Наш мозг забавно устроен — это ещё классик популярной психологии Роберт Чалдини описывал. Мы воспринимаем цену как критерий качества, и на этом построено множество маркетинговых манипуляций, которые говорят буквально следующее: «Дорогое = качественное!» При этом сказать, что это не так, тоже нельзя, здесь скорее можно сказать не всегда.
Больше интересного в моём телеграм-канале «Недвижимость Краснодара с Екатериной Романенко».
Перевёрнутый с ног на голову рынок, когда спрос не управляет ценой!
Последние три года мы наблюдаем рынок недвижимости, который не поддаётся логике, по сути, это очень похоже на плановую экономику, т.е. цены на недвижимость не формируются, а назначаются. И если вы спросите у кого-то из застройщиков почему цена именно такая цена? Вам, вероятнее всего сначала попытаются рассказать о себестоимости и прочих моментах, но когда вы станете задавать правильные вопросы - вам просто ответят, что причины таких цен они не знают, и поверьте - так скажут не просто какие-то клерки, а управленцы на уровне коммерческих и генеральных директоров - это проверено)
В ноябре прошлого года застройщики Краснодара были очень сильно напуганы и находились в одном шаге от жёсткого демпинга, которые бы привёл рынок в чувства.
Если не понимаете, о чём я, я немного погружу вас в контекст: сегодня, как и всегда, есть два показателя цен на недвижимость (их, конечно, не два, но два больших) — это цены на вторичку и цены на первичку. На нормальном рынке цены на вторичку всегда без исключения выше, чем цены на первичку, потому что вторичка — это сданное в эксплуатацию жильё, которое полностью готово к проживанию(чаще всего), а первичка — это, по сути, обещания о том, что вам когда-то построят жильё. Сегодня, в широком смысле слова "Сегодня" - цены на первичку выше, чем цены на вторичку.
Оцените всю комичность ситуации на рынке: в одном и том же доме готовая квартира с ремонтом стоит ДЕШЕВЛЕ квартиры, в паре подъездов от готовой, который ещё не сдан. Понимаете, что здесь нарушен рыночный принцип, и такое может существовать только в ситуации, где цены назначаются, а не формируются.
Почему в Краснодаре жильё дешевле, чем в других миллионниках и правда ли это?
На рынке недвижимости приточных регионов есть удивительная особенность, учитывая, что не многие любят цифры, информация порой успевает устареть на момент, когда о ней начинают говорить. И да, такая ситуация действительно была, но несколько раньше, сейчас всё начинает выравниваться, хотя и не полностью. Вот так выглядят цены на новостройки в городах - миллионниках сегодня - это средняя цена, по которой продаётся метр:
Есть ли что-то удивительное? Да буквально всё, и я и в коем случае не хочу обидеть города, которые здесь представлены, просто есть очень простой вопрос, который задаст себе любой, кто смотрит на эту таблицу:
В какие города из представленных люди переезжают?
И если по Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Тюмени, и даже Ростову на Дону(я имею ввиду сегодня) - вопросов нет, то в Нижний Новгород и Уфу, Челябинск - очередей не видно.
Понимаю, задело за живое жителей этих регионов, но я не имею в виду то, что регионы хуже или лучше, просто это сухая статистика — вот, к примеру, данные Росстата за первый квартал 2025 года о внутренней миграции в стране, т. е. о людях, которые переехали из других регионов и зарегистрировались на постоянной основе в данном регионе:
При этом обратите внимание, что Нижний Новгород и Уфа на сегодня стоят дороже, чем Краснодар, и я повторюсь: «Вопрос не в том, что Краснодар плох или хорош, здесь просто выше спрос, а если выше спрос, то? Правильно, как нас учили на уроках экономики, предложение становится дороже, но не на рынке недвижимости сегодня».
Так что не так с Краснодаром? Почему так дёшево стоит жильё?
Сказать, что оно стоит дёшево, на самом деле нельзя, так как полторы зарплаты курьера — это сегодня вовсе недёшево для таких категорий, как пенсионеры или работники бюджетной сферы, но по факту, если абстрагироваться от наших внутренних ощущений, то просто задумайтесь о следующем: на сегодняшний день обычный таксист или курьер в нашей стране может, откладывая половину своей заработной платы, за 5–6 лет стать владельцем квартиры в Краснодаре или в другом миллионнике. И вопрос не в том будет ли он откладывать, или нет, вопрос в самой возможности это сделать? Вы много стран знаете, где сам факт покупки недвижимости в одном из самых популярных городов этой страны доступен простым смертным за такой промежуток времени - я нет.
