Мы с женой купили дачу у пожилой пары — Анны Петровны и ее мужа Виктора Семеновича. Они владели этим домом 30 лет, вырастили здесь детей, посадили яблоневый сад и разбили цветник, который местные называли "маленьким Версалем".
Когда мы подписывали документы, Анна Петровна плакала и просила:
— Берегите наш сад. Мы столько сил в него вложили, каждый кустик здесь вырастили, каждое деревце…
Мы кивали, но уже тогда планировали снести половину деревьев — нам нужна была площадка для барбекю и место под гамаки. Вообще мы дачу для отдыха покупали, а не для того, чтобы спины гнуть с рассвета до заката.
Думали подпишем документы и все - свобода, начнем реализовывать наши мечты. Но через неделю после покупки раздался звонок:
— Ой, мы забыли в сарае лопаты! Можно заехать забрать?
Мы разрешили. Но вместо того, чтобы просто взять инструменты, Анна Петровна два часа ходила по участку, вздыхала, что мы все погубим - неправильно удобряем, не так поливаем, что-то там не укрыли ....
За «забытыми вещами» они заезжали еще пару раз и всегда все заканчивалось одинаково: «Почему вы не поливаете тую, вы не правильно обрезаете розы, вы совсем не умеете ухаживать за яблоней - она засохнет...»
Да, видимо продажа дачи для пожилой пары была вынужденной, им нужны были деньги и они никак не могут «отпустить» свой бывший дом, но мы-то почему теперь должны страдать?
Мы люди деликатные и ничего не говорили Анне Петровне (все советы просто пропускали мимо ушей и делали по своему). Но в этом году она опять позвонила и заявила, что у нее есть свободное время и она решила нам помочь, всему научить и "провести с нами май" (!).
А мы вообще деревья рубить собирались - представляю каким скандалом все закончится. Но почему мы должны постоянно чувствовать вину перед бывшими собственниками - мы ведь купили дом, а не в аренду взяли?
Мне интересно, как нам по закону бороться с надоедливыми продавцами? Имеют ли право бывшие владельцы регулярно приезжать на проданный участок без нашего согласия?
Могут ли они диктовать нам, как ухаживать за садом, деревьями или постройками и запрещать вырубку? Как доказать, что их действия мешают пользоваться участком и запретить им приезжать?
- В данном случае закон на Вашей стороне: Вы являетесь законными и полноправными собственниками участка. Все действия бывших владельцев, нарушающие ваше спокойствие, неприкосновенность частной собственности и право распоряжения имуществом, противоправны.
Имеют ли право бывшие владельцы регулярно приезжать на проданный участок без согласия новых собственников?
❌ Нет, не имеют. С момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 8.1 ГК РФ), все права переходят к новому собственнику. Бывшие владельцы утрачивают право владения, пользования и распоряжения участком.
На какие нормы можно ссылаться:
➡️ Ст. 209 ГК РФ — собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом так, как он хочет.
➡️ Ст. 304 ГК РФ — новый хозяин может требовать устранения нарушений своих прав на неприкосновенность частной собственности , даже если эти нарушения не связаны с лишением владения (в том числе — незаконное проникновение на участок).
Вывод: Бывшие владельцы не имеют права посещать участок без согласия новых собственников и должны уважать их права. Регулярные визиты на дачу, которая была ими продана, являются нарушением права частной собственности.
Если вы против регулярных визитов бывших хозяев можно потребовать их прекратить.
Могут ли прежние хозяева диктовать, как ухаживать за садом, деревьями или постройками?
❌ Нет, не могут. После продажи недвижимости никаких прав на распоряжение участком или объектами на нем у прежних собственников не остаётся. Их требования по уходу за садом не имеют юридической силы и носят рекомендательный характер. Вы вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и можете игнорировать их советы. Закон на Вашей стороне:
➡️ ст. 35 Конституции РФ — никто не может быть произвольно лишён своего имущества, и никто не обязан выполнять требования, не основанные на законе или договоре.
➡️ ст. 454 ГК РФ - после заключения договора купли-продажи все права и обязанности переходят к новому собственнику.
➡️ ст. 304 ГК РФ - бывшие владельцы не могут диктовать свои правила.
➡️ ст. 209 ГК РФ — только собственник определяет порядок использования имуществом.
Вывод: требования или настойчивые советы относительно ухода за садом не имеют юридической силы, если не предусмотрены договором (например, сервитут или частичное пользование — чего в рассматриваемой ситуации не было).
Можно ли запретить бывшим владельцам появляться на участке?
✅ Да, вы можете запретить им доступ на ваш участок. Для этого необходимо сообщить о нежелательности их визитов устно или направить им письменное уведомление с требованием не посещать участок.
