Для кого (для каких случаев): Для случаев уступки прав по договору долевого строительства.
Сила документа: Постановление арбитражного суда округа.
Схема ситуации
В 2014 году ИП1 заключил договор участия в долевом строительстве. Заплатил 6,25 млн. По проекту Застройщик должен был построить нежилые помещения площадью 1115,42 кв. м. Если площадь выйдет меньше, то Застройщик возмещает разницу, пропорционально полученной сумме.
Спустя пять лет ИП1 переуступает право требования по договору ИП2. Но так как объект уже почти закончен, стоимость его уже значительно выросла. Помещения уступлены за 52,5 миллиона.
Немного позже объект был сдан ИП2. Только оказался он почти на 10% меньше, не достроил Застройщик 107 квадратных метров. По договору долевого строительства с Застройщика можно было потребовать что-то около 500 тысяч (расчет исходя из первоначального договора – 6,25 млн). Только ИП2 по факту за помещения заплатил не 6 миллионов, а 52! А от этой суммы, если посчитать, то по факту не достроено еще на 4,1 миллиона. С кого их требовать?! ИП2 решил, что с цедента, т.е. – с ИП1!
И тут начались судебные баталии. Первый суд встал на сторону ИП1. Апелляция решила, что в споре имеет место нарушение принципа эквивалентности встречного исполнения, поскольку ИП2 за получение от ИП1 права требования к Застройщику было оплачено 52,5 млн. из расчета 47 067,47 руб. за кв. м (всего 1 115,42 кв. м), тогда как фактически передан объект меньшей площадью. Т.е. обязанность цедента выдать цессионарию неосновательно полученное возникает не из самого договора цессии и не из его нарушения, а из факта неосновательного обогащения цедента по причине передачи права требования, которое частично не существовало, и нарушения эквивалентности встречного предоставления.
Кассация поставила точку в споре. Решила, что нарушения принципа эквивалентности встречного исполнения не было. Из договора не следует, что уступается право требования по цене метра 47 067 руб. 47 коп. Об условиях договора долевого строительства ИП2 знал, о возможном изменении площади – также. Объект не только существовал, а был почти достроен. Неосновательного обогащения также не возникло.
Потенциальный участник долевого строительства при принятии решения о приобретении объекта недвижимости посредством заключения соглашения об уступке должен оценить возможные риски, возникающие при исполнении застройщиком обязательств по договору долевого строительства с отступлениями от условий договора о площади объекта, а именно, возврат денежных средств только в объеме, уплаченном застройщику.
Выводы и возможные проблемы
При уступке права требования по договору долевого строительства Застройщик отвечает по своим обязательствам исходя из стоимости первоначального договора. Потребовать свои кровные от цедента также не получится. Оценить свои риски следует заранее.
Цена вопроса: 4,1 миллиона или 107 квадратных метров.
Где посмотреть документы
КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 28.04.2025 N Ф09-680/25 ПО ДЕЛУ N А76-25336/2023
Строка для поиска в КонсультантПлюс: «уступка права требования по договору долевого строительства изменение площади».
Статья подготовлена с использованием материалов систем Консультант Плюс. Замечание! В записке представлены лишь некоторые из документов, поступивших в системы КонсультантПлюс за последнюю неделю. Полную картину изменения законодательства Вы сможете составить, ознакомившись со всеми последними документами, добавленными в системы КонсультантПлюс.
Заинтересовала статья? Больше материалов в нашей еженедельной рассылке «Аналитическая Записка для Руководителя»!
«Аналитическая Записка для Руководителя» - бесплатная еженедельная рассылка, предназначенная для руководителя любого уровня (начиная от руководителя организации, топ-менеджера - до руководителя подразделения).
Еженедельный обзор спорных практических ситуаций и их решений в формате «просто о сложном»!