина: Высокие ставки по ипотеке. Люди больше начали сдавать-снимать, а не продавать-покупать недвижимость.
Вторая причина: Развитие культуры делегирования управления квартирами. Раньше люди сами ремонтировали свои машины в гаражах, чинили одежду. Сейчас подобные изменения претерпевает и сдача квартир в аренду. Все больше собственников предпочитают доверить все заботы профессионалам.
Начало арендного бизнеса:
В начале своего бизнес-пути я занимался только управлением арендными квартирами при сдаче на длительный срок и лишь позже добавил посуточную аренду.
Тогда я прошел через то, что часто слышу про арендный бизнес от коллег-предпринимателей:
- Много работы, но не высокий доход;
- Отсутствие системы, высокий уровень ответственности и стресса;
- Невозможность нормально отдохнуть, путешествовать.
Почти у всех предпринимателей в арендном бизнесе: стресс, усталость, высокая нагрузка, "в постоянных бегах". Через все это я прошел.
Особенно "напрягало" большое количество вопросов и коммуникаций, которые возникают с собственниками и арендаторами, хаос в этих отношениях. Когда одна сторона (собственник) хочет больше заработать, а другая (арендатор) меньше заплатить и больше получить.
Я часто общаюсь с предпринимателями, которые управляют 30-40 квартирами, находятся в постоянной нагрузке и это не приносит достаточного дохода. Либо вообще не дошли до доверительного управления, а занимаются только классическим поиском арендаторов.
Далее я поделюсь:
- Как не допустить классические ошибки;
- Как автоматизировать работу;
- Как снизить многие расходы;
- Как правильно делегировать;
- Как создать системный конвейер - действительно прибыльный бизнес, который работает на тебя, а не ты на него.
Подход, который я предлагаю, настолько эффективен, что два моих знакомых стали предпринимателями, открыли и успешно развили свой арендный бизнес в Ростове-на-Дону и Краснодаре.
Ошибки предпринимателей и эффективные решения.
Я знаю предпринимателей, которые зарабатывают 100 000 и более. Но это не 300 000 рублей. Для того, чтобы оставаться на доходе 100 000 рублей в регионе и 200 000 в Москве, достаточно быть просто коммуникабельным и энергичным.
Но далее что? Упираетесь в финансовый потолок при высокой личной нагрузке. Нет возможности поехать отдохнуть, заниматься собой и родными, вообще сложно успевать жить. При этом моложе мы не становимся, приходит выгорание, понимание, что попали в "беличье колесо" - надо всегда бежать, чтобы не падать в доходе. С возрастом мы не становимся энергичнее и здоровее.
Мой метод и технологии позволяют выстроить именно арендный бизнес, а не ремесло. Бизнес, который работает на вас, а не вы на него. Бизнес, который будет приносить прибыль, когда вы все больше времени решите уделять себе и близким.
Далее по пунктам.
1. Точно определить нишу.
Не распыляемся на продажи квартир, не распыляемся на коммерческую недвижимость. Только аренда и только жилая. А вот использовать 2 направления: посуточная и долгосрочная - целесообразно. 2 вида аренды позволяют снизить риски и перераспределить работу на случай падений в нише, вроде пандемии или СВО.
Когда предприниматель берет на себя все и вся, он входит в состояние "и жнец, и жрец, и на дуде игрец". Это игрок - одиночка, это ремесло, но не бизнес. Такой опыт практически невозможно делегировать, сложно обучать сотрудников, сложно масштабироваться. Это значит упереться в финансовый потолок, быть в постоянной "операционке" и никогда не создать системный бизнес.
Концентрация на аренде жилой недвижимости позволяет точно определить и автоматизировать бизнес-процессы. Есть хорошая фраза: "Бизнес - это повторяемые действия". А повторение действий возможно обеспечить только двигаясь в одном направлении.
2. Работать "в белую".
Работать "в серую" не просто рискованно. Это сложно и дорого. Сложно автоматизировать процессы - например, каждый платеж приходится разносить вручную. По моему опыту, интересные клиенты-собственники хотят работать официально. А те, кто уходит от налогов, более проблемные. Для обслуживания "черной бухгалтерии" приходится постоянно решать различные юридические и налоговые головоломки. Что-то прятать, чего-то бояться. Не официальные расчеты могут быть уместны на начальном уровне. Но если вовремя не легализоваться, то о масштабировании можно забыть. Такие расчеты приходится контролировать лично. А это значит - нескончаемый личный труд предпринимателя и стагнация. Чтобы бизнес дышал и развивался - работать нужно официально - "в белую". Как работаем я и мои партнеры.
У нас есть все знания и IT технологии для удобной работы " в белую" и они вам будут предоставлены.
3. Работать с помощником.
Посуточка давно работает с помощниками (бронистами). А вот в долгосроке это практически не встречается. Работать с помощниками важно в двух направлениях доверительного управления. Иначе предприниматель снова "с головой в операционке", а если он нанимает управляющих, то прибыль минимальная.
Без помощника управляющий охватывает в доверительном управлении - 30-40 квартир в долгосроке, не более.
