Представьте себе: вы купили объект недвижимости, но спустя несколько лет неожиданно выясняется, что в предыдущей цепочке сделок с этим объектом было мошенничество, и законный собственник, которого обманули, теперь требует изъять имущество в свою пользу.
С одной стороны — добросовестный приобретатель объекта, с другой — законный собственник. На чью сторону встанет суд?
Недавнее решение Конституционного суда РФ показывает нам, что решение этого вопроса зависит от того, при каких обстоятельствах законный собственник лишился своего имущества.
В частности, в той конкретной ситуации, которая попала на рассмотрение КС РФ, собственник передал имущество по агентскому договору на реализацию — однако организация, выступавшая в качестве агента, свои обязательства не исполнила: объект продала, а деньги собственнику не передала.
По факту мошенничества было возбуждено уголовное дело.
А тем временем имущество было перепродано — и этот покупатель, который действовал абсолютно добросовестно, получил в итоге иск от первоначального (обманутого) собственника об истребовании имущества из незаконного владения.
Иск в суде общей юрисдикции отклонили, признав законным владельцем объекта конечного покупателя — поскольку первоначальный собственник сам добровольно передал свое имущество агенту с пакетом документов, а неисполнение агентом своих обязанностей по договору вовсе не означает, что объект выбыл из владения собственника против его воли.
Закон же предусматривает, что у добросовестного покупателя можно изъять имущество лишь в том случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (ст. 302 ГК РФ).
Собственника это решение не устроило — и он обратился в КС РФ.
Но там также поддержали добросовестного приобретателя, указав следующее:
- добровольная передача объекта во владение третьему лицу по договору (хотя бы и под влиянием обмана) создает видимость законности права собственности для всех остальных — в т.ч. для добросовестного приобретателя;
- обманутый собственник здесь в более выигрышном положении по сравнению с добросовестным приобретателем: первый может заявить гражданский иск о взыскании ущерба с мошенника в рамках уголовного процесса, тогда как второй оказывается и без имущества, и без денег.
Таким образом, КС РФ поддержал сложившуюся в судах общей юрисдикции практику о том, что имущество, переданное собственником по договору, не признается выбывшим помимо воли собственника — даже если впоследствии выяснится, что он передал его преступникам.
В этой ситуации имущество оставят у добросовестного приобретателя.
А вот если у собственника изначально похитили имущество, или незаконно переоформили право собственности на себя без договора — здесь уже добросовестному приобретателю придется расстаться с имуществом, суд будет на стороне собственника (определение КС РФ от 10 апреля 2025 г. № 907-О).