Один из частых рисков при покупке жилья на вторичном рынке – выяснить, что квартира, за которую вы уже отдали или хотите отдать деньги, находится под арестом, в залоге или с другим обременением. Поговорим о том, какими могут быть обременения, наложенные на недвижимость и как проверить покупку.
Что такое обременение и какие они бывают
Если коротко, то обременение – это ограничение возможности распоряжаться правом собственности на недвижимость (ее нельзя продать, обменять, подарить, заложить и т.п.), но пользоваться ей можно. В отношении квартиры могут действовать следующие типы обременений:
«Финансовые» обременения накладываются в рамках договоров, которые заключаются между физическими лицами или между физическими лицами и организациями.
- Залог. Квартира становится обеспечением по кредиту, причем возможны два варианта: у заемщика уже есть квартира и ему нужны деньги и тогда он отдает ее в залог по кредиту, или у заемщика нет квартиры, и он берет кредит на ее покупку, а купленная недвижимость становится залогом.
- Аренда. Зарегистрированный и оформленный по всем правилам договор аренды подразумевает что квартира может сменить собственника, но арендаторы имеют полное право пользоваться ей до истечения срока договора.
- Рента. Владелец передает квартиру в собственность плательщику, но продолжает жить в ней, а плательщик по расписанию выплачивает ему оговоренную сумму, ренту. После смерти рентополучателя все права на квартиру переходят к плательщику. Плательщик может продать рентную квартиру, но только с условием, что покупатель тоже будет следовать договору ренты и продолжит платежи.
«Юридические» обременения накладываются судебными приставами и налоговыми органами если недвижимость стала предметом тяжбы, имущественного спора, у владельца накопились штрафы ГИБДД, долги по ЖКУ, налоговые задолженности и т.п.
- Арест. Его накладываю на квартиру, принадлежащую должнику или ответчику по судебному иску, и он перекрывает все возможности распоряжаться правом собственности.
- Запрет. Более мягкий вариант: конкретному человеку (или нескольким людям) запрещается проводить какие-то определенные действия с квартирой, но остальное не запрещается.
«Управленческие» обременения возникают при распределении прав пользования недвижимостью и могут быть как чисто функциональными, так и связанными с финансовой стороной дела.
- Доверительное управление. В рамках заключенного договора между собственником и управляющим тот может сдавать квартиру в аренду и получать за это деньги, но не имеет права ее продать, подарить или обменять.
- Сервитут. Он может быть установлен как ограниченное право пользоваться чужой недвижимостью. Например, у квартиры есть несколько собственников, вы купили часть комнат, но пройти в одну из них можно только через чужую комнату – и тогда придется оформлять сервитут.
Хотите больше узнать о тонкостях работы с недвижимостью и финансовых инструментах? Подпишитесь на наш канал в Дзене: https://dzen.ru/norvikbank
Как обременения могут помешать при купле-продаже квартиры
Для начала, ряд обременений блокирует саму возможность заключения сделки. Если договор все же заключат и передадут деньги, то она в любой момент будет признана недействительной. В идеале продавец будет обязан вернуть деньги, но на практике это удается сделать не всегда и не сразу.
В более мягких вариантах у покупателя есть риск получить в довесок к купленной квартире ряд обязательств, о которых он не знал. Не все готовы к этому, а некоторые обязательства могут обернуться нарушенными планами и ненужными расходами.
Наконец, залоговые обременения технически не блокируют возможность купли-продажи квартиры, но договор должен составляться с согласия и с участием уже трех сторон: владельца (залогодателя), залогодержателя (чаще всего банка) и покупателя, а в тексте должно быть прописано, как будет решен вопрос обязательств залогодателя перед кредитором, так, чтобы не пострадали интересы ни одной из сторон.
Как проверить квартиру на обременения
Узнать о том, есть ли у квартиры какие-то обременения можно по следующей схеме:
- Запросить у продавца свежую (желательно не старше 3-5 дней) выписку из ЕГРН;
- Проверить квартиру или дом через сайт Росреестра;
- Проверить нынешних владельцев квартиры через картотеку судебных дел и через сайт ФССП.
Дополнительно подстраховаться нужно, включив в договор купли-продажи пункт о том, что продавец подтверждает и гарантирует, что квартира не находится в залоге, не арестована, в отношении собственников не действуют какие-либо запреты, не сдается в аренду или не принадлежит по ренте, а также на нее нет прав у каких-либо третьих лиц. С таким условием покупатель будет дополнительно защищен от возможных неприятностей с обременениями.
Материал подготовлен командой ПАО Норвик Банк
Норвик Банк предлагает услуги физическим и юридическим лицам: кредиты под залог недвижимости, вклады, расчетно-кассовое обслуживание, обмен валюты, дебетовые и кредитные карты. Читайте наш Блог на сайте, подписывайтесь на наш Телеграм-канал и будьте в курсе актуальных новостей!