Сегодня разберем первый бизнес-проект от нового девелопера FORST (дочерней компании ПИК) — одноименный жилой комплекс на Даниловской набережной. Ключи уже начали выдавать, поэтому самое время провести инвестиционный анализ и выяснить, есть ли здесь потенциал для доходности 30%+ годовых, которую я всегда ищу для своих клиентов.
***
Узнайте больше обо мне:
• Telegram: https://t.me/kirill_chacha_Realty_thought
• YouTube: https://youtube.com/@kirill_chachashvili
💵 Я - эксперт по инвестициям в недвижимость и диверсификации финансов. На этом канале я делюсь своими знаниями и опытом в области инвестиций, недвижимости и финансового планирования.
***
Что нужно знать о проекте
FORST позиционируется как жилой комплекс бизнес-класса на Даниловской набережной. Это фактически точечная застройка — один корпус на общем стилобате, который выглядит как четыре отдельных дома. Всего 808 квартир с потолками 2,85 м.
Отделка фасадов — клинкерная плитка разных оттенков серого (весьма качественная). Есть разнообразие остекления: прозрачные индивидуальные балконы, террасы, в некоторых квартирах есть патио.
Расположение и инфраструктура
Локация:
- Расположен рядом с ТТК и заправкой Лукойл
- В будущем появится выход к набережной
- Рядом строится ЖК Insider
- Планируется проект A-22 (две башни 34 и 42 этажа)
Транспортная доступность:
- Выезд на ТТК
- В перспективе развитие набережной до проспекта Андропова (планируемый срок строительства: 2025-2026)
Инфраструктура:
- На территории работает английский детский сад Discovery (900 м², 4-разовое питание)
- Поблизости ТЦ "Ривьера" с полным набором магазинов и развлечений
- Ривьера теперь включает и бывшую "Дубровку" (рынок переехал с прежнего места)
- До благоустроенной набережной Марка Шагала можно дойти пешком
- Современная школа в соседнем ЖК ЗИЛ
Особенности проекта и безопасность
- Закрытая территория с высоким уровнем безопасности
- Единое центральное лобби высокого класса с зоной библиотеки и лаунж-пространством
- Подземный паркинг на 273 машиноместа (соотношение 1:3 к количеству квартир)
- 153 кладовых помещения
- Трехуровневое благоустройство:Внутренний двор (большой по площади)
Детская площадка детского сада на втором уровне
Спортивная площадка также на втором уровне
Инвестиционный анализ. Текущие цены и перспективы
На момент написания статьи в продаже остались:
- Студии (27-30 м²) — от 18,5 млн рублей (≈615.000₽/м²)
- Двухкомнатные (63 м²) — около 30 млн рублей, со скидками от 26,5 млн (≈476.000₽/м²)
- Трехкомнатные со скидкой — от 28 млн рублей
- Квартиры с патио — от 37 млн рублей
- Пентхаусы (135-140 м²) — около 90 млн рублей (≈642.000₽/м²)
Особенности планировок
В квартирах предусмотрены:
- Просторные балконы с выходом как из кухни-гостиной, так и из спальни
- Кухни-гостиные до 25 м²
- Мастер-спальни с собственным санузлом и гардеробной
- В пентхаусах — кухни-гостиные почти 50 м² и множество гардеробных зон
Инвестиционная стратегия: как заработать 35% годовых
В соответствии с моим чек-листом из пяти ключевых критериев, давайте оценим ЖК FORST:
- Надежный застройщик ✓ (FORST — дочка ПИК, одного из крупнейших девелоперов)
- Ликвидные планировки ✓ (Есть эффективные студии и многокомнатные квартиры с мастер-спальнями)
- Внешние точки роста ✓ (Развитие набережной и соседних проектов)
- Выгодные условия приобретения ✓ (Сейчас есть существенные скидки)
- Цена ниже рынка ⚠️ (Учитывая качество проекта и локацию, цена адекватна рынку, но не ниже)
Финансовая модель на конкретном примере
Рассмотрим инвестицию в двухкомнатную квартиру 63 м² за 26,5 млн рублей (со скидкой):
Вход в проект:
- Первоначальный взнос (20%): 5,3 млн рублей
- Ипотека: 21,2 млн рублей под 8% годовых (программа для бизнеса)
Структура расходов за год:
- Обслуживание кредита: ~1,7 млн рублей в год
- Налоги и другие расходы: ~300 тыс. рублей
Прогноз роста стоимости:
- Завершение развития набережной: +10%
- Заселение комплекса и прилегающих проектов: +8%
- Общая рыночная динамика в бизнес-сегменте: +7%
Результат через 2 года:
- Прогнозируемая стоимость: ~34 млн рублей
- Вложено собственных средств: ~9 млн рублей (включая обслуживание кредита)
- Прибыль: ~7,5 млн рублей
- ROI: ~83% за 2 года или 35% годовых на вложенный капитал
Сильные и слабые стороны проекта
Плюсы:
- Готовый дом с выдачей ключей (минимальные риски)
- Закрытая территория с продуманной системой безопасности
- Качественное лобби и общественные пространства
- Перспективы развития прилегающей территории
- Хорошая транспортная доступность
Минусы:
- Невысокие потолки (2,85 м) для бизнес-класса
- Соседство с ТТК и заправкой (шум, загазованность)
- Ограниченное количество парковочных мест (1:3)
- "Монохромный" внешний вид (преобладание серого)
- Пока отсутствует собственная набережная (строительство в перспективе)
Для кого этот проект идеален?
- Для инвесторов, ориентированных на средний срок (2-3 года)
После завершения благоустройства набережной и развития окружающих проектов квартиры получат существенный прирост в цене. - Для молодых профессионалов без детей
Близость к деловым районам, хорошая транспортная доступность, наличие студий и компактных планировок. - Для тех, кто ценит безопасность и приватность
Закрытая территория и серьезная система охраны обеспечивают высокий уровень приватности.
Стоит ли инвестировать?
ЖК FORST — это добротный первый проект от нового девелопера. Он не революционный в своем классе, но определенно качественный. С учетом текущих скидок и перспектив развития района, проект представляет интерес для инвестиций.
Для максимальной доходности рекомендую:
- Выбирать квартиры со скидками
- Использовать финансовые инструменты (ипотека или рассрочка с минимальным первоначальным взносом)
- Ориентироваться на наиболее ликвидные форматы (студии или двухкомнатные квартиры)
- Придерживаться горизонта инвестирования 2-3 года
Как всегда, ключом к успешной инвестиции является правильная стратегия входа и выхода. Если вам интересно получить персональную консультацию по этому или другим объектам, где можно заработать 30%+ годовых на вложенный капитал — напишите мне.
А вы что думаете о проектах новых девелоперов? Интересны ли вам подобные инвестиционные разборы?
***
Узнайте больше обо мне:
• Telegram: https://t.me/kirill_chacha_Realty_thought
• YouTube: https://youtube.com/@kirill_chachashvili
***
#ЖК FORST #инвестициивнедвижимость #щукино #недвижимость #ипотека #рассрочка #недвижимостьмосквы #инвестиции #доходность #жилье #квартиры #КириллЧачашвили