На Бали можно заработать на аренде недвижимости до 17% годовых в $. Есть только один нюанс. Не все проекты на Бали достраиваются в срок. А из тех, что достроились, далеко не все похожи на рекламную картинку. Как понять, что застройщику можно доверять, и не потерять деньги? Собрали 5 главных критериев выбора.
1. Опыт строительства на Бали
Неважно, сколько лет компания занимается строительством. Важно, как давно она строит именно на Бали.
Влажный тропический климат накладывает особые обязательства: нужно гидроизолировать фундамент, выбирать влагоустойчивые отделочные материалы, соблюдать технологию производства работ, обеспечивать вентиляцию и естественную протяжку воздуха через окна по всем помещениям. А из-за высокой сейсмической опасности есть повышенные требования к несущим конструкциям.
Компания без опыта и проверенных подрядчиков на местности наломает дров ещё на стадии проекта.
2. Качество предыдущих проектов
На Бали нет жесткого государственного контроля над застройщиками, и многие девелоперы стараются сэкономить на материалах и технологиях. Так что красивая вилла уже через год-два может потребовать капитального ремонта. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно съездить на проекты, которые застройщик уже сдал, проверить качество и сохранность отделки, почитать отзывы жильцов.
Большинство наших клиентов выбирает недвижимость удалённо, поэтому мы делаем эту проверку за них. Прежде, чем начать сотрудничество с застройщиком, выезжаем на текущие и сданные проекты, все осматриваем. В свой последний приезд на Бали я специально снимала недвижимость в готовых проектах от застройщиков-партнеров и лично жила в каждом по несколько дней, чтобы потом с уверенностью рекомендовать клиентам.
Больше моих личных наблюдений о недвижимости и жизни на Бали смотрите в Телеграм-канале
3. Документы и разрешения на текущую стройку
Застройщик обязан предоставить по первому запросу учредительные документы компании, документы на землю и подтверждение уплаты налогов. Причём важно, чтобы категория земли соответствовала объекту, который на ней строится.
Всего в Индонезии 30 таких категорий, и к каждой — свои требования. Например, в зеленой зоне для сельского хозяйства использовать под строительство можно не больше 10% участка и только для небольшого домика или кемпинга. Трехэтажный ЖК на такой земле просто не получит разрешение на ввод в эксплуатацию. В “жилой” зоне таких проблем нет, но зато уже после получения ключей может выясниться, что сдавать недвижимость в посуточную аренду там запрещено.
Таких нюансов много, и не у всех застройщиков хватает компетенций и желания строить по закону, а последствия разгребают их клиенты.
4. Управление построенными проектами
Компания может получать от своего проекта два вида дохода. Первый — единоразовый, от продажи квартир или вилл. Второй — постоянный, от управления собственностью покупателей. Когда у застройщика есть своя управляющая компания или договоренность с отельной сетью, ему самому выгодно вовремя сдать проект и запустить второй вид дохода.
5. Наличие других активов на острове
Если у застройщика есть другие виды бизнеса и активы в Индонезии, риск, что он все бросит и исчезнет, ниже.
Например, один из наших главных партнеров на Бали кроме строящихся ЖК владеет:
- бетонозаводом
- фабрикой по производству натяжных потолков
- фабрикой по производству оконных систем
- производством систем «Умный дом»
- мебельной фабрикой
- управляющей компанией
Все это — единый холдинг. Если обанкротится строительная часть, заморожены будут сразу все активы. Им гораздо выгоднее строить, зарабатывать на поставках отделочных материалов, окон и мебели, а потом и на управлении проектами, чем получить сиюминутную выгоду от недостроя.
Если интересны варианты инвеста на Бали с низким риском, переходите в Телеграм-канал. Там пишу об этом подробнее и показываю конкретные объекты с ценами.