В марте 2025 года банки начали значительно чаще одобрять ипотечные заявки. Доля отказов опустилась до 46%, что стало минимальным уровнем за последние двенадцать месяцев. Снижение связано с корректировкой условий государственных программ и улучшением доходности для кредиторов. Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования — попытка банков вернуть утраченные позиции после длительного периода ужесточения.
Влияние субсидий на поведение банков
Главным катализатором стало увеличение компенсации со стороны бюджета за выдачу займов по льготным ставкам. Речь идет о недополученном доходе, возникающим из-за высокой ключевой ставки. Если ранее размер субсидии составлял 2 процентных пункта, то с февраля показатель вырос до 3 и 3,5 п. п. в зависимости от цели кредита. Это изменение существенно увеличило доходность таких продуктов, благодаря чему банки стали активнее принимать заявки даже от клиентов с низкой платежеспособностью.
В условиях ограниченной маржинальности и дорогого фондирования любой источник дополнительного дохода приобретает особую ценность. По сути, речь идет о временной подмене рыночной логики государственной компенсацией, за счет которой кредиторы показывают неожиданную гибкость. Но это не отменяет осторожности: механизмы внутренней оценки заемщиков сохраняются, просто планка допустимого риска временно смещена вверх. В результате объемы одобрений в рамках программ с субсидией за март-апрель существенно увеличились.
Повышенная активность банков по одобрению ипотек не означает повсеместной доступности. Смягчение касается преимущественно программ с господдержкой. Для рыночных ипотек ставки останутся высокими с жесткими требованиями, особенно по вторичному жилью.
Коррекция ставок и рост спроса
Вторая причина роста одобрений — небольшое снижение ставок по рыночным продуктам. В марте наблюдалось незначительное, но ощутимое снижение: до 28,4% на вторичке и до 28,2% по новостройкам. При таких показателях часть заемщиков, прежде выжидавших, начали возвращаться на рынок. Это повлекло за собой рост числа обращений и расширение круга одобряемых заявок.
Спрос действительно оживился. В марте-апреле выдачи крупнейших банков удвоились по сравнению с январем-февралем. Только один из лидеров сегмента оформил ипотек на сумму свыше 360 млрд рублей — почти в два раза больше, чем зимой. Банки стремились закрепить эту динамику, оперативно корректируя внутренние политики и снимая избыточные ограничения, введенные в конце прошлого года на фоне стагнации.
Но даже в условиях более низких ставок далеко не все заемщики получили одобрение. Банки по-прежнему ориентируются на стабильный доход, положительную кредитную историю и наличие первоначального взноса. Пороговые значения по этим параметрам не ослаблены, а лишь временно обрабатываются с большим вниманием к контексту.
Господдержка как временный стимул
Именно государственные программы остаются основным источником притока новых клиентов на ипотечный рынок. В отдельных банках их доля в общем объеме выдач превышает 90%. Особенно востребована семейная ипотека. Она стабильно показывает высокий уровень одобрения, поскольку профинансирована за счет бюджета и сопровождается фиксированной ставкой.
Но без возможности получать комиссионные доходы от застройщиков банки теряют часть выручки, что делает программы с госучастием менее прибыльными. Некоторые из крупнейших игроков уже заявили о готовности пересмотреть объемы выдачи. Как только действующая компенсация перестанет покрывать издержки, то мотивация к активному участию в субсидируемых продуктах снизится.
Ключевым риском для заемщиков остается высокая зависимость одобрения от текущей господдержки. Изменение условий финансирования или прекращение субсидий автоматически приведут к росту отказов. Надежная ипотека вне госпомощи остается недоступной для большинства семей.