Доброго дня, соратники, неожиданная тема вылезла; вернее не так: тема практически стандартная, когда клиент-продавец оценивает свою недвижимость исходя из «Мне надо» - знакомо и, уверен, все с таким сталкивались.
Отсюда вопрос: как правильно оценить квартиру? Не спешите морщить нос, господа агенты, со словами «нашел о чем говорить - знаем-с, чего там оценивать». Действительно - чего?, что в аренде, что в продаже, банально делаем подборку аналогичных квартир в данной местности, прикидываем: что-почем, какое и как долго стоит в рекламе. Из этого делаем вывод - столько-то. В принципе, этого достаточно, благо соблюдения от агентов по недвижимости ФСО №2 никто не требует. И, к чести бывалых агентом скажу, что полученная таким образом цена не существенно отличается от цены которую получат профессиональные оценщики обсчитав тот же объект по своим сложным формулам с кучей понижающих и повышающих коэффициентов.
ФСО №2 - Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости - ФСО №2. Утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255.
А раз так, действительно - нет смысла огород городить. Однако, представьте ситуацию, когда аналогичного жилья в данном районе вообще нет, вот нет и все. Причем не только в этом районе, но и в ближайших, или клиент требует письменного обоснования, что не редкость, когда речь идет об инвестиционных вложениях, особенно больших сумм.
Здесь же как, промахнешься с оценкой - перебор, например, объект завис - клиент ворчит. Обратная ситуация, недооценил, объект улетел, а клиент локти грызет и на тебя волком смотрит, ибо ему уже друзья-знакомые успели объяснить, на сколько сильно он продешевил. Но это редкость, чаще «объект висит - клиент ворчит».
Особо стараться и расписывать как на лекции в институте не буду - дам только основные, достаточные для собственного понимания и объяснения клиенту моменты, а понадобиться что-то более детальное, сами в том же вездесущем интернете почитаете. В конце концов, будет клиент требовать со всеми выкладками, можно и профессиональному оценщику пять тысяч заплатить, если разово.
Итак, методов оценки недвижимости далеко не один десяток, даже есть отдельная тема, при глубоком изучении вопроса - как выбирать метод оценки, для конкретного подхода. Да-да-да, сперва подход, а уже потом метод оценки, то есть все еще сложнее.
Есть три подхода к оценке: сравнительный, затратный и доходный. Знакомые слова? - Вот! Это не методы оценки, а подходы - не путать! Каждый подход включает в себя множество методов. Соответственно приступая к оценке мы сперва выбираем подход, в зависимости от того, что и зачем оцениваем, и только потом, опять же исходя из того, что и зачем оцениваем, выбираем несколько методов оценки, которых, как я уже говорил, не один десяток. Да, и выбираем именно несколько, каждый из них даст некий результат, число. И уже из результатов делаем «среднее арифметическое» - «итого».
Вообще это совсем не «средне арифметическое», похоже, но по сути - не оно. Каждый метод оценки имеет свою погрешность и конечное «итого» из результатов полученных по разным методам оценки вычисляется по специальной формуле с кучей коэффициентов подставляемых в зависимости от ранее выбранных методов оценки.
Иными словами - такой «лес темный», что без специального образования не разобраться. Отсюда вопрос: что делать нам, безграмотным, если глубокое постижение данной темы нерентабельно из-за малой востребованности? Во-первых понять и принять, что все вышесказанное и далее излагаемое привожу здесь исключительно для общего развития, чтоб вы имели возможность и разговор поддержать и клиенту объяснить очередной «плюсик» себе в анкетку заработав, а не стоять валенком необразованным, что и откуда не знающим. Во-вторых глубину изучения данной темы уменьшить, нам же не надо оценивать заводы по производству тротуарной плитки или многогектарные земельные угодья покупаемые для организации свалок ТБО. Не надо? - Не надо. Откидываем.
И последнее: профессиональные оценщики для заключения используют минимум два метода оценки (вообще, чем больше, тем лучше - результат точнее), но мы же не банк, которому для расчета собственной капитализации необходимы две цены на каждую квартиру купленную по ипотеке, рыночная и ликвидационная, причем обе точно и обоснованно. Нам этого не надо, и точности до десятков тысяч рублей хватит, а ее и применение одного метода оценки даст.
