Купили квартиру и не могли заехать 3 года. Как взыскать компенсацию?

Да, не только застройщики могут динамить своих покупателей. Ситуация одного из наших читателей стала основой для этой статьи.

Представьте, вы договорились с человеком, что он продаст вам квартиру к определенному числу. Ударили по рукам, подписали бумаги – это ваш договор купли-продажи. А он взял и не отдал ключи вовремя. Из-за этого вам целых два года пришлось мыкаться по съемным квартирам и платить за них из своего кармана. Обидно? Еще бы!

Можно ли вернуть деньги за съемное жилье? Да, и вот почему! ✅

Так вот, закон в таких случаях обычно на стороне покупателя. Ведь продавец, по сути, не выполнил свое обещание, нарушил договор.

• Продавец нарушил слово (и закон!) Когда вы подписывали договор, продавец обязался передать вам квартиру. Это прописано в Гражданском кодексе Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (статья 456). А все договоренности нужно выполнять честно, как говорит нам статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Если был срок – он его нарушил. Если даже точного срока не было, то все равно должен был отдать квартиру в «разумное время» (об этом тоже говорит Гражданский кодекс, статья 314).
• Ваши расходы – это его вина. Деньги, которые вы потратили на аренду, – это ваши прямые убытки. Вы бы их не платили, если бы вовремя въехали в СВОЮ квартиру. И закон (статья 15 Гражданского кодекса РФ) говорит, что вы имеете полное право требовать возмещения этих убытков. Продавец не исполнил свою часть сделки, и поэтому должен компенсировать ваши потери (это подтверждает статья 393 Гражданского кодекса РФ).
• Ответственность продавца. Если продавец «зажал» квартиру и не отдал ее вовремя, он несет за это ответственность. Даже если вы в итоге квартиру получили (пусть и через два года!), вы все равно можете требовать компенсацию за то, что он тянул резину (об этом говорит статья 463 Гражданского кодекса РФ).

Ваш план действий 💼

Собираем «чемоданчик» для суда (если понадобится)

Конечно, лучше бы договориться по-хорошему, но если продавец упирается, придется действовать более решительно.

1. Соберите все бумажки – это ваши козыри!
   Договор купли-продажи квартиры: Самый главный документ. По нему все и началось (его правила описаны в главе 30 Гражданского кодекса РФ, а конкретно про недвижимость – в §7).
   Документы об оплате квартиры: Чеки, квитанции – все, что доказывает, что вы свою часть сделки выполнили.
   Акт приема-передачи квартиры (или другие бумаги, где указана дата, когда вы наконец-то ее получили): Это покажет, сколько времени продавец тянул.
   Договор аренды жилья, которое вы снимали: На ваше имя, конечно.
   Квитанции об оплате аренды: Чем больше, тем лучше – за все два года.
   Любая переписка с продавцом, где вы просили отдать квартиру: Смс, письма, электронка – все подойдет.
   Если был суд о принудительной передаче квартиры, то его решение: Это очень сильный аргумент!
2. Напишите «письмо счастья» продавцу (официально это называется претензия)
   Спокойно, но твердо изложите на бумаге: так и так, был договор, вы его нарушили, я из-за вас два года платил за аренду (вот расчет суммы). Прошу добровольно вернуть мне эти деньги в такой-то срок.
   Приложите копии всех собранных документов.
   Отправьте заказным письмом с уведомлением (чтобы у вас было доказательство, что он получил) или вручите лично под роспись. Этот шаг важен, иногда закон прямо требует сначала попытаться решить миром (об этом есть упоминания в статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ и статье 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ, далее – ГПК РФ).
3. Если по-хорошему не вышло – идем в суд
   Если продавец молчит или отказывается платить, придется подавать исковое заявление. Звучит страшно, но это просто официальный способ заявить о своих правах. Как его составить, подробно написано в статьях 131-132 ГПК РФ.
   Что писать в заявлении? Кто вы, кто продавец, когда заключили договор, как он его нарушил (тут пригодятся ссылки на статьи 309, 310, 456 Гражданского кодекса РФ), сколько вы потратили на аренду (подсчитайте все на основании статей 15 и 393 Гражданского кодекса РФ), и чего вы от суда хотите (вернуть деньги). Не забудьте список всех приложенных документов.
   Госпошлина. За обращение в суд нужно будет заплатить небольшую сумму государству (ее размер указан в главе 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ).
   Куда нести? Обычно в суд по месту жительства продавца (статья 28 ГПК РФ).
   

Что еще важно знать – маленькие, но важные «секреты» 💡

• Не тяните слишком долго! У вас есть три года с момента, как вы узнали (или должны были узнать) о нарушении ваших прав, чтобы обратиться в суд. Этот срок называется «срок исковой давности» (статья 196 и статья 200 Гражданского кодекса РФ).
• Докажите связь! Важно показать суду, что вы снимали жилье именно потому, что продавец не отдал вам вашу квартиру, а не по каким-то другим причинам.
• Аренда должна быть по разумной цене. Если вы снимали пентхаус по цене трех обычных квартир, суд может уменьшить сумму компенсации. Так что, если ваша аренда была по средним рыночным ценам – это хорошо (об этом говорит статья 15 Гражданского кодекса РФ).
• Помощь юриста по недвижимости. Если чувствуете, что самим сложно разобраться во всех этих «кодексах» и «статьях», не стесняйтесь обратиться к юристу. Он поможет собрать бумаги и защитит ваши интересы в суде. И наверняка скажет, что надо было его звать еще на стадии заключения сделки.

Итог

Ситуация неприятная, но не безнадежная. Закон дает вам право требовать компенсацию за вынужденную аренду. Главное – действовать грамотно, собрать все доказательства и не бояться отстаивать свои права. Терпения вам и удачи!