С помощником наши управляющие работают с объемами и 170, и 240 квартир. Это важнейший фактор роста твоей прибыли!
Управляющий выполняет все выездные функции и решает лишь те вопросы, которые не может решить помощник. Все остальное - зона ответственности помощника:
- контроль платежей как арендаторов, так и арендодателей;
- контроль коммунальных платежей;
- решение мелких бытовых вопросов;
- организация дополнительных работ.
Работа с помощником имеет еще одно важнейшее значение - ваш бизнес становится безопаснее. Если ты начнешь масштабироваться и нанимаешь управляющих, то клиенты прикрепляются не к одному управляющему и их сложно "увести". У нас такого случая ни разу не было.
Для формирования устойчивой пары управляющий + помощник важно чёткое разделение обязанностей и должностные инструкции. Это все мы предоставляем.
У нас в штате есть отдел подготовленных помощников. 50% моих партнеров не нанимают своих помощников, а используют наш штат. Это особенно актуально, кода у тебя небольшое количество объектов и нанимать помощника еще рано.
4. Автоматизировать работу.
Выход на устойчивый и масштабный бизнес возможен только с автоматизацией. Если мы не будем автоматизироваться, наше место займут те, кто это могут.
Но автоматизация сама по себе вещь дорогая.
И как быть, оставаться в вечных бегах ремесленника? Нет. Объединяться. Что мы и делаем с партнерами.
Все технологии автоматизации, которые есть у меня, есть у моих партнеров. Наше преимущество - это CRM система, которая очень упрощает работу.
Покажу примеры (листай картинки вправо):
Именно автоматизация позволяет одному управляющему и одному помощнику обслуживать 240 помещений.
Это лишь малая часть, используемых мною и моими партнерами технологий. Если интересно подробнее, в моем канале есть более подробная подборка (хэштег) наших автоматизаций.
Я не обхожу стороной и развитие ИИ. Рано или поздно технологии заберут на себя бОльшую часть работы.
5. Четкие границы прав и обязанностей
Распространенная проблема. Мои коллеги-предприниматели часто не знают своих границ в отношениях с клиентами, либо не могут их установить.
Поэтому для многих работа превращается в постоянные выяснения отношений, разборки, кто за что отвечает, кто что обязан делать. Такая работа очень выматывает. И даже, если предприниматель с годами приходит
к психологической устойчивости, то передать этот опыт новому сотруднику очень сложно.
По этой причине многие предприниматели, занимающиеся поиском арендаторов в долгосроке, не переходят в доверительное управление, теряя деньги и их стабильность.
Достаточно один раз понять структуру этих отношений между Agent (Активный), Principal (Первый) и арендаторами. Расставить правильно роли и корректно определить права и обязанности в договорах.
У моих партнеров такой проблемы нет. У них есть все необходимое, чтобы спокойно работать самостоятельно или с сотрудниками. Чтобы создать из аренды не "кучу головняка", а понятный бизнес-конвейер повторяемых действий, где растут объекты и прибыль. Без хаоса и стресса.
6. Работать с юристом.
Предпринимателю в сфере аренды нужен юрист . Это и консультации в сложных вопросах, это разбирательства с арендаторами, а иногда и судебные дела. Наличие юриста часто является преимуществом при продаже услуги собственникам.
Лишь одна юридическая проблема может занять много времени. Но цель предпринимателя - зарабатывать деньги, а не оформлять документы и "копаться" в законах.
Прекрасно, если ты умеешь договариваться и решать проблемы, но иногда действительно нужна "тяжелая артиллерия". Я использую метафору: "Юрист - это бронепоезд, стоящий на запасном пути"))
При этом обеспечить себя надежным юристом в арендном бизнесе - дорого. А юристы на аутсорсе не обладают достаточной компетенцией в нашей узкой теме.
Чтобы партнерам не нести расходы, для них юридическая поддержка осуществляется централизованно, в том числе представление интересов партнера в судах.
Юрист консультирует и партнеров, и их клиентов. Представляет интересы собственников в суде при взыскании ущерба с арендаторов, современные технологии позволяют это делать дистанционно.
Фактически для твоих клиентов (собственников и арендаторов) ты представляешь нашего юриста как своего.
7. Масштабирование.
Под масштабированием я имею в виду не просто рост числа сотрудников-помощников. А именно привлечение управляющих, которые выполняют основные операционные функции и взаимодействуют с клиентами (арендаторами и арендодателями).
Это наиболее частая проблема предпринимателя - сложно делегировать основные процессы.
Предприниматель - это не методолог и тем более не педагог, у него нет времени на обучение. Передавать знания не просто сложно, но и не безопасно. Можно просто создать себе конкурента. Один - два неудачных опыта в поиске сотрудника, потраченное время и нервы и возникает установка "буду работать сам".
Но это тупиковый путь.
Делегировать нужно правильно:
1. Как выше писал - распределять работу между управляющим и помощником.
2. Упростить обучение. Для этого у нас есть система подготовки сотрудников: записанные вебинары, тесты, контроль знаний. Тебе не нужно тратить на это время.
3. Сформировать правильную мотивацию и отчеты. Чтобы сотрудники находились в условиях, когда им выгодно развиваться и работать с тобой.
