Как?
Сейчас расскажу всю подноготную этой, казалось бы, авантюры с неожиданно счастливым концом.
Парадокс быстрой сделки
Быстро – не значит необдуманно. Наша трехдневная сделка стала возможна исключительно благодаря двум с половиной месяцам кропотливой, почти параноидальной подготовки. Мы не просто искали квартиру – мы вели настоящую охоту за идеальным продавцом, проверяя каждый вариант с дотошностью следователя. Все это сопровождалось визитами на просмотр квартир. Часть отсеивалось даже до момента показа. Некоторые продавцы выходили в рынок просто не понимая чего они хотят. Толи они продают то ли они думают.
- Основне проблемы которые были припятсвием к сделке.
Когда квартира вроде подходит, но с продавцами — катастрофа
Я часто повторяю: вторичный рынок недвижимости — это не про бизнес. Это про людей. Со своими страхами, фантазиями и иллюзиями.
Многие собственники, с которыми мы столкнулись, выходили не потому, что “нужно продать”, а потому что “пора срубить денег и вложиться в что-то получше”.
Инвесторы, да. Но только с логикой школьника, который думает, что монету можно продать дороже, просто потому что она у него есть.
Одна женщина на полном серьёзе сказала:
— Я хотела купить квартиру в другом районе, но она подорожала. Теперь у меня не хватает денег.
Ну, а что она ожидала? Что её квартира одна выросла в цене, а весь остальной рынок остался в 2023-м?
Рынок не движется однобоко. Если у вас квартира подорожала — будьте уверены, и та, которую вы хотите, ушла вперёд.
Но эта простая истина разбивается о бетонную стену когда "я хочу, чтобы мне дали больше".
А рынок в ответ только пожимает плечами. И проходит мимо.
Прошло два месяца. И те, кто не решился продать тогда, когда был шанс — всё ещё висят в объявлениях.
- С теми же ценами.
- С той же надеждой.
- С тем же чудом, которое не придёт….
Еще один момент который я учел в последующих сделках. Вторичка — это не про квадратные метры. Это про адекват. И иногда именно он — главное, чего не хватает на сделке.
Вот такие препятствия создавали нам риелторы и собственники.
Из двенадцати тщательно просмотренных вариантов только четыре дошли до стадии серьезных переговоров, и лишь один оказался по-настоящему "чистым".
Собственник-невидимка
Квартира казалась идеальной – хорошая планировка, приличный вид из окон, разумная цена. Но продавец находился в другом регионе. Казалось бы, в 2025 году – не проблема, все можно решить удаленно. Однако:
- Квартира находилась в залоге у ВТБ.
- Банк категорически отказался проводить удаленную сделку по выкупу из под залога удаленно.
- При этом собственник наотрез отказывался приезжать на сделку, предлагая "как-нибудь решить вопрос"
А решения были такими , продам по доверенности, звонил моему покупателю минуя двух агентов. Итог он стоит в продаже и по сей день без каких либо изменений.
Вывод: Если продавец не готов лично участвовать в процессе – это не продавец, а ходячая проблема.
Риелтор-параноик: "Документы? Каждому не показываем!"
Я чуть не рассмеялся ему в лицо.
— То есть вы хотите сказать, что у вас в очереди 200 человек? И мы тут такие не пришей к рубахе рукав появились. Аванс, и только потом, может быть, удостоимся чести увидеть документы? Гениальная схема — отсеять всех адекватных покупателей на старте!
Что скрывал этот "скромник":
✔ Фирма собственника ликвидирована судом за фейкового директора
✔ Налоговая явно оставила пару неприятных сюрпризов
✔ Сам риелтор вел себя так, будто продает не квартиру, а гостайну
Простое правило:
"Нет документов — нет сделки. Точка."
Если риелтор корчит из себя хранителя гостайны при запросе базовых документов — бегите. Не ищите рациональных объяснений. Это не "перестраховка" — это признак проблемной сделки.
Слишком свежая история владения
Квартира появилась в продаже, хотя куплена была всего полгода назад — в октябре 2024.
