На всем ниже рассказанном, хочу проиллюстрировать второй закон любых инвестиционных проектов на основе собственного опыта.
В целом, на протяжении последних тридцати лет, по сути с тех пор как появилось право собственности на недвижимое имущество в многоквартирном доме для частного лица, этот сегмент стал тем инвестиционным фундаментом, который гарантированно сохранят вложенные средства, а так же гарантированно приносит прибыль.
В этой статье поговорим именно о сегменте новостроек в многоквартирных домах, квартиры которые считались наиболее привлекательными для инвестиций и максимально эргономичными в дальнейшем обслуживании.
До 2010 года вкладывать в строящееся жилье, а именно многоквартирные дома, было очень выгодным, но очень сильно рисковым предприятиям. Мы все помним, как банкротились застройщики, сколько было недостроя, как затягивались сроки, мошенничество процветало - когда собирали деньги под строительство и "строители" растворялись в пространстве.
В 10 году правительство обеспечило процесс застройки этого сегмента гарантиями, обеспеченными 214 ФЗ, что существенно снизило риски, хотя и процент прибыли от покупки сократился. Там суть этого закона сводилась к тому, что для получения разрешения на строительство, застройщик обязан был обладать собственными средствами в размере не менее 40 процентов от стоимости застройки.
И только после обретал право привлекать средства застройщиков под ДДУ, которые регистрировались в регистрационной палате как право собственности на долю в застраиваемом жилом доме. До этого закона средства собирались практически под голый проект, под договоры инвестирования в основном, реже под вексельные договоры.
При этом государство брало на себя риски, связанные с нарушением сроков завершения строительства, а так же с обязательством завершения строительства в случае банкротства застройщика.
И это прекрасно работало года до 2017 примерно, плюс - минус, до первого банкротства одной из строительных компаний в Москве, кажется это был застройщик СУ - 155, но могу быть не точной, тут важно увидеть контекст, саму концепцию.
Государством, в авральном порядке, буквально, организовали девелоперскую компанию, не вспомню уже как она называлась, просуществовала не долго, но там не один застройщик обанкротился, кажется их было несколько. Но первоначально было выделено два миллиарда, сумму как сейчас помню) и все "хвосты" были закрыты в сроки. То есть дома достроены и дольщики получили свои квартиры.
Продлилось это пару лет, после чего все застройки и отдали под банки. То есть банки гарантировали те самые 40 процентов средств для разрешения строительства и получали право на реализацию строящегося жилья под ипотечные программы.
То есть под отдельную новостройку были аккредитованы определенные банки. Что дополнительно снизило процент прибыли от такой инвестиции для населения.
Еще через пару лет государством было принято решение о частичной компенсации процента по ипотечному кредитованию, то есть для граждан процентная ставка по ипотеке снизилась в среднем до 7,5 % и это был ипотечный бум осени 2020 года, когда стало возможным приобрести квартиру даже без первоначального взноса.
Очень многие тогда зашли в инвестиции, на это и был расчет. Но примерно через год начался откат. Многие люди не рассчитав финансовой нагрузки, набрали ипотек и не справляясь с текущими платежами, стали возвращать квартиры в банки.
Экономический кризис 23 года дополнительно усугубил ситуацию, люди отказываясь от ипотечных квартир стали возвращаться в арендованное жилье, цены на аренду взлетели до небес в 24 году. Что для инвесторов, ранее приобретающих квартиры для последующей сдачи в аренду стало практически звездным часом.
На данный момент рынок аренды стабилизировался в том числе и благодаря внесением изменений в законодательство, но об этом уже в следующей статье)
Важно увидеть, что на данный момент для оформления покупки жилья через ипотеку необходим первоначальный взнос в районе плюс - минус пятьдесят процентов. да и еще очень высокая процентная ставка.
И это обосновывается тем фактом, что те муравейники, которых понастроили великое множество, на самом деле мало пригодны для жилья. Изначально попросту инфраструктура не вывозила того количества проживающих - коррективы внесли, но это в последующие застройки, а что уже простроено, то построено.
После уже сами проживающие начали понимать на собственных ощущениях, что в муравейнике психологически сложно жить. Не возможно знать соседей, всех соседей. А это и шум ( но здесь тоже скорректировали законодательно - вот только не все готовы настолько законы блюсти с одной стороны и контролировать их неукоснительное исполнение с другой) и разного рода аварийные ситуации, что неизбежно периодически возникают в многоквартирных домах.
В ТАКОМ сообществе если сосед сверху залил соседа с низу, то может бесконечно от соседа бегать, просто потому что маловероятно, что сосед снизу даже попросту знает что за сосед, а тем более вряд ли знает соседа в лицо. Ну и еще куча бытовых нюансов, в том числе и то, что инвестиционные квартиры сдаются в найм и не всегда в долгосрочный, но это тоже уже с следующей статье.
Вообщем важно увидеть, что на сегодняшний день в этом сегменте инвестирования на данный момент больше проблем, чем прибыли. Это конечно же еще не конец, но в прогнозах - в таких муравейниках жилье начнет дешеветь и со временем, учитывая прогнозы массового исхода граждан из мегаполисов. Эти муравейники в течении последующих пяти лет окончательно потеряют какую бы то ни было инвестиционную привлекательность, превратившись в нечто вроде гетто заселенными самыми социально неблагополучными слоями общества.
И да, для полноты картинки, сейчас в разработке находиться законопроект, согласно которому будет переводиться долговое жилье в социальный фонд. То есть если человек например не справляется с ипотечными платежами, то утрачивая право собственности на владение и распоряжения, на основе договора социального найма сохраняет право пользования помещением.
Тут видимо необходимо внести пояснение. Право собственности на объект недвижимого имущества включает в себя три вида права: право пользования - это право жить в этом помещении и быть в нем "прописанным" получая определенный соц.статус, право владения - это право оставлять в наследство, передавать какое либо из имеющихся прав третьим лицам. Например оформлять доверенности, передавать в найм или аренду, хотя... аренда может быть и к третьему праву относиться - праву распоряжения, если аренда долгосрочная, то есть на срок более календарного года и регистрируется в соответствующих органах)
А так же это право продать, подарить. Именно на этот третий вид права налагается ограничение банком при ипотечном займе. Причем займ может быть ипотечным не только на покупку приобретаемой квартиры, но и любой другой, хоть потребительский кредит, с обязательным ограничением права распоряжения на объект недвижимости, ограничением, которое регистрируется в соответствующих органах, по факту чего имущество является залоговым.
То есть собственник отчуждаемого в социальный фонд помещения, утрачивает право продать, подарить, заложить, оставить в наследство, но сохраняет право проживать, естественно с регистрацией по месту проживания за арендную плату. Рассматривают арендную ставку в 30 - 40 тыс руб.в месяц для однокомнатной квартиры - эти цифры важно увидеть уже для следующей статьи.
И к слову, отчуждение будет касаться не только ипотечного жилья, но и жилья с задолженностями по коммунальным платежам. Вот только не совсем понятно, если собственник не в состоянии оплатить коммуналку, то как он сможет оплатить арендную ставку за социальный найм?? Но здесь все еще в разработке, хотя с ипотечным жильем, по моему ощущению это вопрос только времени, а в целом уже решенный.
Есть и вторая сторона - получение прибыли от приобретаемого в многоквартирных домах жилья. Об этом уже будет следующая статья.
Всем хорошего времени суток и хорошего настроения!