Пик роста цен на новостройки остался в 2024 году, а нежилая недвижимость, наоборот, набирает обороты. Главная причина — дефицит предложения. По прогнозам CMWP, к концу 2026 года в Москве:
- ввод офисных площадей сократится на 51%;
- складских комплексов — на 29%;
- торговых центров — на 71%.
На этом фоне арендные ставки будут расти.
Способы инвестирования в коммерческую недвижимость
Механика инвестиций в коммерцию схожа с жилой недвижимостью:
Купля-продажа
Инвесторы скупают объекты в плохом состоянии, делают ремонт и продают. Обычно это даёт 20–30% роста стоимости.
Сдача в аренду
Как правило, договор заключается на срок от 12 месяцев до 3–5 лет, что снижает риски простоя. Часто платежи поступают не ежемесячно, а ежеквартально или ежегодно, что удобно для собственника.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)
Удобно для начинающих инвесторов: арендатор уже найден, договор подписан.
Доходность и сроки окупаемости
Хорошим сроком окупаемости считается 7–12 лет. Но порог входа высокий: от 20–30 млн рублей. Получить ипотеку под коммерческую недвижимость сложнее, процентные ставки выше.
Пример расчёта:
- Объект куплен за 59,5 млн рублей;
- Сдан в аренду за 450 тыс. рублей в месяц;
- Годовой доход — 5,4 млн рублей;
- Через год объект подорожал до 69 млн рублей.
Доходность:
- Аренда: (5,4 / 59,5) × 100% ≈ 9%;
- Перепродажа: ((69 / 59,5) – 1) × 100% ≈ 15,9%;
- Суммарно: 24,9% «грязной» доходности (без учёта налогов, простоя, расходов).
Налоги
Сдавать коммерцию как самозанятый нельзя — потребуется оформить ИП. Обычно используют УСН (6% от дохода).
Альтернатива — остаться физлицом и платить НДФЛ 13% (или 15%, если доход превышает 5 млн рублей в год). Но если деятельность сочтут предпринимательской, возможны штрафы.
Также необходимо платить налог на имущество — от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости, в зависимости от региона и типа помещения.
На что обратить внимание инвестору
Чтобы выйти на целевую доходность, важно решить два ключевых вопроса:
Где купить ликвидный объект
Локация и характеристики должны усиливать друг друга. Например, для магазина на первом этаже жилого дома важны трафик и удобный подъезд для разгрузки.
Как выбрать надёжного арендатора
Желательно, чтобы не пришлось выбивать оплату, а условия договора не связывали владельца по рукам и ногам.
Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта!
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!