Суд высшей инстанции 09 января 2025 года вынес решение (Определение ВС РФ № 306-ЭС24-22988), которым утвердил следующие положения: • для проведения текущего ремонта согласие общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не требуется (далее – ОСС, МКД); • ремонт половины подъезда не является капитальным ремонтом. В Республике Татарстан Товарищество собственников жилья «Новый век» (далее – ТСЖ) в качестве нового управляющего начало осуществлять деятельность в одном из МКД, которым ранее управляло ООО «УО «Сервис Индустрия» (далее – УО). ТСЖ, образовавшееся из жителей МКД, обратилось с требованием к УО возвратить «аккумулированные и неосвоенные» средства в виде платежей, ранее собранных на текущий ремонт общего имущества и техобслуживание. Две судебных инстанции признали требования ТСЖ правомерными и взыскали с УО стоимость ремонтных работ, проведенных в МКД, (в том числе ремонт двух подъездов), указав следующее С нижестоящими инстанциями не согласился суд округа, который
Суд высшей инстанции 09 января 2025 года вынес решение (Определение ВС РФ № 306-ЭС24-22988), которым утвердил следующие положения:
• для проведения текущего ремонта согласие общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не требуется (далее – ОСС, МКД);
• ремонт половины подъезда не является капитальным ремонтом.
В Республике Татарстан Товарищество собственников жилья «Новый век» (далее – ТСЖ) в качестве нового управляющего начало осуществлять деятельность в одном из МКД, которым ранее управляло ООО «УО «Сервис Индустрия» (далее – УО).
ТСЖ, образовавшееся из жителей МКД, обратилось с требованием к УО возвратить «аккумулированные и неосвоенные» средства в виде платежей, ранее собранных на текущий ремонт общего имущества и техобслуживание.
Две судебных инстанции признали требования ТСЖ правомерными и взыскали с УО стоимость ремонтных работ, проведенных в МКД, (в том числе ремонт двух подъездов), указав следующее
- УО не представила предварительный (до проведения ремонта) акт осмотра МКД, составленный в соответствии с пунктами 13 и 14 Правил № 491. Акт должен был содержать сведения о наличии повреждений общего имущества МКД;
- УО не доказала, что соответствующие работы носили неотложный характер, были выполнены по указанию контролирующего органа (по предписаниям Органа ГЖН), или на основании обращений собственников помещений МКД;
- между тем, обязанность УО по надлежащему техническому содержанию общего имущества в доме не является безусловным основанием для удовлетворения требований любого собственника помещения в данном доме о проведении текущего ремонта общего имущества - при отсутствии законодательно установленной процедуры принятия соответствующего решения на ОСС;
- в силу изложенного, УО при составлении первичной документации должна была предпринять дополнительные меры, направленные на подтверждение обоснованности произведенных работ, с учетом целевого назначения перечисленных денежных средств, а также проявить необходимую степень осмотрительности, подтвердив документально факт надлежащего оказания услуг в конкретных правоотношениях;
- в свою очередь, спорный ремонт подъездов с ремонтом окон вообще является капитальным (поскольку оконные проемы являются элементами, функционально связанными с фасадом здания, от которых зависит герметичность и сохранение тепла в МКД), и поэтому УО не должна была производить его на деньги, собранные с жителей для целей текущего ремонта.
С нижестоящими инстанциями не согласился суд округа, который отменил состоявшиеся акты и во взыскании отказал:
- действительно, принятие решений о текущем ремонте ОИ в МКД относится к компетенции ОСС (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ) и проводится по решению ОСС (п.18 Правил № 491), однако УО в силу положений статьи 161 ЖК РФ, статьи 36 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений N 384-ФЗ, а также требований Правил № 170 при должном систематическом осмотре МКД, в том числе, принимая его в своё управление, и надлежащем исполнении возложенных обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества МКД, имела возможность выявить указанные нарушения и принять меры по их устранению, при этом устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта ОМИ МКД, является обязательным для УО в силу закона и договора управления МКД;
- УО несла ответственность за содержание и ремонт МКД и обязана была его проводить, устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в МКД и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий. При этом все текущие, неотложные, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС. В указанном случае суд ссылается на Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, Постановление Верховного Суда РФ от 29.05.2015 № 302-АД15-6712;
- отсутствие соответствующего решения ОСС не освобождает УО от исполнения предусмотренной законом обязанности по содержанию общего имущества в МКД в надлежащем состоянии и выполнения работ в целях обеспечения соблюдения характеристик надежности и безопасности МКД;
- относительно характеристики спорного ремонта подъездов, то с учетом пункта 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России), пункта 4.1 части 2 ст.44 ЖК РФ, пунктом 18 Правил № 491, Раздела 2 и пункта 2.3.4 Правил № 170, указанный ремонт является текущим, поскольку периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (пункт 3.2.9 Правил № 170), спорные ремонтные работы соответствовали перечню работ, относящихся к текущему ремонту, приведенному согласно пункту 2.3.3 Правил № 170 в приложении № 7;
- при этом спорный дом был построен в 2006 году, следовательно, по состоянию на 2016 год и 2019 год в указанном МКД в силу нормативных требований было необходимо проведение работ по текущему ремонту (что не исключается указанием судов на то, что дом являлся новым);
- в перечень работ в соответствии со сметными расчетами были включены покрасочные и подготовительные для того работы (в отсутствие работ по реконструкции и пр.), установка и крепление наличников (в отсутствие работ по замене заполнений оконных проемов), работы, направленные на утепление фасада, гидроизоляции кровли, прочие восстановительные работы;
- приведенное в судебных актах нижестоящих инстанций обоснование отнесения спорных работ не к работам по текущему ремонту, а к капитальному ремонту, поскольку оконные проемы являются элементами, функционально связанными с фасадом здания, от которых зависит герметичность и сохранение тепла в многоквартирном доме, а также поскольку МКД состоит из 4 подъездов, а работы выполнялись в 3-м и 4-ом подъездах, то есть объем работ превышал 30 процентов, не соотносится ни с фактическими обстоятельствами дела (с работами, указанными в сметах), ни с нормами действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения. Надлежащее обоснование недопустимости отнесения непосредственно перечисленных в локальных сметах работ к работам по текущему ремонту в обжалуемых судебных актах отсутствует;
- при этом проведение новых ремонтных работ в период управления домом ТСЖ не свидетельствует о некачественно произведенных работах предшествующей УО в 2016, 2019 годах.
Учитывая вышеизложенное, Верховный Суд отказал ТСЖ в пересмотре дела.