Инвестиции в землю под склад или логистику — это перспективное направление, особенно в условиях растущего спроса на быструю доставку и складирование товаров. Но далеко не каждый участок подходит для таких целей. Чтобы вложения не превратились в «замороженные» деньги, важно учесть множество факторов.
В этой статье — подробный гид по выбору земли под склад или логистику: от анализа местоположения до юридических нюансов.
🚦 Почему земля под склад или логистику — это выгодно?
✅ Высокий спрос: в условиях роста онлайн-торговли, логистические центры и склады становятся крайне востребованными.
✅ Стабильный доход: аренда складских помещений приносит постоянный доход.
✅ Гибкость: склад можно использовать под разные задачи — хранение, распределение, сортировку, производство.
✅ Рост стоимости земли: участки с удобным расположением дорожают со временем.
Но чтобы заработать, важно выбрать правильный участок и учесть все нюансы.
------------------------------------------------------------------
📌 Шаг 1: Определите тип склада или логистического центра — выберите формат, который будет приносить прибыль!
Перед тем как выбрать землю под склад или логистический центр, важно точно понять, какой именно объект вы планируете строить. Тип склада определяет не только требования к участку, но и будущий доход, целевую аудиторию, затраты на строительство и эксплуатацию.
В этом шаге мы разберём основные виды складов и логистических объектов, их особенности и требования к участкам.
📦 Основные типы складов и их особенности:
📌 1. Склад класса A (премиум)
📍 Это современные логистические комплексы, построенные по международным стандартам.
💰 Высокая арендная ставка — благодаря качественным условиям хранения.
📈 Используются крупными ритейлерами, интернет-магазинами, логистическими операторами.
✅ Основные характеристики:
- Высота потолков: от 10 до 14 метров (для стеллажного хранения).
- Полы с антипылевым покрытием, нагрузка от 5 тонн на м².
- Автоматические ворота, доковые системы для фур.
- Контроль климата (температура, влажность).
- Современная система безопасности (видеонаблюдение, сигнализация).
- Возможность работы 24/7.
📊 Примеры использования:
- Распределительные центры крупных торговых сетей (Ozon, Wildberries).
- Складские комплексы международных логистических операторов (DHL, Kuehne+Nagel - в перспективе).
- Хранение товаров с высокой оборачиваемостью (продукты питания, одежда, бытовая техника).
📌 Требования к участку:
- Площадь: от 1 га и более.
- Расположение: у крупных транспортных узлов (МКАД, КАД, федеральные трассы).
- Коммуникации: электричество от 200 кВт, вода, интернет.
- Удобный подъезд для грузовых фур, манёвренная площадка.
📌 2. Склад класса B (стандарт)
📍 Это более простые складские помещения с базовым набором удобств.
💰 Средняя арендная ставка.
📈 Используются малыми и средними компаниями для хранения товаров.
✅ Основные характеристики:
- Высота потолков: от 6 до 9 метров.
- Полы бетонные или асфальтированные, нагрузка до 3 тонн на м².
- Ворота для фур, но без автоматической системы загрузки.
- Минимальные требования к климат-контролю (может быть без отопления).
- Простая система безопасности.
📊 Примеры использования:
- Склад стройматериалов.
- Хранение мебели, техники, текстиля.
- Локальные распределительные центры для интернет-магазинов.
📌 Требования к участку:
- Площадь: от 0,5 га.
- Расположение: недалеко от города, но без обязательного выхода на трассу.
- Коммуникации: электричество от 50 кВт, вода по необходимости.
- Подъезд для грузовых машин.
📌 3. Склад класса C (бюджетный)
📍 Это простые помещения без специальных условий — ангары, хозпостройки, павильоны.
💰 Низкая арендная ставка.
📈 Используются для хранения товаров, не требующих особых условий (строительные материалы, техника, запчасти).
✅ Основные характеристики:
- Высота потолков: 4–6 метров.
- Полы бетонные, иногда просто утрамбованный грунт.
- Минимальные требования к безопасности.
- Чаще всего без отопления и климат-контроля.
📊 Примеры использования:
- Склад строительных материалов (щебень, песок, арматура).
- Хранение сельскохозяйственной продукции (удобрения, инвентарь).
- Бюджетные склады для мелкого бизнеса.
📌 Требования к участку:
- Площадь: от 0,3 га.
- Расположение: на окраинах населённых пунктов, в промышленных зонах.
- Коммуникации: электричество минимально, вода и газ — по необходимости.
- Доступ для грузового транспорта.
📌 4. Логистический центр (хаб)
📍 Это крупный комплекс, сочетающий функции склада, сортировочного центра и распределительной базы.
💰 Высокая арендная ставка — благодаря мультифункциональности.
📈 Используется крупными торговыми и логистическими компаниями.
✅ Основные характеристики:
- Высота потолков: от 10 до 15 метров.
- Современная система управления складом (WMS).
- Зоны приёма, хранения, сортировки и отгрузки.
- Большая манёвренная площадка для грузового транспорта.
- Возможность обработки больших объёмов товаров.
📊 Примеры использования:
- Логистические комплексы Ozon, Wildberries, AliExpress.
- Распределительные центры международных операторов (DHL, FedEx - ну когда вернуться).
- Центры хранения и распределения продуктов питания (X5 Retail Group, Магнит).
📌 Требования к участку:
- Площадь: от 5 га.
- Расположение: у крупных транспортных узлов (развязки, федеральные трассы).
- Коммуникации: высокая мощность электричества (от 500 кВт), вода, интернет.
- Подъезд для фур, парковка для большегрузных машин.
