Краткое содержание
В бизнес-центре возник конфликт из-за распределения расходов на общедомовые нужды. Четыре собственника решили делить расходы поровну, несмотря на разницу в площади помещений. Пятый собственник, владелец магазина стройматериалов, оспорил это решение в суде. По его мнению, платить поровну несправедливо. Первая инстанция поддержала общее собрание, но апелляция и кассация встали на сторону собственника.
Мы делили апельсин…
Для кого (для каких случаев): Для случаев нахождения здания с собственности нескольких лиц.
Сила документа: Постановление арбитражного суда округа.
Схема ситуации
У Бизнес-центра было пять собственников. Такое огромное здание требует серьезного обслуживания. Они решили собраться, все посчитать и поделить расходы. По расчетам выходило, что ежемесячно тратить нужно чуть больше 200 тысяч. Решили все по-простому: делим эту сумму на всех поровну. Созвали общее собрание. Явилось только четыре собственника. Но они единогласно проголосовали “ЗА”. Пятый прислал на общее собрание свое “ФИ”, но его проигнорировали.
Баба Яга Пятый собственник отказался подписывать договор и пошел оспаривать решение общего собрания и приложения к договору про размер платы в суд. По его мнению, он владел всего-то 16% помещений и не должен платить 20% общих расходов.
Первый суд проанализировал 180-е статьи ГК про общие собрания: на собрании было 86% собственников, которые приняли решение 100% голосов. Припомнил он и п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П про свободу договора, автономию воли и имущественную самостоятельность. А также про то, что конституционный принцип равенства сам по себе не исключает возможность установления различных правовых условий для различных категорий субъектов права. Все правомерно. Точка.
А апелляция с кассацией решили, что первый суд не дочитал до конца п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П. Там вообще-то сказано, что такие различия не могут быть произвольными и должны основываться на объективных характеристиках категорий субъектов. У собственников действительно разные помещения: у кого-то магазин стройматериалов, у кого-то центр педикюра. Можно было бы отойти от принципа равенства оплаты (оплата пропорционально доле). НО в решении-то про это ни слова. Применение в рассматриваемом случае равного распределения расходов на общедомовые нужды между всеми собственниками необоснованно, немотивированно, основания для изменения законодательно установленного порядка распределения расходов, не подтверждены.
Выводы и возможные проблемы
По умолчанию общие расходы собственников по содержанию общего имущества делятся на всех пропорционально доле. Отступить от этого правила можно, но это решение нужно обосновать.
Цена вопроса: 4% расходов на ОДН ежемесячно.
Где посмотреть документы
КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 18.04.2025 N Ф06-1317/2025 ПО ДЕЛУ N А65-22014/2023
Строка для поиска в КонсультантПлюс: «установление размера расходов на содержание общего имущества в здании».
Статья подготовлена с использованием материалов систем КонсультантПлюс. Замечание! В записке представлены лишь некоторые из документов, поступивших в системы КонсультантПлюс за последнюю неделю. Полную картину изменения законодательства Вы сможете составить, ознакомившись со всеми последними документами, добавленными в системы КонсультантПлюс.
Заинтересовала статья? Больше материалов в нашей еженедельной рассылке «Аналитическая Записка для Руководителя»!
«Аналитическая Записка для Руководителя» - бесплатная еженедельная рассылка, предназначенная для руководителя любого уровня (начиная от руководителя организации, топ-менеджера - до руководителя подразделения).
Еженедельный обзор спорных практических ситуаций и их решений в формате «просто о сложном»! :)