На первый взгляд — ну бывает, обстоятельства. Но чем больше мы копали, тем сильнее отдавала душком.
Ни одной справки ПНД/НД от предыдущих владельцев.
Спрашиваю:
— «А справки будут?»
— «Нет. И зачем они вам, всё же уже продано...»
— «Так дайте хотя бы контакт прежних — сам спрошу!»
Ответ: тишина. Ноль. Игнор.
Срок владения меньше года — значит, в течение 3 лет сделку можно оспорить через суд.
А это уже не инвестиция, а потенциальная бомба под фундамент новой жизни.
Вывод:
Продавец не объясняет, деталей по прежним собам, — скорее всего, он и сам не знает.
Покупать такое — всё равно что подписаться под "выиграй суд.
Как не попасть в такую ловушку:
1️⃣ Заказываем расширенную выписку ЕГРН — смотрим все переходы прав собственности
2️⃣ Пробиваем предыдущих владельцев по базе судебных дел
3️⃣ Идём в управляющую компанию — узнаем историю долгов и кто вообще жил в квартире
Призрачная квартира, да ещё и дороже рынка
На первый взгляд — норм. Квартира вроде подходит: и планировка, и вид из окон. Цена — чуть выше похожих, но не критично.
Начинаем разбираться. И тут начинается цирк:
📄 Акт приёма-передачи есть — собственник получил ключи от застройщика.
❌ А вот права собственности нет. Ни выписки, ни записи в ЕГРН. Юридически — это ещё не квартира, а просто «обещание квартиры».
Спрашиваю риелтора:
— Какой аванс, если у продавца даже собственности нет?
Он отвечает:
— Ну, как только вы внесёте аванс, мы подадим документы в МФЦ. Продавец живёт в Самаре, но «приедет, если что».
Секунду… То есть:
- ЕГРН нет
- Право не оформлено
- Продавец в другом городе
- Но деньги вперёд
🚩 Красные флаги? Нет — красный ковер до выхода.
К тому же, объект оказался дороже похожих квартир.
В общем, отказались. И не пожалели: буквально на следующий день вышел в продажу отличный вариант — с понятным продавцом и полной юридической прозрачностью.
Как мы нашли тот самый идеальный вариант
27 апреля — вылетает объявление. Мы в шоке:
✔️ нужный корпус
✔️ нужный этаж
✔️ Цена — такая, что чувствуешь: продавец хочет продать, а не понтануться
✔️ и — внимание Мы позвонили.— адекватный риелтор, живой, нормальный, без «пишите в ЦИАН».
Начали действовать мгновенно. Хотя покупатель в этот день… сломал палец. Серьёзно. Но даже это не помешало сделке пройти быстрее, чем некоторые собираются на дачу.
День первый — воскресенье:
- С сыном покупателя выезжаем на просмотр
- Переговоры на месте: устраиваем друг друга, жмём руки
- Продавец адекватен, документы почти все на руках
- Стартуем подготовку
День второй — понедельник:
- Полная проверка всех бумаг
- Сверка по ЕГРН, собственника, по судебкам, долгам — чисто !
- Подтверждение от банка: можно выходить на сделку
День третий — вторник:
- Встреча в отделении ВТБ
- Сделка прошла за два часа — без истерик, без «ой, а мы забыли»
- Все подписали, деньги пошли, все довольны
Среда:
- Готова регистрация перехода права
- Финиш. Собственность официально перешла.
И вот тебе парадокс:
Мы «купили за 72 часа», но на самом деле — готовились к этой сделке два с половиной месяца.
И да, бывает, что мечта приходит в воскресенье вечером. Главное — не проспать.
Пять ключевых уроков, которые я вынес для себя
- Доверяй, но проверяй – каждая бумага, каждая подпись должны быть изучены под микроскопом
- Сроки владения – короткая история требует особого, повышенного внимания
- Личное участие – если продавец избегает личных встреч, это серьезный тревожный сигнал
- Готовность документов – настоящая "чистая" сделка не требует дополнительного времени на подготовку
- Профессиональные риелторы – хороший агент может ускорить процесс в разы, плохой – похоронить даже идеальную сделку
Моя история наглядно доказала: быстро – не значит рискованно.
