Сдача жилья в найм — популярный и надежный источник пассивного дохода миллионов россиян. Часто граждане приобретают жилье в ипотеку и сдают его, чтобы плата за найм погашала ипотечные платежи.
Может показаться, что единственная задача наймодателя — найти адекватного и ответственного нанимателя. Но это не так. Пренебрежение правилами сдачи квартиры может привести к штрафам и судебным разбирательствам.
Разберемся, какие правила нужно соблюдать, чтобы безопасно сдавать жилье в найм.
Оптимизация налогов
Собственник должен решить, как оплачивать налоги с дохода от сдачи квартиры: в качестве самозанятого, ИП или физлица путем подачи декларации НДФЛ.
Проще всего сдавать квартиру в качестве самозанятого. Процесс регистрации статуса и оплаты налогов понятный и прозрачный, не требует похода в налоговые органы. Но следует помнить об ограничении годового дохода для самозанятого — 2,4 млн руб.
Если наниматель оплачивает коммунальные услуги по счетчикам, эти суммы можно вычесть из налогооблагаемого дохода.
Согласие совладельцев и отсутствие запрета банка
Если квартирой владеют сразу несколько собственников, то для ее сдачи нужно согласие всех. А если квартира обременена ипотекой, то важно убедиться, что по условиям договора жилье можно сдать в найм — редко, но такие запреты встречаются.
Оформление документов
Наниматель имеет право ознакомиться с такими документами:
- выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- документы-основания права собственности (например, договор купли-продажи);
- полномочия на распоряжение квартирой, если наймодатель не является собственником.
Договор найма
В договоре надо предусмотреть ряд важных условий:
- срок аренды — если срок договора найма более года, то в течение месяца с даты подписания его необходимо зарегистрировать в Росреестре;
- указание в договоре конкретных лиц, которые будут проживать с нанимателем: это позволит убедиться, что квартира не превратится в нелегальное общежитие;
- условия оплаты: сроки, размер постоянной и переменной части, наличие депозита;
- условия ответственности сторон, особенно в части чрезвычайных ситуаций;
- опись имущества в квартире с конкретным перечнем мебели, его количества и визуального состояния: это позволит определить размер убытков в случае повреждения имущества;
- акт приема-передачи, с даты подписания которого ответственность за жилое помещение несет наниматель.
Для составления договора найма лучше обратиться к юристу. Это позволит учесть все индивидуальные обстоятельства взаимоотношений сторон, риски и последствия.
Временная регистрация нанимателей
При сдаче квартиры физлицам на срок более 90 дней необходимо уведомить об этом органы МВД.
Доказать факт нелегальной сдачи квартиры налоговым службам несложно, а потенциальная ответственность наймодателя гораздо выше мнимой выгоды: помимо оплаты налогов, собственнику придется оплатить штрафы, в том числе за просрочку в сдаче декларации и пени. Если срок неуплаты налогов составляет более трех лет, а сумма неуплаченного налога выше 2,7 млн руб., собственнику может грозить уголовная ответственность по ст. 198 УК. Более того, может грозить штраф за нарушение правил регистрации граждан или за незаконную предпринимательскую деятельность.
Штрафы будут практически гарантированы, если собственнику придется судиться с нанимателем, например в случае неоплаты платежей по договору найма. Собственнику придется потратиться на судебные издержки и фактически обнародовать факт незаконной сдачи квартиры.
Команда юристов K&P.Group рекомендует не пренебрегать грамотной юридической помощью перед заключением договора найма.
Столкнулись со сложным правовым вопросом и нужна помощь юриста? Свяжитесь с нами!
ТГ-канал K&P.Group: https://t.me/knp_group
Электронная почта K&P.Group: buro@knpgroup.ru