📌 Как правильно выбрать тип склада под ваш проект?
✅ Определите вашу целевую аудиторию: крупные ритейлеры, мелкие компании, производители.
✅ Рассчитайте бюджет: чем выше класс склада, тем дороже строительство.
✅ Учтите расположение: класс A требует крупных транспортных узлов, класс C — может быть на окраине.
✅ Продумайте гибкость: можно ли будет использовать склад под другие задачи?
📌 Пример выбора:
Если ваш план — сдача в аренду интернет-магазинам, лучше строить склад класса A или B у крупной магистрали.
Если цель — хранение стройматериалов, достаточно бюджетного склада класса C.
---------------------------------------------------------------------------
📌 Шаг 2: Выберите правильное местоположение
📍 Местоположение — это ключевой фактор успеха. Для склада и логистики важна не просто удобная земля, а участок с максимальной транспортной доступностью.
Что учитывать:
- 🚗 Близость к трассам: участок должен находиться рядом с федеральной или региональной трассой.
- 🚛 Подъезд для фур: необходимо, чтобы дорога была достаточно широкой и не имела ограничений по весу.
- 🚦 Развязки и выезд на магистрали: важно, чтобы логистика не зависела от одного узкого выезда.
- 🚂 Наличие ж/д ветки: если планируете использовать железнодорожную логистику.
- 📦 Удалённость от населённых пунктов: склад может быть дальше от города, но не слишком далеко от основной транспортной сети.
📌 Примеры:
- Участок у МКАД или КАД (окружные дороги Москвы и Санкт-Петербурга) — идеально для распределительного центра.
- Земля рядом с трассой М-4 «Дон» — отличное место для складов с быстрой доставкой в южные регионы.
- Участок у ж/д узла — идеален для мультимодального логистического комплекса.
---------------------------------------------------------------------------
📌 Шаг 3: Проверьте категорию земли и ВРИ
Земля под склад или логистику должна иметь правильный правовой статус.
📑 Что проверять:
- Категория земли: «земли промышленного назначения» или «земли населённых пунктов».
- Вид разрешённого использования (ВРИ): «складское хозяйство», «производственная деятельность», «логистический центр».
- ПЗЗ (правила землепользования и застройки): можно ли здесь строить склад, есть ли ограничения по высоте здания или площадям.
- ЗОУИТ (зоны охраняемых условий использования): не попадает ли участок в охранную зону, водоохранную зону, лесной фонд.
📌 Пример ошибки:
Инвестор купил землю сельхозназначения и планировал построить склад. Но при попытке получить разрешение на строительство выяснилось, что такой объект запрещён на сельхозке. В результате участок стоит пустым.
---------------------------------------------------------------------------
📌 Шаг 4: Проверьте доступ к коммуникациям
Склад — это не просто «площадка с крышей». Для его работы важны коммуникации:
- 💡 Электричество: для освещения, работы оборудования, офисов.
- 💧 Водоснабжение: для санитарных норм и технических нужд.
- 🔥 Газ или отопление: если планируется обогреваемый склад.
- 📡 Интернет и связь: особенно для распределительных центров с автоматизацией.
📌 Пример:
Участок в 30 км от города оказался без возможности подключения к электросетям. Инвестору пришлось тратить миллионы на строительство ЛЭП.
---------------------------------------------------------------------------
📌 Шаг 5: Рассчитайте экономику проекта
Прежде чем покупать землю, нужно понять, сколько стоит создание и эксплуатация склада.
Что учитывать:
- 💰 Стоимость покупки земли.
- 💰 Затраты на строительство (от 15 000 до 50 000 ₽ за м²).
- 💰 Подключение к коммуникациям.
- 💰 Расходы на содержание (охрана, коммунальные услуги).
- 💰 Налоги на землю и недвижимость.
- 💵 Ожидаемый доход от аренды (в зависимости от типа склада и локации).
📊 Пример расчёта:
- Участок 1 га в Подмосковье: 10 000 000 ₽.
- Строительство склада класса B (5000 м²): 75 000 000 ₽.
- Подключение коммуникаций: 5 000 000 ₽.
- Ежемесячный доход от аренды: 800 000 ₽.
- Срок окупаемости: 10 лет.
---------------------------------------------------------------------------
📌 Шаг 6: Изучите конкурентное окружение
Если вокруг вашего участка уже есть крупные склады или логистические центры, конкуренция будет высокой.
📌 Что анализировать:
- Есть ли крупные игроки (глобальные логистические компании)?
- Какие объекты рядом — склады, магазины, производственные базы?
- Насколько высок спрос на складские площади в регионе?
📌 Пример:
Складской комплекс в районе КАД (Санкт-Петербург) не заполнился арендаторами, потому что рядом уже есть крупные логистические операторы.
---------------------------------------------------------------------------
📌 Вывод
Инвестиции в землю под склад или логистику — это не просто покупка участка. Это комплексный проект, который требует:
✔️ Анализа местоположения и транспортной доступности.
✔️ Проверки правового статуса участка и разрешений.
✔️ Подключения коммуникаций.
✔️ Расчёта доходности и сроков окупаемости.
🟢 Центр Земельных Стратегий (ЦЗС) поможет вам:
✔️ Подберём идеальный участок под склад или логистику.
✔️ Проверим документы и статус земли.
✔️ Рассчитаем окупаемость и риски.
✔️ Поможем оформить сделку и построить объект.
📩 Напишите нам, если хотите получить грамотную консультацию.
✉ По вопросам консультаций: +7 909 966 77 69 (Вотсап и Телеграм)
Сайт: CZSS.RU