В апреле 2025 года власти страны выступили с жесткой позицией против комиссий, взимаемых банками при выдаче льготных ипотек. Эти платежи, скрытые для заемщиков, фактически увеличивали стоимость приобретаемого жилья. На фоне призывов президента и обещаний крупнейших банков отказаться от подобных практик рынок оказался в состоянии ожидания: участники в предвкушении грядущих изменений.
Комиссии маскировали реальную стоимость жилья
На протяжении последних лет практика взимания банковской комиссии при оформлении льготной ипотеки стала массовой. Формально их выплачивали застройщики — напрямую или через механизмы проектного финансирования. Но фактически издержки перекладывались на покупателя. Стоимость квадратного метра формировалась с учетом предполагаемой комиссии банку, которая могла достигать 19% от суммы кредита. В результате заемщик платил не только проценты, но и скрытые надбавки, встроенные в стоимость недвижимости.
Особенно уязвимыми оказались участники программ семейной и IT-ипотеки. По оценкам аналитиков, комиссии по ним колебались в диапазоне от 4% до 19,3%, в зависимости от банка и проекта. Эти механизмы позволяли банкам компенсировать разницу между рыночной и льготной ставкой, при этом сохраняя собственную доходность. Учитывая уровень ключевой ставки, для многих кредиторов это был единственный способ удержаться в ипотечном сегменте.
Хотя на бумаге комиссию оплачивал застройщик, в итоге все издержки ложились на заемщика, ухудшая доступность даже субсидированных программ.
Отмена комиссий ударила по доходам банков
Отказ банков от комиссий означает потерю значительной части дохода с каждой сделки. Это вынуждает кредитные организации пересмотреть подходы к скорингу, андеррайтингу и величине одобряемых сумм. Уже сейчас фиксируется рост доли отказов по заявкам на ипотеку. По данным НБКИ, в начале 2025 года более половины обращений за новыми жилищными кредитами были отклонены.
Кредиторы ужесточают требования даже по семейной ипотеке. Растут планки по доходам, пересматриваются лимиты, увеличивается доля одобрений на суммы, явно недостаточные для покупки жилья. То, что одобрялось в 2024 году, в 2025-м все чаще получает отказ.
Без четкой схемы компенсации со стороны государства банки будут ограничивать выдачи за счет внутреннего регулирования. Это может фактически превратить льготную ипотеку в формально доступный, но практически труднодостижимый продукт.
Цены не упадут, но доступность снизится
Несмотря на отмену комиссий, снижение стоимости жилья в краткосрочной перспективе не произойдет. Финансовые модели проектов уже сформированы, цены в них заложены с учетом прежних издержек. Изменение схемы расчета доходов банков не влияет напрямую на себестоимость строительства, а значит, и на конечную стоимость квартир. Кроме этого, девелоперы опасаются снижать цены, чтобы не вызвать волну расторжений по ранее заключенным договорам, особенно по рассрочкам, где зафиксирована более высокая стоимость.
Скорее стоит ожидать корректировки темпов роста цен. Вместо прямого удешевления застройщики активнее будут применять схемы скидок и акционных предложений. Это позволит сохранить видимость стабильного ценового уровня, одновременно стимулируя спрос. Часть рынка вернется к более прозрачному ценообразованию, когда стоимость квартиры отражает реальную рыночную ситуацию, а не дополнительные банковские надбавки.
Эксперты также указывают на вероятное замедление ввода новых проектов. Снижение спроса из-за трудностей с получением кредита приведет к корректировке планов застройщиков. Появится временный дефицит предложений, особенно в массовом сегменте, что создаст давление на цены в долгосрочной перспективе.