Главное – заранее создать условия, при которых сделка проходит молниеносно и без сучка, без задоринки.
Я не пытался гнать процесс ради скорости — я просто убрал все, что обычно мешает. Все документы были готовы, проверены, схема сделки просчитана, риски закрыты.
И когда появился "тот самый" вариант — я был не в старте, а на финише.
Спешка нужна только при ловле блох, но если ты этих "блох" переловил заранее — то можешь идти по сделке с такой скоростью, как будто ты Илон Маск на старте ракеты.
«Скорость — это важно. Но только если ты знаешь, куда идешь», – говорил Стив Джобс.
Именно поэтому сделка, которая могла бы затянуться на недели, заняла три дня от просмотра до регистрации. Без конфликтов, без сюрпризов, без нервов.
7 провальных схем продажи, которые я вижу снова и снова
(и которые убивают шансы даже у хорошей квартиры)
📉 1. Продать дороже рынка, потому что «всё растёт»
Нет, не всё. И не всегда. Рынок — не ваш личный банкомат.
“Ну вдруг кто-то купит” — это не стратегия, это лотерея.
→ Результат: 2 месяца без звонков и сгоревшие ожидания.
📉 2. Выложим объявление и подождём
«Хорошую квартиру и так купят». Стабильная мысль собственников.
Это звучит так, будто продажа — это совместный пикник. А на деле — это война интересов. Продавец хочет продать подороже. Покупатель хочет купить подешевле. И оба улыбаются.
Это не диалог. Это торг.
Как только вы «выложили и ждёте», вы встали в уязвимую позу:
📉 ваша цена будет торговаться,
🕒 ваше объявление — висеть,
🙃 а покупатель — уходить туда, где умеют «не ждать».
Хорошие квартиры не «сами продаются».
Их продают хорошо.
Через грамотную упаковку, продуманный сценарий показов, правильную цену, аналитику и психологию.
📉 3. Начнём с высокой цены, а потом опустим
Это работает только в сказках. Или в 2012.
→ Пока вы ждёте, что «рынок подстроится», настоящие покупатели уже купили у других.
Переоцененная квартира – это тухлый банан в магазине: все трогают, никто не берёт.
📉 4. Не будем делать качественное фото — кто заинтересуется, тот и приедет
Серьёзно? В 2025 году?
→ Покупатели листают на бегу. Если фотки ужас — даже не кликнут.
📉 5. Мы не торопимся — подождём своего покупателя
Что ? Зачем вы вышли в рынок ?
Давайте честно: рынок недвижимости — не сказка про Золушку, где «свой» принц приедет ровно в полночь.
Циан — это место где сегодня на ней есть покупатели. Завтра их может не быть.
Ставки меняются, ипотека растёт, у людей срываются сделки и рушатся планы.
Вы ждёте, а рынок — нет.
Нормальный срок экспозиции — две недели до аванса. Если прошло больше — вы не «ждёте покупателя», а надеетесь на чудо.
Рынок — это не вакуум. Он либо работает на вас, либо — против вас.
📉 6. Сами справимся — зачем агент
Вы как собственник можете только показать квартиру. А что дальше ?:
Агент продает там, где вы бессильны:
- Покупатель не принимает решение на показе.
- Агент показывает альтернативы, направляя клиента к вашему варианту.
- Он работает на вашу пользу, там где агент покупателя вас торгует.
📉 7. Уважаемы риелторы не делайте так
- При показе квартиры общайтесь с агентом покупателя. Узнайте, что ему действительно нужно.
- Сосредоточьтесь не на преимуществах квартиры, а на том, как устранить боли покупателя.
- Не пытайтесь «выпендриться». Это сразу бросается в глаза и отталкивает. Особенно это касается «взрослых дам».
Я не просто об этом думаю — я этим живу.
Агент по недвижимости, наблюдатель, участник. Всё, что здесь — изнутри.
Подписывайтесь!