Теперь к подходам и мотОдам, начнем-с с самого бесполезного - затратный подход, далее по мере увеличения полезности.
Затратный подход основывается на принципе замещения, то есть предполагается, что информированный покупатель не заплатит за товар больше, чем стоимость производства аналогичного товара, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому. Думаю уже понятно почему в Москве, да и вообще в городах, данный подход практически неприменим. Представляете насколько цена квартиры на Остоженке, полученная от такой оценки, будет отличаться от реальной.
Затратный подход применяется для определения базы при налогообложении имущества физических лиц, при аресте объектов недвижимости, при выборе профиля будущего объекта недвижимости, иногда при страховании, ну и так, еще в нескольких совсем специфических и нас не касаемых случаях. Кажется все. А, нет, вот еще, совсем для общего развития. В затратном подходе чаще используются следующие методы оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный метод расчета, сметный метод и индексный метод оценки. На этом тему затратного подхода закрываю - не интересно плюс «болото мутное».
Сравнительный подход основывается на предположении, что стоимость любого имущества зависит от цен на аналогичное или схожее имущество в настоящий момент времени. Касаемо недвижимости, где он наиболее часто используется, предполагается, что в распоряжении оценщика есть некая база данных содержащая информацию об объектах недвижимости и ценах сделок с ними. Подчеркну - именно сделок с ними, а не газета с объявлениями, цена сделки и цена предложения - разные вещи. Конечно вы можете использовать и «газету с объявлениями», если знаете что такое компенсационные поправки и знакомы с методами применения коэффициентов достоверности....
Ладно, начну потихоньку, прорвемся как-нибудь. В сравнительном подходе есть свой Царь - метод прямого сравнительного анализа продаж, он самый главный. И, как у любого приличного царя, у него есть свита: валовой рентный мультипликатор (GRM) и метод общего коэффициента капитализации. Это далеко не вся свита, но остальные ее составляющие уж дюже специфичны и потому не интересны даже для общего развития. Кроме того местный Царь вполне может обходиться и без свиты, с ней просто иногда удобней, например: есть квартира для оценки, но вокруг нее все остальное похожее но со слишком большим количеством влияющих отличий и вам просто лень возиться с кучей коэффициентов - можно использовать GRM, если требуемая точность позволяет.
Итак, предположим у нас есть три квартиры для сравнения и выяснения цены четвертой:
Первая стоит 1000 чего-нибудь (далее - ЧН), при этом сдается за 100 ЧН в год, соответственно ее GRM=10. Вторая пусть будет стоить 1200 и сдаваться за 140, делим 1200 на 140, получаем GRM примерно равным 8,57. Ну а третья пусть стоит 1300, а сдается за 150 ЧН в год, соответственно GRM=8,67. Далее, не мудрствуя лукаво, определяем предполагаемый среднегодовой доход от сдачи оцениваемой квартиры, как среднее арифметическое данных трех, не обращая внимания на балконы, мусоропроводы, мебель и удаленность от метро:
100+140+150=390, 390/3=130 - то есть наша оцениваемая квартира, теоретически, сдаваясь принесет 130 ЧН в год.
Теперь то же самое делаем с исходными GRM:
10+8,57+8,67=27,24, 27,24/3=9,08
И последний аккорд:
130х9,08=1180,4 - такова искомая цена оцениваемой квартира.
Проверим, а что бы мы получили, просто взяв среднее арифметическое цен:
1000+1200+1300=3500, 3500/3=1166,67 - совсем другая цифра, значит что-то в этом GRM да есть (хитро прищурившийся смайлик).
Обоснование метода валового рентного мультипликатора просто и логично: при определении цены аренды уже учтены все плюсы и минусы объекта, при этом рынок аренды более гибкий и менее инертный.
Точность у GRM не высока, поэтому он не используется при профессиональной оценке объектов, но он прост, удобен и позволяет использовать для анализа существенно различающиеся объекты, чем и заслужил право на существование. Точно так же GRM можно использовать и в обратную сторону, при определении арендной ставки.
