Что происходит на рынке складов сегодня?
С 2023 году рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области демонстрировал высокую активность: онлайн-ритейлеры, производственные компании и логистические операторы активно расширялись, что привело к росту спроса на склады и, как следствие, к увеличению ставок аренды.
На фоне этого собственники подняли арендные ставки не только на склады в черте города, но и в Ленинградской области (На склады класса В с 500 руб. до 900 рублей за метр, а на склады класса А с 700 до 1200 рублей за метр)
В конце 2024 года активность арендаторов начала снижаться, особенно среди e-commerce и дистрибуции, однако ставки остались на высоком уровне. Сейчас средние ставки по складам классов A и B варьируются от 900 до 1200 ₽/м² в месяц, а в некоторых проектах достигают 1500 ₽/м².
При этом эти ставки часто не включают в себя расходы на инфраструктуру: развозку сотрудников, организацию точек питания, благоустройство прилегающей территории.
Как отмечают брокеры, арендаторы стали крайне внимательно относиться к условиям аренды и не готовы соглашаться на завышенные, по их мнению, цены без реальных преимуществ. Для большинства компаний развитая инфраструктура своих объектов стала достаточно весомым аргументом при поиске сотрудников на фоне кадрового голода.
Перегретый рынок начинает остывать, вакансия в складском секторе на апрель 2025 года поднялась до 4,5%
Комментарии экспертов
Максим Шлегель, брокер:
«На юге СПБ и прилегающей части Ленинградской области ситуация особенно обострилась в 2025 году. Ставки выросли на 10–15% за полгода, даже в таких удаленных локациях, как Гатчина или Тосно. При этом стоимость строительства новых складов объективно существенно не изменилась, чтобы оправдать такой скачок. Многие арендаторы сейчас внимательно смотрят на свои затраты при переносе склада или производства: отсутствие удобной логистики и бытовой инфраструктуры становится серьезным минусом при выборе объекта».
Павел Семернин, брокер:
«На севере Петербурга и Ленобласти также фиксируем рост ставок, особенно в Мурино, Девяткино, Сертолово. Но реакция рынка неоднозначная: по нашим наблюдениям, почти каждый второй клиент, видя запрашиваемую ставку и локацию, отказывается от рассмотрения объекта, считая условия неоправданными. Большинство арендаторов готовы платить 550–600 ₽/м² максимум при удаленной локации и отсутствии инфраструктуры. А вот в черте города, в пешей доступности от метро арендаторы готовы рассматривать ставки на складские и производственные помещения до 1000-1100 рублей за метр.»
Что думают арендаторы? — Опрос ТОР Групп
Мы провели опрос среди наших клиентов складских помещений. Вот что показали результаты:
- 78% респондентов считают, что текущие ставки на аренду складов в Ленинградской области завышены.
- 65% отметили, что арендуемые площади не предоставляют ожидаемого уровня инфраструктуры.
- 59% арендаторов отказываются от размещения в новых локациях из-за отсутствия транспортной доступности и бытовых условий для персонала.
- 70% арендаторов готовы рассматривать переезд только при ставке до 700 ₽/м²
- 42% арендаторов с сентября 2024 года рассматривают переезд как возможность оптимизации расходов и уменьшения.
Отдельно стоит отметить: онлайн-ритейлеры, которые были драйвером спроса последние 5 лет, сегодня ведут себя крайне осторожно. Их бизнес замедлился, объемы новых контрактов упали, и многие предпочитают оставаться на существующих площадках, даже по ставкам выше желаемых.
Что происходит на рынке покупки складов и индустриальных объектов?
На рынке купли-продажи активность минимальна. Большинство объектов простаивают без сделок месяцами.
Тем не менее, спрос на лайт-индастриал (малые производственные и складские помещения) сохраняется, но не “по текущим ценам”.
Данные по опросу покупателей:
- Средний психологический порог — 75–80 тыс. ₽/м² — именно на такие условия рассчитывают инвесторы, которые планируют сдавать объекты в аренду с окупаемостью до 8 лет.
- Для конечных пользователей (компаний, покупающих склады под своё производство или хранение) допустимая психологическая планка выше: 90–100 тыс. ₽/м².
- Однако уже более 50% покупателей отказываются рассматривать сделки при стоимости выше 90 тыс. ₽/м².
Максим Шлегель уточняет:
«Сегодня покупатель хочет видеть реальную инвестиционную привлекательность объекта, а не просто “дорогую коробку”. Много запросов на покупку лайт-индастриал с бюджетами 30–50 млн ₽, но объекты по таким ставкам крайне редки. Главное отличие 2024 года в том, что собственники активно искать замену арендаторам, которые арендуют по низким ставках, рассчитывая посадить новых — по более высоким. Сегодня быстро найти замену стало значительно сложнее: спрос уже не тот, как раньше. В результате при индексации или перезаключении договоров аренды собственники чаще идут на уступки — в том числе снижают базовую ставку, чтобы удержать текущего арендатора и избежать простоя».
Факторы, сдерживающие рынок
Многие компании в ожидании изменений в экономической и политической ситуации ещё в марте заморозили решения о расширении или переезде. До сих пор значительная часть проектов остаётся в подвешенном состоянии, особенно в сферах, связанных с импортом, логистикой и производственным бизнесом.
Это усиливает разрыв между ожиданиями собственников объектов и реальными возможностями арендаторов и покупателей.
Вывод
На фоне роста ставок спрос на склады в Санкт-Петербурге и Ленинградской области заметно сократился. Арендаторы и покупатели стали внимательнее анализировать условия сделок, инфраструктуру и расчёты окупаемости.
Текущий рынок требует гибкости и адекватности как от собственников, так и от посредников.
ТОР Групп помогает собственникам оперативно адаптироваться к ситуации и находить арендаторов и покупателей быстрее — с реальными сделками, а не ожиданиями.
Хотите узнать, как грамотно представить ваш объект на рынке или подобрать для аренды или инвестирования?
Обращайтесь к нашим специалистам!
+7 900 623-73-29