🏡 Представьте, что вы купили участок земли, чтобы построить дом под продажу. Всё просчитали: материалы, сроки, прибыль. И вдруг государство говорит: «С сегодняшнего дня вы будете платить за землю в 30 раз больше». Шок? 😱 Именно это произошло с застройщиками Санкт-Петербурга. Для многих компаний это стало неприятным сюрпризом, который может ударить по карману не только их, но и будущих жильцов. 💸
Что случилось? Давайте разбираться вместе. 🔍
В ноябре 2024 года власти Петербурга быстро — всего за две недели — приняли новый налоговый закон 🏛️📜. Большинство людей даже не обратили на него внимания. Но внутри документа скрывалось важное изменение: для участков, чья кадастровая стоимость выше 300 млн рублей 🏷️, налоговая ставка подскочила в 30 раз 📈 — с 0,05% до 1,5%.
Раньше за участок стоимостью 1 млрд рублей 💰 застройщик платил 500 тыс. рублей в год. Теперь — 15 млн. 💥 А если земля не используется несколько лет, сумма может вырасти ещё в 2–4 раза из-за повышающих коэффициентов. Например, через три года налог на участок за 1 млрд рублей с учетом повышающих коэффициентов достигнет 60 млн в год. 💸 А с тем учетом, что с момента покупки до момента реализации проекта в среднем проходит порядка 7-10 лет ⏳, то понимаем, что на налоги уйдет больше половины от стоимости земельного участка. 😨
Многие проекты КРТ (Комплексного развития территорий) рассчитаны на 10-20 лет вперед 📅. За это время налоги могут сравняться, а то и превысить стоимость земли. А если стройку замораживается из-за кризиса или проблем с согласованиями 🚧, то от оплаты застройщика никто не освобождает.
На сегодняшний день в Петербурге насчитывается 910 участков под жильё 🏗️. Их общая стоимость — 639 млрд рублей. Раньше город получал с них 320 млн рублей налогов в год, теперь будет получать 9,6 млрд 💰➡️💰.
Для примера, крупный участок в Горской (проект «Сестрорецкий намыв»):
- Кадастровая стоимость — 14,4 млрд рублей 🏷️
- Налог за 2024 год — 216 млн против прежних 7,2 млн 💸
Разница колоссальная! 😳
А теперь представьте: Компания Setl Group, крупнейший землевладелец с банком порядка 2,5 тыс. га 🌍. Каждая пятая квартира в городе продается этим застройщиком 🏘️. Компания понесет значительные расходы! 💼
И ладно бы если ситуация была другая, а сегодня:
1️⃣ Рынок первичного жилья в упадке 📉: Люди меньше покупают из-за дорогой ипотеки 🏦 и экономической нестабильности. Строить быстро нет смысла — квартиры не продаются. Но налог идет, строишь ты или нет.
2️⃣ Проекты могут годами зависать на Градкомиссии 🕒: Например, Bonava (далее ФСК) ждала одобрения с 2021 по 2023 год. Пока документы согласовывают, налог также никто не отменяет.
3️⃣ Раньше участки были активом 📊, теперь земля превращается в обузу 🏚️. Особенно для долгосрочных проектов.
Увеличение налога добавляет к стоимости «квадрата» ➕🏠. Налог съедает прибыль. Придётся либо повышать цены 📈, либо строить дешевле. Строить дешевле для застройщиков, которые создавали репутацию годами – не вариант. А значит будет удорожание квартир.
И как пример:
Если раньше квартира стоила 10 млн рублей, теперь она будет на 250–500 тыс. дороже 💸. В условиях, когда даже средний класс с трудом берёт ипотеку 😥, это может окончательно «убить» спрос.
Эксперты предлагают решения 💡:
- Вернуть ставку 0,05% для строящихся объектов 🚧→🏠.
- Пересчитать кадастровую стоимость участков — часто она завышена 📉.
- Разрешить делить крупные участки на меньшие ✂️, чтобы избежать порога в 300 млн рублей.
- Переходить на аренду земли вместо покупки 🤝 — пусть налог платит арендодатель.
- Менять вид разрешённого использования (ВРИ) 📄. Пока документы согласовываются, оформлять участок как «под склад» 📦 или «офисы» 🏢, а перед стройкой менять ВРИ на «жильё».
В дальнейшем я вижу три варианта развития событий:
- Оптимистичный 🌟: Власти смягчат закон, компенсируют часть налогов льготами, а застройщики оптимизируют расходы.
- Пессимистичный 😞📉: Цены на новостройки взлетят, стройки остановятся, инвесторы уйдут в другие регионы.
- Реалистичный 🏗️🏘️: Рынок адаптируется: дорогое жильё станет ещё "элитнее", а массовый сегмент перейдёт на микростудии без ремонта.
Петербург стоит на пороге жилищного кризиса ⚠️. С одной стороны, власти хотят пополнить бюджет 💼 и ускорить застройку. С другой — бизнес теряет мотивацию, а люди — надежду на доступное жильё 😔. Диалог между девелоперами и властью необходим, иначе город рискует получить пустыри с многомиллионными налогами и полупустые элитные башни 🏙️. А обычные жители останутся заложниками этой игры.
💬 Заключение
А что думаете Вы? Смогут ли власти и бизнес найти компромисс 🤝, или Петербург ждёт коллапс рынка недвижимости? Пишите в комментариях!
🔔 Подписывайтесь на канал — здесь всегда интересно!
🏡 А если ищете квартиру — записывайте мой номер:
📱 +7 931 100-00-29 (Виталий Пригодин).
Пока цены не улетели в космос 🚀 — действуйте!
До новых встреч! 👋