Общий коэффициент капитализации, тот же столб что и валовой рентный мультипликатор, только в профиль. Используется при определении цены коммерческих объектов. Учитывается, соответственно, прибыль которую получал например магазин. То бишь в наших пенатах, по понятным причинам, малоприменимо.
Для обеих параметров, естественно, чем больше объектов используется для сравнительного анализа, тем лучше, но и сильно усердствовать не стоит - выигрыш в точности при использовании для анализа более десяти объектов уже не стоит усилий затрачиваемых на ворочание таким количеством цифр.
Теперь к самому Царю - метод прямого анализа продаж.
Как самый настоящий Царь, данный метод личность сложная и разносторонняя, только про него целую книгу написать можно и, кстати, уже написано, причем не один десяток (если не сотня). Посему поведаю о нем коротко, схематически. Рисуется большая таблица в первом столбце которой адреса объектов используемых для анализа, а в шапке список всех параметров влияющих на цену любой квартиры, от наличия балкона, до удаленности от метро и состояния санузла. Вся эта огромная таблица заполняется, потом по ней как гребенкой проходят данными квартиры цена которой высчитывается и каждое совпадение или не совпадение данных в соответствующих полях дает свой коэффициент - получается такая таблица коэффициентов. Потом они складываются, последовательно, по строкам и столбцам, но не просто, а снова по специальным формулам и в результате получается не один «ответ», а три: среднее арифметическое значение, медиана (срединное значение) и мода (наиболее часто встречающееся значение). Формулы в которых используются эти данные еще длиннее и замороченней, но в результате получается обоснованная цена с точностью до копейки (кто бы их учитывал при таких ценах на квартиры).
На этом хватит, хотите изучить вопрос более подробно - пожалуйста, но без меня. Следующий.
Доходный подход включает в себя всего два метода оценки: капитализации доходов (прямая капитализация) и метод дисконтирования денежного потока. Основывается он на предположении, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода который оно принесет. Фактически, это оценка продажной стоимости квартиры отталкивающаяся от того, за сколько она сейчас сдается в аренду, то есть снова - любопытно но, казалось бы, обоснованность применения вызывает сомнения. Тем не менее он применяется, не в чистом виде и не исключительно, но применяется, ибо хорошо подходит для оценки обоснованности приобретения инвестиционных квартир.
Покупает человек квартиру на фундаменте, дом построится, он ее отремонтирует, посдает несколько лет пока дом обживется и собственность за три года перевалит, потом продает с прибылью. Согласитесь, человеку интересно знать, каков будет его «навар» в случае покупки объекта «А», и на сколько, в финансовом выражении, предпочтительней покупка объекта «Б». Согласились? - А куда вы денетесь, теперь не сможете не согласиться, что и для агента умение это рассчитать и понятно представить очень полезно. Ну живет клиент на Грайвороновской и хочет вложить деньги в квартиру рядом, а вы ему расчет под нос, что через четыре года, когда он эту квартиру будет продавать, за счет сдачи и подорожания его доход составит всего полтора миллиона, а если он вас послушается и те же деньги вложит в квартиру на Выборгской, навар составит три миллиона. Аргумент? - Еще какой аргумент - Аргументище! Особенно если у вас ничего на Грайвороновской нет, а на Выборгской как раз по цене подходящая присутствует.
Интересней стало? Не очень? А как насчет такого поворота событий: человек просто покупает квартиру и вы, растягивая его запрос на более широкую местность, предполагаете, что в жизни может быть всякое и, наступи это всякое, продажа альтернативной квартиры, не очень вписывающейся в запрошенную местность, будет прибыльней на столько-то полновесных рублей, чем аналогичная на вожделенной улице. Согласен, пример кривоват, тем не менее должно стать понятней, куда клоню. Отсюда:
Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен. Стоимость объекта здесь расчитывается по простой формуле с непростыми составляющими.
Формула: Ц=Д/К, где Д - чистый доход; К - коэффициент капитализации.
При этом, если чистый доход здесь можно, как говориться, и на пальцах прикинуть, то с коэффициентом капитализации такой номер не проходит - прийдется основательно попотеть.
Коэффициент капитализации это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и прогнозируемая стоимость при последующей его продаже. При этом чистый доход, используемый для расчета коэффициента капитализации, определяется за определенный период, обычно за год. Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций, кумулятивный метод и метод Эллвуда.
