Обожаю городских жителей, грезящих об "удалении на покой в деревню". Особенно тех, кто жаждет сделать это подешевле и изобретает для себя различные "хитрые" схемы: как потратить поменьше, заполучить побольше и при этом особо не заморачиваться.
Обратились ко мне за консультацией по покупке домика в деревне. По телефону предупредили, что рассматривают покупку "с некоторыми нюансами", и скинули фотки этих самых нюансов в мессенджер. Чтобы подготовилась.
Ну, что сказать.
Нам, говорят, не надо сам дом. Нам нужен:
1. Участок с готовым адресом для дома.
2. Коммуникации типа электричество, газ, вода, подведённые В здание.
Я долго пыталась рассмотреть хоть какие-нибудь трубы для коммуникаций. Не нашла. Так же, как и не нашла в представленных документах информации о том, что дом вообще сохранился как объект недвижимости. Как он представлен в ЕГРН - непонятно, там "продавец старый, не в курсе".
Но это всё мелочи. Покупатели хотят не конкретно этот домик, а хотят знать, реализуема ли в принципе их схема. А домик присматривают похожих параметров, этот скинули для примера, т.к. примерно такой и хотят. Для их цели подходит.
Схема такая:
1. По дешёвке купить полуразваленное, или лучше даже совсем разваленное нечто. Главное, чтобы сохранился адрес и сам дом как объект + подведённые коммуникации (чтобы не возиться с проектами и разными согласованиями).
2. Снести остатки. На месте домика возвести маленькую избушку для жизни из недорогих материалов. Например, утеплённую большую бытовку, коробку из пеноблоков или вообще - еврокуб или А-фрейм какой-нибудь.
3. Подключить туда всякие коммуникации, оставшиеся после первого дома (который мы снесли, напоминаю).
4. Дальше разбить огороды-теплицы и сделать хозпостройку типа "сарай", где муж будет заниматься мужскими делами. Жена в это время наслаждается жизнью на огороде/в теплице.
Вопрос:
Как это юридически провернуть, чтобы продавец не нахлобучил покупателя, чтобы безопасно и легально, и чтобы местные органы власти не придирались.
Можно ли продать-купить-снести
Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ прекращение права собственности подлежит госрегистрации.
Теоретически, нужно смотреть, что там в ЕГРН по данному объекту. Если у продавца есть выписка, где он указан собственником, значит, объект существует. Ну, или продавец предпочёл не регистрировать досадный факт гибели имущества и продать "адрес" с коммуникациями по-тихому.
На практике вопрос: кто и на каком основании инициирует прекращение права на объект и запись этого факта в ЕГРН, если объект перестал существовать физически, но знает об этом только сосед и полтора пожарника? Обязаны ли МЧС сообщать о сгоревшем доме куда-либо, и как ведётся учёт таких "погибших" объектов недвижимости? Может ли собственник скрыть, что дом сгорел (т.е. фактически уничтожен = право собственности утрачено), но при этом числиться владельцем и даже продать такую "недвижимость" с одобрения покупателя?
Судебная практика говорит вот что:
Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.
Решение Великоустюгского р/с Вологодской области от 22 сентября 2020 г. по делу № 2-762/2020
А если пожарники даже не участвовали, и дом не сгорел, а просто развалился от ветхости? Остался только адрес, провода, газовая труба и колонка во дворе... Возможность его использования утрачена, но... продавец не считает свои права нарушенными, покупатель - тоже, к всеобщему удовольствию сделка состоялась. А объект получается в непонятном статусе: по документам он есть и соответствует всем нормам и СНиПам, а по факту - там участок земли, где возводится новое здание на руинах старого.
Учитывая безразличие властей по отношению к чужим объектам недвижимости, можно предположить, что такие эфемерные "дома" вполне могут стать объектом продажи. Ради адреса и подведённых коммуникаций. Особенно в глухой деревне, на которую всем наплевать.
Здесь есть ещё один вопрос. Если на том же месте восстановить дом заново из новых материалов - это уже новый объект после гибели старого или старый "воскресший" объект?
Опять же, судебная практика.
По смыслу п. 1 ст. 235 ГК РФ основанием прекращения права собственности на вещь являются, в том числе, гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.
При этом восстановление объекта не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.
Как разъяснено в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведённых объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2016 г. N 33-КГ16-12
Судя по схеме, рассматриваемой покупателем, в его случае будет весь "букет": реконструкция, перепланировка и переустройство, но не создание нового объекта - а значит, такая сделка и последующая стройка вполне может обойтись без лишней бюрократии?
В общем, прошу конструктивной критики и идей, на что ещё обратить внимание? Может, были похожие дела в практике? Или соседи провернули такой финт - и всё получилось удачно? Интересно разобраться.
__________________
Саму идею "дёшево поселиться и жить в деревне" я раскритиковала с точки зрения практичности. Немолодые городские жители странно себе представляют жизнь в глухом селе с одним сельмагом, без школы и больницы где всё подешевле, еда растёт под ногами и в сарае, а содержание дома обходится в копейки. Присовокупив к этому никакущее состояние коммуникаций, скважин, вечно отключаемое электричество и фактически отсутствие каких-либо благоустройств, можно считать переезд из коммунального рая города-миллионника в село бредовой идеей. В том числе и надежду на то, что в деревне можно жить в бытовке или еврокубе, ничего не тратя на их содержание.
Кстати, может, кто-нибудь проделывал такое, и может, даже успешно? Поделитесь опытом, может, я зря так скептически отзываюсь об этой схеме?