Как правильно продать долю в квартире?

Продажа доли в квартире: пошаговый план действий и рекомендации специалистов

Продажа доли в квартире - обычная ситуация в России, где долевая собственность широко распространена. Однако, продажа своей доли может иметь свои нюансы, и чтобы сделка прошла законно и без финансовых потерь, важно учесть ряд важных моментов. Давайте разберемся, как правильно продать свою долю в квартире, какие документы для этого понадобятся, и на что стоит обратить особое внимание.

О долевой собственности: ключевые моменты.

В России немало квартир, где собственниками выступают несколько человек. Чаще всего совместная собственность недвижимости возникает в результате приватизации, брака или наследования имущества несколькими родственниками. Но законодательство не ограничивает право на совместную собственность имущества и для совершенно незнакомых друг другу людей.

Существуют различные формы собственности на долю квартиры.

1. Совместная собственность предполагает отсутствие выделения конкретных долей для каждого владельца. Права и обязанности всех участников собственности равны. Все решения, касающиеся недвижимости, принимаются единогласно. Например, прописка нового жильца или любые другие распоряжения имуществом возможны только при согласии всех сособственников. В случае необходимости продажи недвижимости, все собственники должны принять решение об этом, и для этого потребуется документ, подтверждающий их согласие.
2. Общедолевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев, каждому из которых принадлежит определённая доля. Размер этих долей может быть различным. Например, одна доля может составлять половину квартиры, ещё две – по четверти, или одна доля – 85/100, а другая – 15/100.

В случае если квартира принадлежит нескольким собственникам, которые проживают отдельно (не составляя единой семьи), целесообразно заранее согласовать, какая доля жилплощади отводится каждому владельцу. Обычно доля соответствует комнате или ее части. Владелец своей части квартиры может распоряжаться ею по своему усмотрению (согласие других собственников не требуется), но при продаже обязан в первую очередь предложить ее своим соседям по квартире. Независимо от размера доли, принадлежащей каждому собственнику, у каждого из них равное право пользования квартирой.

Совместные владельцы могут решить вопрос о пользовании каждой из комнат квартиры, либо путем договоренности между собой, либо через судебный процесс. Важно понимать, что это соглашение носит временный характер и утрачивает силу при перепродаже доли, например, при смене собственника.

"Черные риелторы" часто эксплуатируют подобную ситуацию. Приобретая небольшую долю в квартире, они получают возможность пользоваться всей недвижимостью, оказывая давление на других совладельцев и заставляя их продать свои доли по заниженной цене.

3. Право на отдельную комнату (в составе коммунальной квартиры). Разграничение этого варианта от общей долевой собственности возможно путем анализа документов:

• Владелец доли имеет право собственности на "квартиру", с указанием конкретной величины доли. У всех сособственниками один и тот же кадастровый номер.
• В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для владельца комнаты, как собственника, указана именно "комната", при этом имеется кадастровый номер, присвоенный этой комнате. При перепродаже комнаты собственник обязан предложить её первым соседям по квартире. Использование комнаты другими собственниками, даже при смене владельца, запрещено.

Чаще всего понятие общей совместной собственности возникает в сфере недвижимости, и именно здесь, наблюдается наибольшее число правовых вопросов. В настоящее время на российском рынке недвижимости преобладает долевая собственность, но необходимо четко понимать, что долевая собственность, общая собственность и выделенная в натуре доля - это не синонимы. У каждого из этих понятий свои нюансы, и управление долями осуществляется с учетом этих особенностей.

Комната, как отдельный объект недвижимости с собственным кадастровым номером, - это понятие, ушедшее корнями в эпоху коммунальных квартир. Важно четко различать понятие "доля" и "комната", несмотря на то, что схема продажи и реализации этих объектов идентична и предполагает уведомление всех сособственников. Ключевое отличие заключается в том, что при владении комнатой и уведомлении сособственников, последующие проблемы с заселением обычно не возникают. В случае с долей недвижимости, определить точную часть объекта, которая принадлежит вам, бывает затруднительно. В этом случае необходимо либо заключить добровольное соглашение с сособственниками, либо обратиться в суд для определения границ вашей собственности, то есть тех квадратных метров, которыми вы можете распоряжаться.

В каких ситуациях возникает необходимость в продаже долей в квартире?

Долевая собственность чаще всего имеет место в следующих ситуациях:

• В случае получения наследства,
• Во время приобретения недвижимости в браке,
• Во время развода,
• Вследствие пожертвования,
• Вследствие применения маткапитала, поскольку закон обязывает родителей равномерно распределять средства между всеми членами семьи.

В каких случаях обычно происходит продажа долей?

• Часто доли в недвижимости оказываются на продажу из-за того, что распоряжаться ею, например, сдавать комнату в аренду, можно лишь с согласия других собственников. Такая зависимость часто приводит к разногласиям и сложностям. В результате многие собственники стремятся избавиться от таких проблемных активов.
• Другой сценарий - это напряженные отношения между бывшими супругами после развода или между родственниками, которые стали наследниками. В этом случае на возникновение проблем влияют как технические нюансы, например, необходимость согласия всех сособственников на с alquiler доли, так и эмоциональные факторы, такие как нежелание иметь дело с бывшим супругом или родственником, с которым у собственника сложились неблагоприятные отношения.

