Что ждёт рынок недвижимости летом 2025 года
Весна 2025 года ещё не завершилась, однако на рынке недвижимости уже фиксируются признаки повышенной напряжённости. Участники — как частные покупатели, так и профессиональные инвесторы — находятся в состоянии ожидания, оценивая вероятность ценовых колебаний и меняющуюся макроэкономическую картину.
На фоне сезонного оживления и роста потребительской активности рынок вступает в фазу неопределённости. Давление оказывают сразу несколько факторов: жёсткая денежно-кредитная политика Центробанка, волатильность рубля, ускоренная инфляция и ожидания новых законодательных изменений. Это формирует эффект «сжатой пружины»: малейшее изменение условий может спровоцировать всплеск сделок или, напротив, резкое замедление рынка.
В этой статье мы разберём, с чем рынок подошёл к лету 2025 года, и какие сценарии наиболее вероятны в ближайшие месяцы.
Рынок весной 2025 года
Цены: рост есть, но всё менее выраженный
По данным СберИндекса, средняя цена квадратного метра на первичном рынке в России с июля 2024 по январь 2025 года увеличилась с 168,6 до 171,1 тыс. рублей. Однако этот прирост оказался существенно ниже темпов 2022–2023 годов, когда рынок демонстрировал рост на 10–12% в год. В премиальных сегментах Москвы динамика также замедлилась: по данным аналитического отдела агентства «Метриум», в начале 2025 года темпы роста цен на элитные новостройки составили менее 2% в квартал.
Это происходит на фоне высокой инфляции: по данным Росстата, в марте 2025 года она достигла 10,34% в годовом выражении — против 7,69% весной прошлого года. Рост цен на жильё уже не опережает инфляцию, а в ряде регионов фактически отстаёт от неё, что означает снижение реальной стоимости объектов.
Ипотека: ставки выше 23% ограничивают спрос
Центробанк сохраняет ключевую ставку на уровне 21%, что делает ипотеку для большинства россиян практически недоступной. Коммерческие ставки варьируются от 23 до 31% годовых. Для сравнения: в 2021 году они составляли 7–9%, а в 2023 — около 11–12%.
Льготные программы остаются основным драйвером сделок: семейная ипотека под 6% действует при соблюдении определённых условий, в том числе для вторичного рынка в ряде регионов. Однако масштаб этих программ ограничен, а банки всё чаще вводят повышенные надбавки или сокращают лимиты.
В премиальном сегменте доля сделок с ипотекой не превышает 15–20%, при этом покупатели всё чаще рассматривают альтернативные механизмы — рассрочки от застройщика, частичное финансирование через инвестиционные фонды, или же покупку за счёт переоформления активов.
Главные тренды лета 2025
Макроэкономика: давление на доходы и ослабление рубля
По прогнозам Минэкономразвития, среднемесячные доходы россиян в 2025 году достигнут 99 952 рубля, что на 13,2% выше показателя прошлого года. Однако инфляция и рост цен на товары повседневного спроса съедают большую часть прироста. Согласно оценкам аналитиков ВШЭ, реальный располагаемый доход населения может сократиться на 2–3%.
Курс рубля по отношению к доллару в мае держится на уровне 81,5, но под влиянием ухудшения внешнеэкономической конъюнктуры возможна его просадка до 90–95 за доллар к концу года.
Переизбыток новостроек: особенно в эконом сегменте
По данным «ЦИАН.Аналитики», в 29 регионах России наблюдаются признаки переизбытка предложения на первичном рынке. В Москве объём готовых лотов вырос на 2,4% за квартал (до 8 тыс. квартир), при этом число квартир в строящихся объектах снизилось на 14%. Это указывает на снижение активности девелоперов и более осторожную политику ввода новых проектов.
Для премиум-сегмента это означает возможные ценовые корректировки на менее ликвидные объекты, особенно в проектах без отделки или с невыгодными ипотечными условиями.
Спрос: осторожный, но живой
Несмотря на общий спад покупательской активности, рынок не парализован. Сделки совершаются, но крайне избирательно. Чаще покупают жильё с высокой стадией готовности, удачной локацией и возможностью торга.
На вторичке оживление наблюдается в сегменте квартир до 12 млн рублей: здесь чаще проходят сделки без привлечения кредитных средств, особенно если продавец готов к уступкам.
Три сценария на лето 2025
1. Оптимистичный сценарий (вероятность 20%)
Снижение ключевой ставки на 1–2 п.п.
Инфляция замедляется до 7%
Курс рубля стабилен в пределах 80–85 за доллар
→ Возможен рост спроса, возвращение части отложенного спроса, особенно в столичном и курортном сегментах. Цены на новостройки могут вырасти на 3–5%.
2. Реалистичный сценарий (вероятность 60%)
Ставка сохраняется на уровне 21%
Инфляция 8–9%
Курс 85–90 за доллар
→ Стагнация: цены колеблются в пределах ±2%, объемы сделок остаются на уровне весны. Спрос сосредоточен в сегментах с готовыми объектами и возможностью субсидий.
3. Пессимистичный сценарий (вероятность 20%)
Ставка сохраняется, инфляция превышает 10%
Падение реальных доходов населения
Усиление оттока инвесторов
→ Цены на эконом-сегмент могут просесть на 5–10%, особенно в локациях с избыточным предложением. Повышение сроков экспозиции и заморозка ряда строек.
Но бизнес- и премиум-класс стабильно растет
Кто выигрывает, а кто теряет?
Жилая недвижимость
Первичка: в эконом-сегменте — под давлением, особенно объекты без отделки. Устойчивы проекты бизнес- и премиум-класса с отделкой и благоустройством в транспортно доступных районах.
Вторичка: уверенно чувствуют себя малометражки и квартиры в сегменте до 15 млн рублей — здесь возможны торги и за счет этого довольно быстрые сделки.
Коммерческая недвижимость
Склады: сохраняется дефицит качественных площадей, особенно в Московском регионе — спрос растёт.
Офисы: в премиальном сегменте центра Москвы — стабильно, на периферии — снижение ставок и рост вакантности.
Ритейл: торговые центры теряют арендаторов, стрит-ритейл выигрывает благодаря растущему трафику.
Как действовать летом 2025
Покупателям жилья
Приобретайте недвижимость только у надежных застройщиков — это снижает риски, связанные со сроками и качеством
Покупайте не напрямую у застройщика, а с брокером, именно с ними клиентам одобряют дополнительные скидки. Мы таким образом экономим своим клиентам от нескольких сотен до нескольких миллионов рублей.
Учитывайте дополнительные затраты: энергоэффективность, эксплуатационные расходы, стоимость ремонта.
Инвесторам
Ищите локации с устойчивым спросом: туристические регионы, крупные города с дефицитом аренды.
Форматы — студии, 1-комнатные, апартаменты с сервисом.
Риски: переизбыток, рост налоговой нагрузки, снижение арендной доходности — учитывайте это в расчётах.
Лето 2025 года — это не момент всеобщего бума, но и не время полной стагнации. В условиях высокой неопределённости выигрывают те, кто действует рационально, имеет чёткую стратегию и опирается на цифры, а не эмоции. Сильные объекты с хорошими характеристиками по-прежнему находят своего покупателя — просто цикл принятия решений стал длиннее, а рынок — более требовательным.
Если вы смотрите на недвижимость как на инструмент для жизни или инвестиций, сейчас важны не поспешные сделки, а точечный подход: ликвидность, местоположение и гибкость в переговорах становятся ключевыми факторами успеха.