Тема самостроя в сфере ИЖС уже не раз становилась предметом нашего внимания: в южных регионах стабильно, как минимум раз в год, Верховным Судом РФ стали разрешаться в пользу собственников споры, где, казалось бы, всё лежит на поверхности (в рамках действующего законодательства).
Рассмотрим довольно любопытный спор, рассмотренный судами всех инстанций сравнительно недавно.
Итак, дело было в Новороссийске. Наталья [имя изменено] приобрела в 2009 году земельный участок с видом разрешенного использования: для ИЖС. На участке находился небольшой одноэтажный жилой дом.
В какой-то момент Наталья решила усовершенствовать жилище, в результате чего его общая площадь увеличилась в 10 раз (с 60 до 600 квадратов) и прибавились два этажа.
Администрация Новороссийска провела мониторинг и выявила в действиях Натальи реконструкцию, которая предположительно предназначается для разделения недвижимости на отдельные объекты в целях ведения коммерческой деятельности: предоставление гостиничных услуг. Очень уж видимо объект стал похож на гостиницу.
Администрация также отметила допущенные нарушения в части отступов, в отсутствие разрешительной документации.
В 2022 году администрация направила Наталье рекомендацию о принятии мер к сносу самовольно возводимого объекта либо приведению его в состояние, соответствующее требованиям законодательства. Наталья это письмо фактически проигнорировала, в результате чего ей был предъявлен иск о сносе самовольной постройки.
В свою очередь Наталья предъявила встречный иск – о сохранении строения в реконструированном виде, признании на него права собственности, а также внесении изменений в ЕГРН. Она настаивала на том, что хотя и реконструкция произведена без разрешения, однако есть основания для сохранения объекта, готового на 92 % в уже реконструированном состоянии.
Итак, первая инстанция.
Суд назначает строительно-техническую экспертизу, которая показывает, что перед нами объект незавершенного строительства. Определить его целевое назначение при проведении экспертизы не представилось возможным.
Эксперты также сказали, что объект не противоречит целевому назначению участка, а также соответствуют нормам в вопросах надёжности, долговечности, угрозы здоровью граждан не создаёт.
Суд, руководствуясь заключением, отказывает администрации в иске, а встречные требования Натальи удовлетворяет.
Апелляция и кассация
Администрацию решение не устроило, и она отправилась в следующую инстанцию, и тут судом "вскрывается" достаточно интересный факт: реконструированный дом занял частично площади смежных земельных участков, принадлежащих вообще другим собственникам.
Расположение объекта не в правомерных границах свидетельствует о нарушении минимально допустимых отступов.
Кроме того, экспертами было выявлено, что спорный объект был возведён и с нарушением максимального процента застройки. 72 % вместо положенных
40 %.
Апелляционный суд также обратил внимание, что объект возведен Натальей в водоохранной зоне Черного моря, на расстоянии менее 200 метров.
Итог: апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования администрации.
Кассационный суд попросту же согласился с судом апелляционной инстанции.
Верховный Суд РФ
Наталья решила подать кассационную жалобу в высшую инстанцию, которая не согласилась с апелляцией и кассацией.
Во-первых, ВС РФ напомнил, что с 2018 года более не действуют нормы об обязательном получении разрешения на строительство объекта ИЖС.
Согласование носит уведомительный характер – собственник должен направлять уведомление о планируемом строительстве или реконструкции.
Объект не может быть признан самостроем, если на него не получено разрешение на строительство или реконструкцию.
Об этом также гласит позиция пункта 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 16 ноября 2022 года:
«…отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку или для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки»
Эти разъяснения судами нижестоящих инстанций приняты во внимание не были.
Во-вторых, высшая инстанция отметила, что в заключении эксперта указано, что объект не противоречит целевому назначению земельного участка.
Выявленные же несоответствия, которые касаются расположения дома за пределами участка Натальи (о том, что дом фактически влез на смежные участки), при наличии представленных согласий на реконструкцию от собственников смежных участков, требования нормативных документов РФ не нарушают.
Относительно несоответствия в части расположения реконструированного объекта в водоохранной зоне Черного моря Верховный Суд РФ напомнил, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.
Итак, дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Жирной точки в этой истории нет, однако, мы отчётливо видим контуры и направленность позиции высшей инстанции, а также вероятный итоговый результат спора.
Дело важно не только с точки зрения защиты собственников недвижимости от произвольного и беспорядочного признания объектов самостроями, но и с точки зрения оценки доказательств – вдумчивого и всестороннего исследования выводов экспертов, недопустимости «выдёргивания» из заключений экспертов исключительно отдельных доводов.
Ссылка на определение Верховного Суда РФ, нажмите для ознакомления
Мы оказываем юридические услуги бизнесу и гражданам на профессиональной основе, как на основании отдельных поручений и выполнения разовых задач, так и в формате комплексной работы над проектами "под ключ".
Наш телефон: +7 (925) 515 54-19
Наш сайт: https://covenantlaw.ru/
Подписывайтесь на наш telegram-канал: https://t.me/covenantlaw
Ковенант | Юридическое бюро