Наиболее частой причиной возникновения вопросов с долями становятся бракоразводные процессы, когда бывшие партнеры не могут согласовать условия раздела имущества.

Важно помнить, что в случае возникновения конфликтов отношения с соседями по квартире могут сложиться не самым благоприятным образом.

Часто встречаются ситуации продажи так называемых микродолей, например, когда после наследования или приватизации имущества несколько наследников становятся собственниками, например, 1/9 доли. В таких ситуациях, если между родственниками не удаётся найти взаимопонимание, они продают свои доли третьим лицам, которых юрист назвала "черными соседями". Доли, занимающие менее ¼ части, классифицируются как микродоли, и из-за малой площади их выделение в натуре и самостоятельное проживание в них представляется затруднительным. Наиболее удобным и безопасным способом приобретения доли в квартире является заключение единого договора отчуждения всеми собственниками, при условии их присутствия при совершении сделки.

Руководство по продаже доли в квартире: шаг за шагом

Первый этап - выделение доли.

Чтобы продать свою долю в квартире, необходимо сначала оформить выделение доли, то есть четко определить ее площадь. Это можно осуществить посредством соглашения между собственниками.

При разделе недвижимости чаще всего доли распределяются равномерно. Например, при трех владельцах каждая доля составляет 1/3. Такую долю называют идеальной. В другом случае доли могут быть неравными, например, при разделе двухкомнатной квартиры между двумя владельцами, где каждому достается отдельная комната площадью 16 и 12 кв. м соответственно. Но такой вариант не всегда осуществим, особенно если квартира небольшая и собственников много. В таких ситуациях идеальные доли становятся наиболее распространенным решением.

Для подачи документов на выделение долей необходимо обратиться в Росреестр, например, через многофункциональный центр.

С 2022 года действует закон, запрещающий разделение жилых помещений на доли площадью меньше 6 квадратных метров. Получить право собственности на долю меньшей площади можно лишь в случае наследования, приватизации или раздела долей между членами семьи в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала. Такое законодательное регулирование было направлено на противодействие появлению так называемых "резиновых" квартир, когда приезжие покупали доли в квартирах, занимающих несколько сантиметров, для получения регистрации по месту жительства.

Второй этап - уведомление остальных собственников.

Перед тем как продать свою часть в квартире, необходимо известить остальных собственников и убедиться, что они не желают воспользоваться правом выкупа. Важно оформить этот факт, чтобы подтвердить, что вы предупредили соседей о своем намерении. Достаточно просто сообщить им об этом не достаточно.

Щелкните по изображению, чтобы получить форму документа.

Следовательно, необходимо составить уведомление, в котором следует отразить:

• Предмет продажи - доля в квартире,
• адрес объекта продажи - доли в квартире,
• цена, за которую планируется продажа квартиры.

Сообщить соседям по квартире можно следующим образом:

• Получение необходимо осуществлять лично, при этом обязательно получить расписку о получении, которая в случае возникновения разногласий будет служить подтверждением факта передачи.
• Через посредничество нотариуса, он самостоятельно осуществит все необходимые действия для оповещения остальных владельцев.
• Направить письмо с уведомлением на адрес регистрации собственника.

Если вы имеете подтверждение о вручении уведомления соседям, а в течение месяца они не воспользовались правом выкупа и молчат на обращения, то разрешается продавать долю третьим лицам.

Лучший вариант - договориться с владельцами остальных долей, чтобы вместе с продавцом доли они обратились к нотариусу и оформили отказ от сделки купли-продажи.

Если другие собственники отказываются купить долю, а недвижимость продается третьему лицу, цена сделки не должна быть ниже той, которую первоначально предложил собственник соседям. В противном случае соседи могут в будущем оспорить заключенную сделку.

Рекомендуется заранее получить отказ от преимущественного права покупки от соседей. В противном случае, появятся сложности: вы уже нашли покупателя и готовы оформить отказ, но сосед окажется в отпуске. Вероятнее всего, покупатель не захочет ждать его возвращения.

Третий этап: поиск покупателя - ключевые моменты.

Нет необходимости скрывать факт продажи доли: в объявлении предоставьте исчерпывающую информацию о доле и квартире, включая характеристики недвижимости, сведения о других долях и т.п.

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире воспользуйтесь среднерыночной ценой аналогичной недвижимости и разделите ее на долю, принадлежащую продавцу (если продается ¼ доли в квартире стоимостью 10 млн рублей, то примерная стоимость доли составит 2,5 млн рублей). Важно помнить, что из-за специфических особенностей владения доли в квартире и ограниченных прав владельца, такие части продаются по более низкой цене, чем отдельные комнаты с собственным кадастровым номером и аналогичной площадью.