Предприниматель в итоге плавно переходит на контроль показателей, финансов, маркетинга, работу с командой.
Масштабируемый бизнес, который не зависит от энергичности основателя - это совершенно другая система. Такой бизнес можно при желании выгодно продать. На этот случай у меня выстроена система управленческой финансовой отчетности: отчеты о прибылях и убытках, о движении денежных средств, баланс, операционная отчетность. Я помогу тебе перейти на такой уровень организации впоследствии.
8. Партнерство.
Реализовать все, о чем я говорил выше, возможно и самостоятельно. Однако есть два "но": время и деньги. Часто именно этих ресурсов в обрез у предпринимателей, занимающихся арендой квартир.
Когда я проходил через все ошибки бизнеса по аренде, то идея партнерства пришла довольно быстро.
Я решил предоставлять партнерам все, что было проверено мной. Именно партнерство дает возможность заработать каждому из нас больше, чем поодиночку.
У меня 2 вида партнерства:
1. White Lable - мы предоставляем тебе все необходимые знания, технологию, нашу IT-платформу. Ты работаешь под своим брендом.
2. С брендом "Хозяин Сервис": дополнительно мы предоставляем свой бренд и лидогенерацию (трафик заявок от собственников квартир).
Партнер может заниматься как обоими видами аренды - долгосрочной и посуточной, так и сконцентрироваться на одном направлении.
Действующие партнеры.
Мой первый партнер - Антон Шельдешев был дальним знакомым. До этого он не занимался бизнесом и работал в найме. Он опасался стартовать сразу, поэтому на некоторое время поработал у меня как Управляющий, оценил подход и лишь спустя некоторое время отправился в Краснодар.
Сейчас у него около 300 квартир в управлении. Антон только планирует расширяться на посуточную аренду, сейчас его специализация - долгосрок. Доход уже приближается к 1 миллиону рублей в месяц
Далее у меня появились партнеры в других городах: Москва, Сочи, Ростов-на-Дону, Томск. Все партнеры уже вышли на устойчивое развитие.
Замечу, что эти партнеры появились без рекламы, они находили сайт в интернете или приходили по рекомендациям от других партнеров.
Функциональные ценности для партнеров:
- Трафик лидов (заявок) от собственников квартир;
- Личный кабинет для собственников и арендаторов;
- Мобильное приложение для управляющего;
- Предоставление помощника/брониста;
- Предоставление дежурного 24/7 для поддержки ваших клиентов;
- Обучение ваших сотрудников;
- Круглосуточная поддержка;
- База знаний (регламенты);
- Закрытый чат для управляющих и партнеров;
- Прием платежей через единый эквайринг и СБП с формированием онлайн-чеков; Упрощение бухгалтерского учета; Налоговая безопасность;
- Поддержка юриста, налогового консультанта;
- Ведение ваших судебных дел;
- Автоматическое формирование договоров и др. документов;
- Электронная подпись для ваших клиентов с подписанием по SMS;
- Автоматическое распознавание документов клиента (OCR);
- Автоматическая проверка арендаторов по базам;
- Автоматизация рассылок по вашим клиентам (SMS и email);
- Автоматическое формирование и рассылка закрывающих документов для собственников;
- Все необходимые типовые формы документов.
Как стать партнером?
Итак, разберем как ты можешь за 1 неделю внедрить все, что я описал выше без каких-либо сложностей:
1. Расскажи о себе
На первом этапе мы знакомимся. И анализируем твой бизнес на предмет возможности партнерства.
Встречи проходят онлайн, либо в нашем офисе.
Сразу отмечу, я не работаю с желающими начать арендный бизнес, у которых еще нет объектов. Для желающих начать у меня есть обучающий курс. Этот курс позволит быстро "стартануть" в арендном бизнесе, попробовать, а лишь затем переходить к партнерству и полной систематизации.
2. Презентация нашей системы
Демонстрация наших технологий, автоматизации.
На презентации ты сможешь лучше погрузиться в наши технологии, которые делают бизнес высокодоходным, увидеть все воочию.
На этом этапе мой помощник также проанализирует финансовую модель, город, размер рынка.
Мы вместе определим и зафиксируем твои цели и ожидания, сроки. Для меня очень важно, чтобы они были достигнуты.
3. Подключение
Данный этап включает: подписание договора и техническую интеграцию.
Интеграция включает выдачу доступов к CRM-системе, заполнение реквизитов твоего ИП, знакомство с командой поддержки.
4. Обучение и сопровождение
После подключения тебя ждет учебный курс по аренде квартир.
Помимо обучения тебе будет назначен наставник, который поможет по всем возникающим вопросам.
Все партнеры свободно общаются в отдельном чате, где делятся опытом друг с другом.
Cо мной лично регулярно проходят онлайн-встречи, где я делюсь знаниями и помогаю партнерам.
Спасибо за внимание. Желаю успехов в бизнесе.
Для знакомства и оценки возможного партнерства или получения доступа к обучению оставляй заявку в форме для связи.
Также дублирую ссылку на мой телеграм-канал, где ты сможешь узнать много полезного.