В конце апреля 2025 года Верховный суд РФ окончательно зафиксировал новую правовую позицию: сдавать комнаты в коммунальных квартирах без письменного согласия всех совладельцев запрещено. Спор разгорелся в Архангельске, где брат и сестра унаследовали трёхкомнатную квартиру и оформили её в долевую собственность. После семейной ссоры сестра пустила квартирантов в свою бывшую комнату, что создало невыносимые условия для отца и девятилетней дочери, проживавших в соседних помещениях =. Районные суды отказались вмешиваться, но ВС напомнил: любое распоряжение имуществом в долевой собственности одним собственником без согласия других нарушает их право собственности и право на судебную защиту.
Фундамент решения — статья 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех участников . Верховный суд подчёркивает, что сдача комнаты — это не «простая передача во временное пользование», а распоряжение долевой собственностью, требующее единогласного одобрения со стороны всех совладельцев.
По данным Росстата, в коммунальных квартирах проживает около полутора миллионов россиян — то есть порядка 1 % населения страны живёт в ситуации, когда одно неверное решение одного собственника может затронуть жизнь множества людей. Теперь каждый из них сможет опираться на определение ВС и отстаивать своё право на неприкосновенность личного пространства.
Практика будет оперативно меняться. Заключать договор аренды комнаты без письменного согласия всех совладельцев станет юридически бессмысленно: суды будут признавать такие договоры недействительными и возвращать квартиры прежним владельцам. По версии экспертов Газеты.Ru, уже подготовлено несколько подобных исков по всей стране, и тенденция только усилится .
Для собственников это означает новые обязательства. Придётся оформлять согласия в письменном виде, нотариально удостоверять подписи соседей или проводить общее собрание владельцев долей с протоколом, чтобы задокументировать их волеизъявление. Отсутствие такого документа — прямой путь к признанию договора недействительным по решению суда.
Кроме того, при подаче иска на принудительное выселение «самовольного» арендатора суд будет учитывать не только отсутствие согласия, но и причинённые неудобства: шум, нарушение права на личную и семейную тайну, невозможность нормального проживания детей. Иски с такими доводами сегодня проходят успешно, что делает жизненно важным соблюдение формальных требований .
Мнение практикующих юристов подтверждает руководитель адвокатского бюро «Де-юре» Марина Николаенко, которая отмечает: «Решение Верховного суда верно защищает права совладельцев и формирует новый способ правовой защиты при нарушении интересов долевой собственности» . Это позволит остановить недобросовестные схемы, когда один собственник «подселял» нежелательных жильцов, чтобы вынудить остальных выкупить его долю по заниженной цене.
Однако, с практической точки зрения, нововведение влечёт значительные бюрократические издержки. Малый и средний бизнес, управляющие недвижимостью, а также граждане, сдающие свои комнаты как разовые «частники», столкнутся с необходимостью подготовки комплекта документов на каждую сделку. Невнимательность к этому — гарантия судебных споров и, в конечном счёте, финансовых потерь.
На мой взгляд, решение ВС — однозначно шаг вперёд для защиты прав добросовестных собственников, но оно подчёркивает, что в России растёт цена «неформальных» сделок. Тот, кто сдаёт комнату «как обычно, без бумажек», должен быть готов к тому, что соседи могут в любой момент обратиться в суд и восстановить справедливость.
Если вы владеете комнатой или долей в коммунальной квартире и планируете сдавать её в аренду, начните подготовку заранее: пересмотрите все действующие договоры, оформите письменные согласия соседей и при необходимости проконсультируйтесь с юристом, чтобы избежать дорогостоящих судебных разбирательств.
Ну а если Вы попали в какую либо из приведенных выше ситуаций или Вам необходима юридическая консультация — напишите мне в Telegram (@egorlawyerwp).