🏦 С 1 июля 2025 года вступают в силу новые макропруденциальные лимиты (МПЛ) Центробанка, которые ужесточат условия выдачи ипотечных кредитов. Эти меры затронут заемщиков с низкими доходами 💸, высокой долговой нагрузкой 📉 и небольшим первоначальным взносом, что может замедлить восстановление рынка жилья 🏠, особенно в Санкт-Петербурге, где кризисные явления выражены наиболее ярко.
🔢 ЦБ РФ впервые вводит прямые количественные ограничения на ипотеку, используя опыт регулирования потребительских кредитов. Основные параметры:
Первичный рынок жилья:
🚫 Не более 2% от общего числа кредитов могут быть выданы заемщикам с первоначальным взносом менее 20% и долговой нагрузкой (ПДН) свыше 50%.
📊 Квота 5% установлена для кредитов с взносом <20%, но ПДН <50%, а также для займов с взносом >20%, но ПДН >80%.
Вторичный рынок:
⚠️ Лимит 10% действует для кредитов с коэффициентом LTV (отношение суммы кредита к стоимости залога) более 80% и ПДН >50%, а также для заемщиков с ПДН >80% и LTV ≤80%.
📌 Данные изменения затронут в первую очередь:
1️⃣ Низкодоходных заемщиков. Например, в Санкт-Петербурге при среднем платеже по ипотеке (за однокомнатную квартиру по текущим ставкам) 131,9–141,3 тыс. рублей 💰 и требовании ПДН ≤50%, доход семьи должен превышать 260 тыс. рублей в месяц. Однако средняя зарплата в городе, по данным Петростата, составляет лишь 115 тыс. рублей 😔.
2️⃣ Тех, кто планирует покупку с минимальным взносом. Например, для квартиры на вторичном рынке (30 м² по средней цене в 200 тыс. за м²) минимальный взнос в 20% составит 1,2 млн рублей 💸, на первичном (средняя цена 262,3 тыс. за м²) — 1,57 млн.
📈 ЦБ пошел на такой шаг исходя из нескольких важных факторов:
• Рост просрочек. За год (апрель 2024 – апрель 2025) доля проблемных ипотечных кредитов в России выросла с 0,5% до 0,9% 📉. В Петербурге просрочки на первичном рынке достигли 635 млн рублей (+50% 🔥), на вторичном — 5,3 млрд (+40%).
• Риски «ажиотажных» выдач 2023–2024 гг. ЦБ отмечает, что многие кредиты, выданные в период высокого спроса и ставок до 28,9% 🚀, стали проблемными, людям просто нечем платить 💼.
📅 После 1 июля рынок поменяется, это очевидно. Основные моменты, которые стоит упомянуть:
• 🏦 Банки смогут начать официально отказывать вместо сегодняшних «ухищрений». Несмотря на возможность переносить выдачи на следующий месяц при достижении лимита, сами квоты 2–10% слишком низкие для крупных игроков. Проще отказать, чем соблюдать сложные условия — в новом месяце придут новые.
• 📉 Рынок замедлится. По оценке ВТБ, объем ипотечных выдач в 2025 году может составить 3,8 трлн рублей, ЦБ прогнозирует рост всего на 3–8% 🐢 против 10,4% в 2024-м. Восстановление до докризисных темпов ожидается не раньше 2027 года.
⚖️ С одной стороны, меры снизят долговые риски населения, с другой — ограничат доступ к жилью для молодежи 🧑🎓 и семей с умеренными доходами 👨👩👧, что ударит по рынку недвижимости 🏘️ и смежным отраслям.
ℹ️ При этом регулятор настаивает, что лимиты не повлияют на текущее предложение:
«Поскольку лимиты установлены с небольшим запасом с учетом неравномерности структуры выдач у отдельных банков, их введение не окажет влияния на предложение ипотечных кредитов.» — ЦБ РФ
📊 Однако статистика говорит об обратном: после введения макропруденциальных надбавок к капиталу доля кредитов с ПДН >80% упала с 47% в 2023 году до 6% в 2025-м 📉, а с взносом <20% — с 51% до 5%.
🔮 Уже в конце августа 2025 года регулятор может пересмотреть квоты на IV квартал, что создаст дополнительные вызовы для рынка.
💡 Подводя итог: новые правила ЦБ направлены на снижение системных рисков 🛡️, но ставят под вопрос доступность ипотеки для миллионов россиян. В условиях стагнации доходов 💹 и высоких ставок (средняя рыночная — 26,9% 📊) рынок жилья рискует надолго остаться в кризисе 🏚️.
❓А как вы думаете, помогут ли эти меры стабилизировать рынок, или они лишь усложнят жизнь обычным людям? 💭
💬 Пишите Ваше мнение в комментариях!
👍 А если материал был полезен — ставьте лайк!
🔔 Подпишитесь, чтобы не пропустить будущие выпуски!