Казалось бы, всё должно было остановиться: ипотека недоступна, ключевая ставка Банка России поднята до 21%, покупательская способность падает, застройщики бьют тревогу. А цены на квартиры… снова растут. Почему?
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)
На первый взгляд, это парадокс. Ведь высокая ставка делает кредиты дорогими, сдерживает потребительский спрос и тормозит экономику. Однако рынок недвижимости — живой организм, и его поведение часто не подчиняется логике учебников. Давайте разберёмся, почему в условиях высокой ставки стоимость жилья не падает, а наоборот — растёт.
Цены растут. Но где и как?
Прежде всего — не по всей стране и не на все типы недвижимости. Основной рост фиксируется:
- В Москве и Санкт-Петербурге (особенно в комфорт- и бизнес-классе)
- В крупных городах-миллионниках, где есть платёжеспособный спрос
- На первичном рынке, особенно у сильных застройщиков с субсидированными программами
Цены на эконом-жильё и в регионах растут медленнее, а где-то и снижаются. Но общее движение — вверх. Почему?
1. Инфляционные ожидания и страх
Один из ключевых факторов — страх граждан перед обесценением денег. Люди, особенно с накоплениями, предпочитают вложиться в «твердую» недвижимость, чтобы сохранить капитал. Для них квартира — не жильё, а финансовый актив.
Психология работает так:
«Ставка высокая, цены могут расти дальше, деньги тают — лучше куплю сейчас, пока совсем не поздно».
Это запускает спекулятивный спрос, особенно в столичных агломерациях. Причём доля покупок за собственные средства — растёт.
2. Субсидированная ипотека и маркетинг застройщиков
Да, ставка Центробанка 21%, но реальная ставка по ипотеке у застройщиков — 7–12%. Почему?
- Застройщики субсидируют проценты, закладывая их в цену
- Беспроцентные рассрочки, акции, скидки, «ипотека от застройщика» — всё это привлекает покупателей
- Государство продолжает поддерживать льготные программы для отдельных категорий граждан
Получается, что высокая ставка обходит рынок стороной — точечно и временно. А реальный покупатель сталкивается с заманчивым предложением «ипотека 0,1%», даже не догадываясь, что эта ставка уже «съедена» в итоговой цене.
3. Дефицит ликвидного предложения
В последние годы количество новых разрешений на строительство сократилось, особенно после 2022 года. Многие проекты «поставлены на паузу», а застройщики концентрируются на завершении текущих объектов.
Добавим к этому рост себестоимости:
- Подорожали стройматериалы, логистика, рабочая сила
- Рост курса валют и санкции сделали импортные компоненты дороже
В итоге застройщики предпочитают не снижать цены, даже при падении спроса — потому что строить новое становится всё менее выгодно. А в условиях сокращающегося предложения даже умеренный спрос поддерживает цену.
4. Инвестиции — не в доход, а в «сохранение»
Если раньше инвесторы покупали квартиры для сдачи и рассчитывали на доходность, то теперь — чтобы просто не потерять деньги. Инвесторы покупают не для аренды, а для «заморозки» средств.
Особенно это касается тех, кто не может вывезти капитал за рубеж и ищет надёжный актив внутри страны. Недвижимость — один из немногих вариантов.
5. Альтернатива — ещё хуже
Ставки по депозитам и ОФЗ выросли, но всё ещё проигрывают инфляции, особенно если говорить о горизонте 3–5 лет. А фондовый рынок для большинства граждан — рискован и непонятен.
Недвижимость же воспринимается как «вечная ценность»: кирпич, бетон и стены, которые всегда в цене.
Что дальше?
Сейчас рынок в нестабильной точке баланса:
- Спрос подогревается страхами и маркетингом
- Предложение ограничено
- Субсидии временно «маскируют» высокую ставку
- Реальные доходы падают, и покупатели скоро могут просто исчерпать ресурсы
Если ключевая ставка останется высокой долго, то к концу 2025 года возможна коррекция цен, особенно на новостройки. Застройщикам придётся делать скидки, рынок начнёт очищаться от перегрева.
Но пока — рост продолжается. И отразится он не только в цифрах на ЦИАН, но и в риторике девелоперов: всё чаще звучит «покупай сейчас — потом будет дороже».
Вывод
Высокая ключевая ставка не останавливает рост цен на квартиры, потому что:
- Деньги обесцениваются, и люди бегут в недвижимость
- Маркетинг и субсидии скрывают реальную стоимость кредитов
- Предложение ограничено, а себестоимость растёт
- Недвижимость остаётся главным способом сбережения для россиян
Но этот рост — не бесконечен. Уже сейчас аналитики видят признаки усталости спроса. Если ставка останется на уровне 21% дольше, чем на 6–9 месяцев, начнётся охлаждение. А пока… квадратный метр растёт, несмотря на все «но».
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)