Неужели супермаркет уже с доставкой в пять кликов и за полчаса? Сети «Пятёрочка», «Перекрёсток» и «Чижик» теперь в Ozon — но к чему это приведёт, кроме скорости? Виски под акции, творог со СТМ и онлайн-битвы за покупателей — разбираемся, зачем Х5 Group вышла на маркетплейсы и какие шансы тут у арендаторов коммерческой недвижимости в Перми и по всей России.
Почему Х5 Group вышла на рынок маркетплейсов
Рынок онлайн-продажи продуктов в России ещё вчера выглядел вяло – даже в крупных городах доставка от супермаркетов работала кое-как. Пришёл 2024 год, и гиганты ритейла внезапно устремились в e-commerce. Х5 Group (управляет «Пятёрочкой», «Перекрёстком» и «Чижиком») запускает на маркетплейсе Ozon полноценные онлайн-витрины.
Что это значит на практике? Когда вы в Пермском крае хотите срочно сыр, молоко и бананы — теперь достаточно заказать в Ozon, и за 30–45 минут курьер из даркстора доставит всё, как в приложении экспресс-доставщиков.
Москва и Петербург — первые тестовые площадки. Дальше ожидается экспансия по всем крупным городам России. Если рассматривать бизнес через призму инвестора, шаг интересный: крупнейший ритейлер с выручкой более 2,9 трлн рублей за 2023 год (по данным отчёта самой группы и ЦБ РФ), перестаёт быть просто супермаркетом у дома и становится маркетплейсом в маркетплейсе. Это даже круче, чем двойной сыр в бургере.
Цифры, которые стоит знать инвестору
X5 Group — это:
- *20 000+ магазинов* по России, в том числе 1800+ точек в Пермском крае;
- более *14%* рынка розничной торговли продуктами в РФ;
- темпы роста e-grocery сегмента в России по данным Data Insight — более *86%* в 2023 году;
- *ROI для инвестиций в супермаркеты* в Перми и крупных городах: от 10% до 14% годовых (по данным ФНС и местных брокеров коммерции), окупаемость — 7–10 лет.
Экспансия на Ozon может увеличить объём онлайн-продаж X5 ещё на несколько миллиардов рублей. Для сравнения: оборот «Пятёрочки» за 2023 год по стране — 2,1 трлн, у онлайн-гипермаркетов («ВкусВилл», «Самокат» и др.) сумма существенно ниже, но динамика роста в 2–3 раза быстрее офлайна.
Три коммерческих объекта в новой реальности
Вопрос: где во всём этом бизнес на арендных помещениях?
1. Дарксторы X5, Пермь
- арендная ставка: от 750 до 1200 руб./кв.м в месяц;
- текущий арендатор — дочернее юрлицо X5 Group (100% оплата, сроки договора 5–7 лет, пролонгация);
- ROI: 10,5–13% годовых, окупаемость — 8–9 лет.
2. Магазин-пятёрочка у дома, Пермь
- арендная ставка: 1000–1500 руб./кв.м;
- стабильно высокие продажи, постоянный поток арендаторов-очередников;
- ROI: 11–13% годовых, окупаемость — 7–8 лет.
3. Мини-склад под последний километр, Пермь
- ставка: 900–1300 руб./кв.м;
- арендаторы: курьерские партнеры X5, Ozon Logistics;
- чаще краткосрочные договоры, но высокая загрузка (95%+), ROI — до 14% годовых.
Рост спроса на такие объекты очевиден: именно с них идёт быстрая доставка с онлайн-витрин Ozon.
Как рассчитать доходность инвестиций в объект
Главное для инвестора — реальная доходность, а не цифры с рекламы от брокера. Для расчёта:
1. Узнайте фактическую аренду за год: 1200 руб./кв.м*800 кв.м*12 = 11,52 млн руб.
2. Вычтите налоги (УСН 6%, если помещение не в собственности, плюс имущество — ставка зависит от кадастра).
3. Остаток делите на сумму вложений (стоимость помещения и оформление — скажем, 85 млн руб).
