Как выясняется, сейчас в Москве покупка стандартной квартиры с использованием рыночной ипотеки оборачивается многократной переплатой. По расчетам консалтинговой компании KEY CAPITAL, при текущей процентной ставке итоговая переплата за 30 лет может достигать 640%. Проще говоря, человек берёт одну квартиру, а платит как за восемь.
Такие цифры получились при анализе типового сценария. Квартира в новостройке комфорт-класса площадью 45,2 квадратных метра стоит в среднем 15,4 миллиона рублей. Если покупатель вносит 20% аванс и берет кредит на 30 лет, ежемесячный платёж при ставке 28% составит 287,5 тысячи рублей. Чтобы не отдавать более половины своего дохода на ипотеку, заемщик должен зарабатывать от 575 тысяч рублей в месяц.
Ключевая ставка Центробанка уже шесть месяцев держится на уровне 21%. Вслед за ней ставки по рыночной ипотеке к концу 2024 года поднялись до 30%, а в начале 2025 года снизились лишь до 28%. Даже это не делает займы доступнее — банки не спешат пересматривать условия, а средние зарплаты далеко не дотягивают до расчетного минимума для ипотечника.
По словам участников рынка, в реальности рыночную ипотеку в чистом виде почти не берут. Чаще всего она используется как дополнительный элемент при альтернативных сделках или комбинированных кредитах. Как считает основатель девелоперской компании SIS Development Ярослав Гутнов, сама по себе рыночная ипотека перестала работать — она заморожена до тех пор, пока ЦБ не начнет смягчать денежно-кредитную политику.
Альтернативой становится семейная ипотека. В ее рамках можно взять до 12 миллионов рублей под 6%. На ту же квартиру в 15,4 миллиона, используя комбинированный кредит, ежемесячный платёж составит 121,1 тысячи рублей, а переплата — 172,7%. Но и здесь не все просто: банки добавляют комиссии от 5 до 7% и требуют более сложного оформления.
Даже при льготной ставке итоговая переплата редко опускается ниже 40%, утверждают аналитики. Причина — длинные сроки и высокая начальная стоимость жилья. По мнению экспертов, оформлять ипотеку в текущих условиях оправданно только в том случае, если есть четкий план быстрой выплаты — например, после продажи другого объекта. Возможность рефинансирования может появиться ближе ко второй половине 2025 года, если Центробанк начнет снижать ставку.
