Вы тоже заметили, что нормальных квартир в Москве почти не осталось? Разбираемся, почему

Вы мечтаете о новой квартире в Москве? В пределах МКАД, чтобы не тратить полжизни на дорогу? Чтобы стены не сырели, соседи не курили в лифте, а двор напоминал что-то человеческое, а не бетонную пустыню?

Поздравляю, вы опоздали.

Рынок новостроек комфорт-класса в Москве стремительно исчезает. Застройщики дружно переметнулись в бизнес-сегмент, где квадратный метр начинается от 350–400 тысяч рублей. ПИК, который когда-то был королем доступного жилья, теперь тоже сворачивает проекты комфорт-класса, переключаясь на более дорогие бренды — СРЕДА и FORMA.

Что остается? Либо переплачивать, либо копаться в том, что осталось. Давайте разбираться.

Вариант 1: Старый фонд — дешево, но больно

Если денег мало, а жить в Москве хочется, придется смириться с тем, что идеального варианта нет.

Не худший пример типичной московской хрущевки. Кирпичный дом - это "плюс"

Хрущевки

Плюсы:

• Цена. Самое дешевое жилье в пределах МКАД.
• Атмосфера. Дворы, где еще можно увидеть детей без гаджетов и бабушек на лавочках.
• Фитнес-зал в подарок. Каждый день — тренировка: 5 этажей вверх, 5 вниз.

Минусы:

• Теснота. Кухня 5 м², проходные комнаты, часто совмещенный санузел, прихожая, в которой не не встать вдвоем.
• Снос. Если ваш дом не попал в реновацию, он просто будет медленно разваливаться.

Знаменитый круглый дом на ул.Нежинской, д.13 по сути своей - обычная 9-этажная панелька

Панельные 9-этажки

Чуть лучше хрущевок, но не всегда. Лифт есть, но зимой стены могут промерзать. Совет: ищите кирпичные — они теплее.

Пример дореволюционного дома. Этот стоит на ул.Гиляровского. Постройка 1906 года. Был полностью реконструирован в 1985

Дореволюционные дома

Романтика с риском. В некоторых уже заменили перекрытия, в других до сих пор деревянные балки и дранка в стенах между комнатами. Зато — центр, арки, лепнина. Или клопы, сырость и сосед-алкоголик под вами.

Сталинки

Здесь лотерея. Можно найти квартиру с 3-метровыми потолками и паркетом, а можно — развалюху с проводами по стенам. Главное — смотреть не только на фасад, но и на состояние подъезда. А также изучать историю дома. Для строительства того времени было очень важно, какие именно слои населения в дом предполагалось заселять. Чиновникам, особенно высоким - прочность, комфорт и красота, рабочим - лишь бы крыша была над головой.

Улучшенная типовая планировка 2-комнатной квартиры в доме, построенном в 1984 году

Чешские и ленинградские проекты

Улучшенные панельки 70–80-х. Кухни от 8 м², раздельные санузлы, иногда рядом со спальнями, а не около кухни. Не только пассажирские, но и грузовые лифты. Лифтов стало минимум 2. Этажность возросла до 16-24 этажей.

Но этим домам уже по 40-50 лет. Они оказались не такими жизнестойкими, как сталинские строения. И выглядят не очень, и часто нуждаются как минимум в серьезном ремонте.

Справедливости ради надо добавить, в Москве программа капремонтов работает исправно. Жилой фонд ремонтируется по графику. Правда, жители ропщут, что не всегда так качественно, как хотелось бы.

Вариант 2: Панельки 90-х и нулевых — последний шанс на нормальное жилье

Серии П-44т, П-3м, КОПЭ— это пик эволюции панельного домостроения. Потом застройщики перешли на новое монолитно-каркасное строительство, и панели ушли в небытие.

Почему это хороший вариант?

• Нормальные планировки. Кухни от 9 м², раздельные санузлы.
• Лифты и мусоропроводы (хотя последнее — скорее минус).
• Цена ниже, чем у новостроек.

Но:

• Районы. Часто это Некрасовка, Бутово, Митино — далеко от центра.
• Панель есть панель. Шумоизоляция слабая, стены не дышат.

Типичная кухня в доме от ПИКа. Окна смотрят прямо в окна другого корпуса

Вариант 3: Новостройки комфорт-класса — остатки былой роскоши

Если ПИК вас пугает (а многих пугает), альтернатив почти нет.

Кто еще строит комфорт?

• ГК "Самолет"— но их проекты часто на самых неудобных окраинах.
• ГК "А101"— Новомосковск, хотя инфраструктура там растет.
• ГК "Инград"— но цены уже на грани бизнес-класса.

Вывод: если хотите новое и недорогое — придется либо смириться с ПИКом, либо ехать за МКАД.

Что делать, если денег мало, а жить в Москве хочется?

1. Смотреть вторичку. Иногда старый фонд после ремонта не хуже пиковской новостройки. Особенно по месту.
2. Искать способы заработать больше денег. И покупать все же бизнес-класс.
3. Рассмотреть ближнее Подмосковье. Если рядом метро — может быть выгоднее.
4. Ждать. Возможно, кризис заставит застройщиков снова вспомнить о комфорт-классе. Или хотя бы ипотека вернется к приемлемым процентам, и вы сможете позволить себе немного больше, чем сейчас.
5. Есть еще 1 формат нового жилья, на который стоит обратить внимание. Это квартиры в домах, построенных городом по программе реновации. Город постоянно продает излишки площадей в этих домах. Цены там лучшие на фоне других новых домов. Квартиры сдаются в основной массе с полным ремонтом. Качество построек и ремонтов в основном отличное. За редким исключением.

Состоянние квартир в домах, построенных по программе реновации. Листайте галерею

Вывод: Москва больше не для всех

Рынок жилья в столице жестко сегментирован. Если у вас нет 20+ млн на квартиру, выбор невелик: старый фонд, панельки или окраины.

Но! Даже в этих условиях можно найти уютное гнездышко. Главное — не вестись на маркетинг и смотреть правде в глаза.

Если планируете переезжать в Москву и не уверены, на какую квартиру здесь можете рассчитывать, пишите мне в вотсап +79153857212 или в телеграм @JuliaKiani слово КОНСУЛЬТАЦИЯ, и я помогу определиться.

А вы согласны? Или все-таки верите, что можно найти хорошее жилье за адекватные деньги? Пишите в комментариях!