Самый простой из них - метод прямой капитализации, для расчета по данному методу прийдется только очень много лопатить справочники, ибо представляет он из себя сумму множества дополнительных коэффициентов, среди которых есть и оооочень специфические. Например: безрисковая ставка процента, общерыночный риск, норма возврата на капитал... Ну и так далее, при этом что-то относительно понимаемо только с безрисковой ставкой процента - за нее обычно принимают средневзвешенную процентную ставку доходности облигаций федерального займа сроком до погашения более пяти лет по итогам торгов на дату оценки. Остальное вообще болото, временами еще и разное в зависимости от дат и регионов. Более того, какого-то среднего коэффициента, например для Москвы, или даже только для района Беговой, нет. Да и для варианта покупки квартиры сей метод не предназначен.
То ли дело метод Эллвуда - все предусмотрено: хоть ипотечный кредит с фиксированной выплатой, хоть с плавающей, хоть сразу погашенный, хоть аккуратно гасимый в течении двадцати лет, при этом квартира так и продается с непогашенным кредитом. Универсальная штука, но веселая... При этом настолько веселая, что в методе Эллвуда, далеко не все профессиональные оценщики разбираются. Расскажу коротенько, так сказать исключительно для возможности где-то козырнуть знаниями.
Изначально метод Эллвуда проектировался для облегчения вычислительных процессов. Давно, еще в середине прошлого века. Для этих целей дядька Эллвуд рассчитал и аккуратно записал в таблицы некий коэффициент, который позже назвали «С-фактор». Интересен метод Эллвуда тем, что он не только учитывает разные варианты приобретения недвижимости и расчета за нее, но и продолжительность периода планируемых капиталовложений (купили квартиру в кредит, сдали, спустя несколько лет кредит выплатили, квартиру продали), а также снижение или повышение стоимости недвижимости в течение этого периода. Сама формула, уже можете предположить, и алгоритм расчета выглядят, кмх, жутко, а если еще учесть прилагаемые к ним в данном методе таблицы, плюс процедуры их использования, становиться понятно, почему господин Эллвуд малоизвестен и далеко не во всех высших учебных заведениях изучение его метода обязательно. Да и точность расчетов по Эллвуду, кстати, не фонтан, что и не мудрено, при такой сложности.
Короче - сложная штука, но интересная и ее знание, фактически, для агента полезно лишь в качестве непонятного клиенту, и от этого еще более весомого, аргумента. Переходим ко второму.
Дисконтирование, это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения. Он несколько, на мой взгляд, сложнее метода капитализации доходов... Испугались? - И правильно сделали. Вообще длительные математические прогнозы штука сложная, а применимо к нашему молодому рынку, еще и ненадежная. Да и, по моему скромному мнению, как бы не считали, какие бы методы анализа не использовали, хоть «проверенные временем» из вышеприведенных, включая регрессионно-корелляционное моделирование, хоть из новых, среди которых есть даже методы оценки по нематериальным составляющим... Короче, как не считайте, потом выводя результаты по методу анализа иерархий, а сноровку не пропьешь!
Принципы регрессионно-корелляционного моделирования сформулированы Карлом Гаусом в 1795 году и с тех пор широко применяется для статистических исследований.
Анализ иерархий - один из методов теории принятия решений разработанной Томасом Саати в 70-х годах прошлого века. От аналогичных математических алгоритмов сведения и анализа результатов отличается тем, что в нем сложные иерархические структуры описаны простыми логическими правилами с использованием обратно-симметричных матриц.
К чему весь этот огород? - Чтоб знать и уверенно говорить, предварительно прикинув в уме, или посчитав самым простым методом валового рентного мультипликатора. Неплохо получается, кстати. Я, в конце девяностых, чисто по-приколу, заморочился выводом простой формулы расчета для вложений в недвижимость. Такой, чтоб понятные цифры подставить и сразу результат получить. Сделал, вот - (((12M-МК-12О)-U(SF+SW+X+J)/100-((MC(12-K)/100)+G)-MB/100)/((SY+SYA/100)+SF+SW+X))х100 - короче не получается и не работает :)
Отсюда мораль: сноровку не пропьешь!