На что обратить внимание при осмотре квартиры перед подписанием акта приёмки-передачи?
Есть некоторое волшебство в том, как строится дом. Вот на расчищенной площадке стали вырисовываться контуры фундамента, вот начали расти вверх этажи. Здание постепенно приобретает форму и преображается: как бабочка, появляющаяся из кокона. И, наконец, настаёт тот час, когда покупатель может увидеть свою квартиру вживую — побродить по комнатам, полюбоваться видом из окна.
Приём квартиры от застройщика — это, наверное, самый волнующий момент за полтора-два года, пока возводится новый дом. У каждого покупателя есть определённые ожидания. Оправдались ли они — решится в этот день.
Часто люди хотят поскорее получить ключи, и поэтому готовы подписать акт приёма квартиры, закрыв глаза на мелкие недоделки. Но иногда эти мелочи могут иметь неприятные последствия, о чём не все догадываются.
Мы расскажем, как провести приём квартиры в новостройке, чтобы избавить себя от потенциальных проблем. Рекомендуем также ознакомиться с нашей статьёй о проверке коммуникаций в новой квартире.
Готовимся заранее
Итак, застройщик приглашает вас на приёмку. Имейте в виду, что уведомить вас он обязан в письменном виде, если иной способ не указан в ДДУ — договоре долевого участия.
Внимательно перечитайте те пункты договора, где говорится о характеристиках квартиры: площадь помещений, планировка, расположение оконных и дверных проёмов и так далее. Можете скопировать эту часть договора или выписать самые важные пункты, чтобы держать под рукой во время приёмки.
В приложении к договору есть план квартиры: обязательно возьмите его с собой. Вы также имеете право запросить у застройщика все данные об объекте из проектной документации.
Из инструментов вам понадобятся:
- Рулетка
- Строительный уровень
- Фонарик
Рулеткой будете измерять размеры, а уровнем — отклонение поверхностей от горизонтали и вертикали. Фонарик поможет заглянуть в слабо освещённые места.
Чтобы проверить работу розеток, достаточно иметь при себе телефон с зарядкой. И, конечно же, нужна ручка и блокнот, чтобы фиксировать замечания. Отмечать проблемные места удобно бумажным скотчем: на нём вы будете делать надписи.
Перед осмотром квартиры полезно заранее изучить варианты аналогичных лотов на рынке — это помогает понять, какое качество считается нормой для конкретного сегмента. Многие покупатели перед приёмкой заходят на главную крупного сервиса и сравнивают параметры жилья через современные агрегаторы недвижимости: там легко увидеть, как выглядят типовые отделочные решения, какие материалы используют застройщики и какие планировки встречаются чаще всего. Такие платформы работают как независимые агрегаторы поиска недвижимости, поэтому по ним удобно ориентироваться, если вы сомневаетесь, что качество вашей квартиры соответствует уровню заявленного класса. Наличие подобного «эталона» делает осмотр более уверенным: вы заранее знаете, на что обращать внимание, и не пропустите важные детали, которые могут повлиять на комфорт и будущие расходы.
Приступаем к осмотру
На приём квартиры обычно отводится не больше часа, и это время нужно использовать с максимальной пользой.
Открыв входную дверь, сразу обратите внимание на то, как она установлена: нет ли щелей, перекосов, хорошо ли уложен уплотнитель. Проверьте, чтобы замок легко открывался.
Осмотрите стены: насколько они ровные, нет ли на них пятен сырости или грибка. Если квартира без отделки, проверьте стяжку пола, наличие в ней трещин и отклонений от горизонтали. Если застройщик продаёт квартиру с отделкой — убедитесь в качестве напольного покрытия. То же самое касается стен и потолка.
Перейдя к окнам, посмотрите, соответствует ли производитель заявленному в проектной документации. Обычно информацию можно найти на наклейках и защитной плёнке. Замена одного производителя на другого не является нарушением, однако при этом не должны ухудшаться качества: герметичность, шумоизоляция, сопротивление теплопередаче.
Окна должны свободно открываться, не иметь трещин и сколов или дефектов уплотнителя.
Затем нужно проверить устройство и работу внутренних инженерных коммуникаций:
- отсутствие подтёков в местах соединения труб;
- свободное открытие и закрытие трубопроводной арматуры;
- отсутствие перекосов и натяжений при прокладке труб;
- исправность электрических розеток и выключателей;
- работу сантехнических устройств;
- наличие тяги в вытяжной вентиляции;
- наличие пломб на счётчиках.
Оставшееся время можно посвятить замерам расстояний и площадей. В частности, вся электрическая фурнитура должна устанавливаться на определённой высоте от пола: она указана в проекте. Выключатели не должны быть вынесены дальше 1 м от двери со стороны ручки.
«33 квадратных метра»
Итоговая площадь квартиры нередко отличается от заявленной в ДДУ. Дом строят не из кубиков, и стены могут смещаться на несколько сантиметров в ту или другую сторону. А площадь помещений в итоге либо уменьшается, либо увеличивается.
Дольшик приходит на подписание акта приёма квартиры и вдруг обнаруживает, что площади на бумаге и по факту не совпадают. Чаще всего — на доли квадратного метра, но иногда и на 2–5 метров. Всё зависит от размеров объекта.
В ДДУ встречаются три варианта решения ситуации:
- Устанавливается величина отклонения, за которую никто не платит: ни дольщик, ни застройщик (девелопер). Это может быть 0,5–1,0 кв. метра или больше.
- Устанавливается предел отклонения, за который дольщик или застройщик обязан заплатить. Например, не более 3,0 кв. метров.
- В ДДУ ничего на этот счёт не прописано.
Запомните: если в договоре есть только обязанности клиента, то эти условия можно оспорить в суде. А если в ДДУ ничего не написано о расхождении проектной и фактической площади, то застройщик не имеет права заставить вас платить за излишек.
При изменении размеров квартиры на 5% и больше дольщик имеет право требовать расторжение договора.
Как заставить застройщика исправить недостатки
Недостатки при строительстве бывают существенными и незначительными. В первом случае они влияют на качество жизни и даже здоровье: это может быть плесень в углах или неработающая вентиляция. Во втором случае речь идёт о небольших огрехах.
При серьёзных недостатках подписывать акт нельзя, пока девелопер их не устранит. Если же дефекты небольшие, то их нужно внести в соответствующий документ, который подписывают обе стороны.
Договором могут быть предусмотрены такие варианты последующих действий:
- Застройщик сам устраняет недостатки
- Застройщик компенсирует дольщику затраты на устранение недостатков
- В ДДУ об этом ничего не сказано, и, если застройщик отказывается устранять недочёты, клиенту придётся обращаться в суд
На выполнение требований покупателя девелоперу даётся 45 дней. За превышение срока клиент может потребовать пеню в размере 0,15% от ключевой ставки в день.
Не все дефекты можно обнаружить при первом осмотре. Поэтому покупатель новостройки может предъявить претензию даже после акта приёма-передачи квартиры. Законом для этого установлен гарантийный срок в 5 лет.
Подпишитесь на наш канал, чтобы узнать другие секреты и полезные советы из мира жилой недвижимости. И обязательно задавайте вопросы в комментариях, чтобы мы знали, какие темы вас интересуют.