Ну да ладно, давайте к вопросу: почему так дёшево?
Дело в том, что в Краснодаре, благодаря субсидиям государства, сложилась очень интересная ситуация на строительном рынке — объём стройки значительно превысил потребность рынка. Не понимаете, давайте по-простому — построено столько, сколько купить за короткий промежуток не могут (важно именно словосочетание «за короткий промежуток»).
Вот, для понимания табличка по количеству одновременно строящихся домов по регионам РФ:
Вы же понимаете, что при всей неповторимости, уникальности и других особенностях Краснодарскому краю до Москвы приблизительно как из того же Краснодара муравью до Китая? Это же касается и Новосибирской области, которая, судя по всему, хочет повторить «успех» Краснодара и обвалить рынок, потому что застройщики там набрали кредитов, которые не подкреплены спросом, и строят как не в памяти то, что продать потом будет невозможно.
Зачем они строят, если это не покупают? Это же не логично!
Вам кажется да, а на самом деле всё очень даже логично - до того, как начались события в соседней стране - в строительной отрасли России была ситуация, которая напоминала стол в гостинице по системе "Всё включено" для бомжей, только вмето продуктов были деньги. Деньги раздавались под очень низкий процент буквально всем, кто готов был строится! Сейчас процент повысился, но он по-прежнему очень низкий - застройщики берут деньги под проектное финансирование как минимум в два раза дешевле "Ключевой ставки"(точных данных у меня нет, но звучат цифры о 10% годовых). Понимаете, что это значит?
Следите за руками: банк готов брать деньги у населения под 22% годовых, в тоже время застройщик берёт деньги у государства под 10% - 12% годовых, но только под стройку. Это вам не кажется странным? Конечно кажется, так как бан к никогда не станет брать деньги под процент ниже, чем ожидаемая доходность, более того, ниже чем реальная ожидаемая инфляция.
Застройщику, просто абстрактному застройщику сегодня не важно что строить и пользуется ли это спросом - он просто строит, так как за год процент, который он должен заплатить просто перекрывается инфляцией.
Так зачем это застройщикам? Не покупают же?
Ну нет, и это тоже неверно, покупают. Просто не выкупают всё, а это разные вещи. Вся суть сегодняшней ситуации выражена в старом советском анекдоте:
– Хаим, почем ты продаешь вареные яйца?
– По десять рублей.
– А покупаешь?
– По десять.
– Так зачем тебе все это надо?
– Во-первых, я при деле, а во-вторых, кушаю бульон
И поэтому, когда вы видите, что процент распроданности у того или иного застройщика упал до 6%, и ждёте, что он вот-вот снизит цены, вы должны понимать, что в год он теряет не более 12%, если, конечно, не почувствовал, что он гений бизнеса, и не влез под какие-то сомнительные проекты с этими деньгами, поэтому снижение на 13%, а это не так много, для него невыгодно, выгоднее подождать год, за который его жильё подорожает, а деньги подешевеют.
Это не шутка — бюджет маркетинга некоторых краснодарских застройщиков превышает миллиард рублей! МИЛЛИАРД! А вы думали, откуда эти баннеры без указания телефона по городу, продуктивность которых никто не проверяет, — это тот самый бульон и «при деле», но это совсем другая история — очень весёлая, но другая.
Если же смотреть на цены и почему они такие низкие, то ответ очень простой — потому что эти цены просто назначены, они не имеют отношения ни к спросу, ни к покупательской способности — это просто общая хотелка — просто есть такие цены, и это отправная точка.
И конечно, отговорка про себестоимость у застройщиков всегда есть, только вот такие забавные данные по себестоимости метра публикует наш строительный оператор «Дом.РФ» — это официальные данные по себестоимости стройки за май, которая включает в себя и миллиардные маркетинговые затраты, и затраты на участки земли, и даже премии генеральному директору, для того чтобы он(а) съездила на Бали в премиальный отель и корпоративные подарки, так как графу «Прочие расходы» никто не отменял.
Забавно, согласитесь, себестоимость метра в Краснодарском крае 57 000 рублей - это включая Сочи и другие места на побережье)
В общем, вот такая ситуация, данных, как мне кажется достаточно, чтобы вы сделали свои выводы, а не опирались на мою однобокую позицию и не только по Краснодару и краю.
Нравится информация - реагируйте. Есть что добавить - добавляйте, только помните о корректности в выражениях.
Хорошего дня!