Если ситуация выходит из-под контроля и действия бывших владельцев выходят за рамки обычного общения и становятся агрессивными, стоит зафиксировать все случаи вмешательства и обратиться к участковому.
Эффективными способами фиксации нарушений выступают:
✅ видеонаблюдение (ст. 24 Конституции РФ допускает съемку на своей территории);
✅ показания свидетелей (соседей по участку);
✅ письменная переписка (сохранение СМС, сообщений в мессенджерах)
Бывших хозяев могут привлечь к ответственности по ст. 5.61 КоАП РФ за оскорбление (если они выражаются в неприличной форме) или по ст. 20.1 КоАП за мелкое хулиганство (навязчивое поведение, унижающее достоинство).
Участковый может доходчиво объяснить бывшим владельцам, что теперь это не их собственность, и суд может запретить им появляться здесь, если собственники решат подать заявление.
➡️ Вероятно, что привлечение правоохранительных органов охладит пыл бывших владельцев. Но если они продолжат визиты возможна подача искового заявления в суд о нечинении препятствий в пользовании имуществом и нечинении препятствий в пользовании участком (аналогия с обеспечением негаторного иска — ст. 304 ГК РФ).
Могут ли прежние хозяева через суд потребовать восстановить сад или запретить вырубку деревьев?
❌ Нет, не могут. После продажи недвижимости они утрачивают все права на участок и имущество на нем, включая право на восстановление прав собственности или установки запрета на какие-либо действия нового хозяина.
Даже если бывшие владельцы пойдут в суд шансы добиться запрета на вырубку у них околонулевые. Исковые требования о:
➡️ восстановлении сада отклоняются, так как нет вещных прав у бывших владельцев (ст. 209 ГК РФ)
➡️ запрете вырубки деревьев - возможны только при наличии обременений в договоре купли-продажи;
➡️ иск о восстановлении сада возможен только при нарушении условий договора, если такие условия были прописаны (например, охранный сервитут, обременение, охраняемый объект — чего в данном случае нет).
Вывод: Суд не удовлетворит такой иск при отсутствии нарушений закона или договора.
Если бывшие владельцы оставили часть вещей, могут ли они требовать их назад?
Ответ на вопрос зависит от ряда факторов:
➡️ Если вещи действительно принадлежат им и были неумышленно оставлены, их можно вернуть добровольно.
➡️ Однако повторные визиты и «поиски забытых предметов» могут быть злоупотреблением правом.
➡️ Если вещи были переданы вам в рамках сделки купли-продажи, они являются вашей собственностью и вы можете игнорировать эти просьбы.
✅ Предложите бывшим хозяевам составить дополнительный акт передачи оставшихся вещей с указанием срока их вывоза (в произвольной форме, с подписями сторон и перечнем имущества). Если вещи останутся не востребованными в разумный срок (обычно — до 1 года), они могут считаться брошенными или бесхозными (п. 1 ст. 225 ГК РФ).
Если бывшие владельцы не изъявили желания забрать имущество длительное время (более года), считается, что оно оставлено добровольно. Дальнейшую судьбу вещей может решать новый владелец - при желании он может их утилизировать.
Вывод: Возврат личных вещей возможен, но только с согласия собственника участка. Регулярные вторжения под этим предлогом — незаконны.
Можно ли взыскать с них моральный ущерб за постоянное вмешательство в частную жизнь?
Потенциально - да, но потребуется серьезная доказательная база. Для взыскания компенсации морального вреда по ст.151 ГК РФ необходимо:
✅ Доказать факты нарушения прав (визиты, угрозы, давление) и причиненных страданий (подойдут медицинские справки или заключение психолога).
✅ Подтвердить причинно-следственную связь между действиями бывших собственников и страданиями (например, лечение невроза из-за постоянного давления, визит к врачу из-за повышенного давления).
✅ Обосновать сумму иска, но решение о размере компенсации будет принимать суд с учетом обстоятельств дела (ст. 151, 1101 ГК РФ).
Заключение
Если бывшие владельцы отказываются идти на компромиссы и признавать, что они утратили права на дачный участок, рекомендуется:
✅ Установить камеры видеонаблюдения (по периметру участка).
✅ Вести аудиозаписи разговоров.
✅ Сохранять переписку и звонки.
✅ Фиксировать визиты с помощью свидетелей (например, соседей).
✅ Составлять письменные жалобы участковому, чтобы создавать документальную базу.
✅ При необходимости — обратиться в суд с требованием запретить вмешательство в пользование участком.
Если бывшие хозяева не отпускают ваш дом — помните: вы не арендаторы, а собственники. Закон на вашей стороне.
❓А у вас были похожие проблемы с бывшими хозяевами? Как решили?