Перед показом квартиры обратить особое внимание на состояние и внешний вид общественных зон: кухни, санузла и других. Ведь именно они могут повлиять на решение покупателя, ведь, осмотрев кухню или санузел, он создаёт себе представление о будущих соседей.

Эксперт также рекомендует перед продажей предварительно обсудить свои планы с соседями. Возможно, они сделают все возможное, чтобы новый жилец в квартире не появился. Ранее разговор о намерениях продать долю поможет избежать конфликтов и недоразумений.

Четвертый этап - это сбор всех необходимых документов для сделки.

Для совершения сделки требуются:

• сделка купли-продажи;
• Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
• документы, свидетельствующие о том, что все сособственники были извещены о продаже;
• документ, подтверждающий право собственности, или выписка из ЕГРН о правах;
• Для сделок, оказывающих влияние на интересы несовершеннолетних, требуется одобрение органа опеки.

В пятом шаге мы составляем договор купли-продажи.

Данный договор мало чем отличается от договора, заключаемого при продаже квартиры в полном объеме.

В документе необходимо указать, что продавец обладает правом общей долевой собственности на квартиру, и также следует обозначить:

• условия договора,
• Порядок проведения расчетов с продавцом,
• стоимость доли (не меньше, чем указано в сообщении соседям!),
• номер кадастровой записи и адрес квартиры, где расположена доля,
• Определить ключевые особенности квартиры.

Шестой этап: нотариальное удостоверение сделки.

В большинстве случаев требуется нотариальное заверение сделки купли-продажи доли в квартире. Такая необходимость возникает при продаже доли не только сторонним покупателям, но и другим совладельцам.

В случае если все совладельцы квартиры примут решение о продаже своих долей, нотариальное заверение не будет необходимо. Однако, если сделки продажи осуществляются не одновременно и не по единому договору, нотариальное сопровождение всё же потребуется.

Издержки продавца и покупателя

В большинстве случаев расходы между продавцом и покупателем распределяются поровну (за исключением налога на доход, который несет продавец). Вот перечень ключевых расходов:

• Взимается госпошлина в размере 2 тысяч рублей за регистрацию договора.
• Расходы на нотариальные услуги (до 20 тысяч рублей).

Налогообложение при сделке купли-продажи доли в квартире

Налог при продаже доли в квартире не будет отличаться от налога, который уплачивается при продаже всей квартиры.

При продаже доли в квартире, полученной дарением, приватизацией, по наследству или по праву ренты, в случае реализации недвижимости в течение трех лет с момента возникновения права собственности, налог на доходы физических лиц составит 13%.

Во всех остальных ситуациях требуется ожидание в течение пяти лет.

При длительном владении недвижимостью освобождение от уплаты налога предоставляется.

Существуют законные методы снижения налоговой нагрузки, более подробную информацию о них можно найти здесь.

Как реализовать продажу квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние дети.

Процедура продажи аналогична стандартной процедуре продажи квартиры, принадлежащей детям.

• Родители выступают в качестве законных представителей при участии в сделках детей-владельцев доли.
• С четырнадцати лет несовершеннолетние могут быть вовлечены в сделку, однако только при согласии родителей.
• По достижении 18-летнего возраста, владелец обретает полную дееспособность, не нуждаясь в согласии родителей или органов опеки.

Для сделок с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, необходимо получить разрешение органов опеки. Конкретные требования к такой операции лучше всего выяснить у представителей местных органов власти. Обычно для согласования сделки требуется предоставить ребенку альтернативную недвижимость, аналогичную по характеристикам.

В случае с операциями по купле-продаже долей, согласие органов опеки необходимо будет получить и при отказе от покупки, если ребенок не является продавцом доли, а является соседом продавца (владельцем другой доли).

Часто задаваемые вопросы

Возможна ли продажа части доли?

Продажа возможна и частичной, но для этого необходимо выделить соответствующую долю в отдельную. При этом минимальная площадь каждой новой доли должна составлять не менее 6 квадратных метров.

Возможна ли продажа части доли в квартире, находящейся под ипотекой?

Да, это возможно, но, как и в случае с продажей ипотечной квартиры целиком, существуют некоторые особенности. Прежде всего, понадобится разрешение банка, выдавшего ипотеку. Во-вторых, обычно нужно найти покупателя, который сначала оплатит задолженность по ипотеке, а затем уже будет оформляться сделка.

В некоторых случаях допускается оформление переуступки прав. Обычно к такому решению прибегают, когда покупатель является совладельцем другой доли и созаемщиком по кредиту, например, супруги.

Возможна ли продажа долей в квартире родственнику?

Позволено. Однако, если родственник не является сособственником, родство не гарантирует ему права преимущественной покупки или каких-либо других льгот.

Как правило, доля в недвижимости - это довольно сложная тема. Приобретение части объекта всегда лучше осуществить путем покупки комнаты в этом же объекте, а не доли.

Ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66. Вместе мы найдем выход.

Подписывайтесь:

• Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
• Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
• https://vk.com/id710272239
• Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
• Задавайте ваши вопросы в комментариях.
• Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
• Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.