Поговорим о втором риске при покупке недвижимости, а именно о последствиях для покупателя при отсутствии согласия супруга при продаже совместно нажитого имущества.
Приобретённое в браке недвижимое имущество относится к категории совместно нажитого имущества супругов. Это означает, что владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется обоими супругами. Любые операции с совместной собственностью требуют взаимного согласования сторон.
Важнейшим аспектом данной нормы является положение о запрете отчуждения общего имущества одним супругом без ведома и согласия другого.
Какие последствия распоряжения совместно нажитым имуществом одним из супругов в период брака?
Как было указано выше, согласие супруга требуется при распоряжение общей совместной собственностью. Согласие должно быть обязательно нотариально удостоверено.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Сделка может быть признана недействительной при наличии одновременно двух обстоятельств:
1. Требование признать недействительным сделку одним из супругов, чье согласие не было получено;
2. Покупатель знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Кроме того, лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
При признании сделки недействительной покупатель должен вернуть недвижимое имущество, а в случае невозможности возвратить в натуре, возместить его стоимость.
А если покупатель не знал или не должен был знать о браке, то он является добросовестным приобретателем. Но даже у добросовестного приобретателя супруг может виндицировать имущество, если докажет, что оно выбыло помимо его (ее) воли. А покупатель в свою очередь взыскивает с продавца убытки по ст. 461 ГК РФ. (Конституционный Суд РФ в определении от 26.04.2016 г. № 861-О)
А если брак уже расторгнут, а имущество еще не разделено?
Расторжение брака между супругами не изменяет режима общей совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022).
После развода бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности, которая регулируется гражданским законодательством, а не семейным (Определение Верховного суда РФ № 80-КГ20-3).
По гражданскому законодательству каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не установлено соглашением. Отчуждение совместно нажитой недвижимости требует согласования действий всех собственников, поскольку распоряжение общим имуществом должно происходить по взаимному согласию сторон, вне зависимости от того, кто конкретно совершает сделку.
При этом, согласие нотариально удостоверенное не требуется (Верховный Суд РФ в определении от 06.07.2016г. № 47-КГ16-5), достаточно в простой письменной форме.
Бывший супруг может оспорить сделку, требовать признать ее недействительной и применить реституцию. В лучшем случае, бывший супруг может потребовать и получить денежную компенсацию его доли в отчужденном после расторжения брака имуществе (Верховным Судом РФ в определении от 02.06.2015 г. №5-КГ15-47).
Важно учитывать следующее правило при заключении сделок с совместным имуществом супругов: ключевое значение имеет состояние брака продавца на момент реализации такой сделки. Когда продавец находится в зарегистрированном браке, отчуждение недвижимости, относящейся к общему имуществу семьи, допустимо только при наличии официального нотариального согласия второй стороны.
Если же брак официально прекращён ранее момента продажи, то требование нотариальной формы такого согласия утрачивает силу. Вместе с тем само согласие бывшего супруга остается необходимым условием, но оно может выражаться в простой письменной форме.
Если не проверить этот факт и не получить согласие, то можно лишиться купленного имущества.