Задержки проектов и банкротства подрядчиков. Как строительная отрасль (не) справляется с кризисом

Екатеринбургская компания «Строй», которая работала на объектах крупных девелоперов — «Гринвича» и «Атомстройкомплекса», подала иск о собственном банкротстве. Организация задолжала своим партнерам почти 52 млн рублей, следует из картотеки суда. За последние полтора года она стала ответчиком по десяткам исков, и в большинстве случаев суд выносил решения в пользу поставщиков.

Самый большой долг образовался перед компанией «СЛМ». Подрядчик заключил контракт на поставку и монтаж лифтов, но за работы так и не расплатился. Ранее финансовые сложности возникли у других участников рынка. Банкротства строительных компаний обнажают системные проблемы отрасли.

Девелоперы

Высокая ключевая ставка и снижение доступности жилья влияют на бизнес девелоперов. Банки выдают кредиты на новые стройки, где нет продаж квартир, под запредельные 20–25%.

Условия по проектному финансированию зависят от темпов продаж. Чем они хуже — тем выше ставка. Но если растянуть срок строительства, это дает основания медленнее наполнять эскроу-счета и иметь при этом пониженный процент за кредит.

«По старому графику девелопер к апрелю 2025 года должен был наполнить эскроу-счета деньгами покупателей квартир, скажем на 30%. А сроки растянули, и вот к апрелю 2025 года можно уже и 20% наполняемость показывать для сохранения ставки», — провел пример в телеграм-канале владелец агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский.

Так как проценты начисляются только на фактически выданную сумму, то девелоперу выгодно не тратить кредитные деньги на стройку сейчас, а подождать, когда условия станут лучше. Тем более, правительство продлило запрет на начисление неустойки застройщикам за не сданные вовремя дома.

Девелоперы не скрывают, что строить в прежних темпах им уже не выгодно. «Многие говорят: стройки замораживаются. Они не замораживаются, а приводятся в соответствие с темпами продаж. Если вчера мы строили за два года, то сегодня реальность такова, что будем строить за три, а может, и четыре года», — рассуждал в начале года исполнительный директор компании «Разум» Сергей Антонов.

По данным аналитика рынка недвижимости Сергея Меньшенина, в первом квартале 2025 года в Екатеринбурге более половины жилья (58% или 111 тыс. кв. м.) введено с переносом срока на более поздний. В целом по стране ситуация еще хуже. Цифры озвучил президент Владимир Путин: сдача более двух тысяч проектов переносится на полгода и больше.

Но даже замедление строительства не всегда помогает. Как рассказал 66.RU источник в сфере недвижимости, многие местные застройщики готовятся закончить второй квартал с убытками из-за низких продаж и дорогого проектного финансирования.

Подрядчики

Финансовая подушка у девелоперов не бесконечна, и проблемы по цепочке отражаются на всех участниках строительного рынка. Глава Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков недавно рассказал о сокращении числа подрядчиков на фоне замедления темпов строительства.

«Если в последние три года мы видели тенденцию, что количество вновь создающихся предприятий и количество предприятий ликвидированных находилось в паритете, то сейчас число закрывающихся подрядчиков стало превышать число новых компаний в этом сегменте», — сообщил он.

«Время очень тяжелое. Некоторые застройщики тянут с оплатой своим партнерам. А если у подрядчика или поставщика нет достаточного объема оборотных средств, они начинают задерживать зарплату — люди уходят. Кто-то не в состоянии заплатить налоги. Из-за этого у многих компаний сейчас проходят проверки», — объяснил 66.RU на условиях анонимности сотрудник одной из подрядных организаций города.

Нередко подрядчики завершают стройки за свой счет, а расчет им предлагают квартирами. Чтобы получить прибыль, им приходится выводить помещения из-под банковского залога, а потом продавать. Ситуация опасна тем, что у строительных фирм может возникнуть кассовый разрыв. А при непогашенных долгах перед поставщиками стройматериалов это может привести к банкротствам.

Арбитражный управляющий Эдуард Чу считает, что волна банкротных дел накроет бизнес в конце осени. По его наблюдениям, многие компании – прежде всего мелкие субподрядчики – испытывают финансовые проблемы: допускают просрочки обязательных платежей или просят банки реструктуризировать долги. Еще один признак: такие организации чаще начинают задерживать выплаты работникам или сокращать штат, потому что сложно удержать нынешний уровень зарплат.

Никуда не исчезла проблема нехватки качественных генеральных подрядчиков в Екатеринбурге. Если раньше в структуре почти каждой крупной девелоперской компании было свое строительное подразделение, то сегодня многие из них закрылись ради экономии. А независимые генподрядчики превратились в застройщиков.

«Функции начали размываться. Поэтому генподрядчиками становятся те компании, кто первыми выходит на объекты. В основном — монолитчики. Зачастую у них не хватает финансовых ресурсов и компетенций», — отметил собеседник 66.RU.