4. Доходность (ROI) = ~12–13% годовых (без учёта роста стоимости самого объекта).
Потенциал роста: если онлайн-продажи X5 через Ozon сработают лучше прогнозов, обороты дарксторов и магазинов вырастут, а ставка аренды подтянется к верхней границе рынка.
Плюсы и минусы для арендной коммерции
Плюсы:
- высокий трафик в онлайн-продажи — стабильность арендатора;
- длинные договоры с якорными компаниями X5 Group;
- тенденция развивать сеть не только в столицах, но и в регионах (Пермь, Екатеринбург, Казань и сотни других городов).
Минусы:
- высокая конкуренция среди собственников помещений;
- риски поэтапного ухода части offline-точек при отсутствии онлайн-роста;
- возможное снижение арендных ставок после масштабирования дарксторов и оптимизации X5 Group.
На что обратить внимание инвестору при выборе арендного объекта
- Прозрачность арендатора: проверяйте ФНС, сверяйте ИНН, проверяйте платежи.
- Срок и условия аренды: длинные договоры с пролонгацией — ваш плюс.
- Техническое состояние: Х5 предъявляет строгие требования к инженерии, особенно к дарксторам.
- Окружение: близость к транспортным артериям и жилым массивам влияет на грузопоток и скорость доставки.
FAQ про запуск онлайн-витрин X5 Group на Ozon
Что такое онлайн-витрина Х5 на Ozon?
Это раздел в самом маркетплейсе, где можно выбрать продукты из «Пятерочки», «Перекрестка» или «Чижика» и получить доставку за 30–45 минут.
Откуда идёт доставка и по каким городам?
На момент начала только Москва и Петербург, но расширение планируется по всем крупным городам России, в том числе в Пермском крае.
Какие ставки аренды у дарксторов и магазинов X5 в Перми?
Аренда даркстора — от 750 до 1200 руб./кв.м, классических магазинов — 1000–1500 руб./кв.м. По России диапазон чуть шире, в столицах дороже до 1800 руб.
Как рассчитать доходность инвестиций в такие объекты?
Всё просто: выручка по аренде минус налоги делится на сумму вложений. Сейчас реальные ROI 10–14% годовых для коммерческих объектов под X5 Group.
Риски инвестора — о чём помнить, прежде чем подписывать договор
- Конкуренция среди собственников помещений постоянно растёт: X5 часто диктует свои условия, а ставки могут меняться при пролонгации.
- Рынок e-commerce хоть и развивается, но возможны сбои — негативный опыт с партнёрами-посредниками был даже у крупнейших игроков.
- Законодательные изменения: онлайн-торговля и налоговая нагрузка на коммерческую недвижимость может быть скорректирована в течение 1–2 лет.
- Неравномерность развития по регионам: если Пермь подключится к доставке с задержкой на несколько месяцев, эффективная загрузка помещения снизится.
- Снижение маржинальности самой сети X5 в случае ценовых войн с Ozon и Wildberries.
- Требования к помещениям могут измениться в любой момент (формат dark store — свежая тема для Росреестра и БТИ).
Как итог: стоит ли инвестировать в объекты под X5 Group?
Рынок е-comm в России переживает нешуточную встряску — даже в регионах федеральные ритейлеры меняют схемы работы быстрее чем код в новом приложении. Открытие онлайн-витрин — шанс заработать на объектах под супермаркеты, складские блоки, дарксторы и хабы последней мили. Но без скепсиса идти в такие сделки опасно: проверяйте все документы, цифры и проверяйте ещё раз!
А вы уже инвестировали в арендную коммерцию, связанную с e-grocery? Что думаете о перспективах рынка в Перми и других городах России?
Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.
Доходные объекты в тг @gabkommers
Источники
Росреестр, ФНС, ЦБ РФ, Data Insight, публичные отчёты Х5 Group, девелоперы недвижимости, Ozon, профильные СМИ.
Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей тут @gabkommers
Что думаете об экспансии X5 Group? Пишите в комментариях — ваш опыт может быть полезен другим инвесторам!