Привет! На связи Роман — риелтор, который точно знает:
"Влюбился в квартиру с первого взгляда" — не повод не проверить документы" 😅
⠀
Я понимаю: увидел классную кухню, мягкий свет из окна, "уютную" спальню — всё, хочется уже перевести деньги и жить. Но подождите.
⠀
📌 Перед тем как подписывать что-либо, проверьте квартиру по полной. Не как "знакомый, который посмотрел стены и кивнул", а как настоящий покупатель, который хочет жить спокойно и без судов.
Поехали! Вот мой авторский чек-лист по проверке квартиры перед покупкой — и по сути, и по форме, и по "людски".
🏡 1. Проверяем саму квартиру: стены, пол, потолок
🔍 Вы пришли на показ. Не смотрите только на шторы и диван. Смотрите на СТЕНЫ!
📌 Что важно: – Ровные ли стены? Или есть трещины, особенно в углах
– Потолок — нет ли следов протечек?
– Скрипит ли пол? Прямо при показе пройдитесь по всей квартире
– Есть ли запах сырости? Особенно в ванной и углах
👃 Лайфхак от Романа: если в квартире душно, не пахнет "по-домашнему", а в ванной — "аромат химии", возможно, что-то пытаются скрыть. Не стесняйтесь нюхать. Вы же не булочку покупаете, а квартиру 😅
🌇 2. Смотрим на дом и подъезд
Вы покупаете не только квартиру. Вы покупаете весь пакет:
– дом,
– подъезд,
– двор,
– соседей.
📌 Проверь: – Дом не аварийный?
– Подъезд чистый? Без «музейных» запахов?
– Есть ли управляющая компания? Какое у неё название? (Можно потом пробить её по отзывам)
– Есть ли проблемы с лифтом, отоплением, водой?
💡 Совет: задержитесь у подъезда 10 минут после показа. Посмотрите, кто заходит-выходит. Иногда одной встречи с соседом хватает, чтобы сказать "нет, спасибо".
📃 3. Проверяем документы на квартиру
Вот тут начинается магия (или, наоборот, головная боль).
📌 Какие документы вы ОБЯЗАНЫ запросить у продавца:
✅ Выписка из ЕГРН (или свежая копия)
Показывает: кто собственник, есть ли обременения, аресты, запреты.
✅ Правоудостоверяющий документ
Дарственная, наследство, купля-продажа. Важно: если квартира получена по дарению/наследству менее 3 лет назад — будьте особенно внимательны.
✅ Паспорт собственника
Сверяем с ЕГРН: имя, прописка, серия и номер паспорта.
✅ Кадастровый паспорт или план
Там вы увидите метраж, назначение, этаж и т. д.
✅ Техпаспорт (если была перепланировка)
Если переносили стены, ванну, кухню — это должно быть узаконено.
🚨 4. Обратите внимание на потенциальные «бомбы замедленного действия»
💣 Несовершеннолетний собственник
Если хотя бы часть квартиры оформлена на ребёнка — понадобится разрешение органов опеки. Это долго и сложно. Иногда — невозможно.
💣 Прописанные люди
Проверь, кто прописан. Даже если квартира продаётся, человек может оставаться прописанным. А выписать его — не всегда просто (особенно если он в тюрьме или на севере).
💣 Ипотека или материнский капитал
Если квартира покупалась с маткапиталом — особенно тщательно проверяйте, выделены ли доли детям. Если нет — сделка может быть оспорена.
💣 Несколько собственников
Все они должны быть на сделке. Или предоставить нотариальное согласие.
💣 Срок владения
Если квартира в собственности менее 3 лет (или 5 лет — зависит от нюансов) — возможен налог, и продавец может попытаться "перекинуть" его на покупателя.
😬 Да-да, есть такие хитрецы.
🏦 5. Если берёте ипотеку — уточните следующее:
📌 Заставьте продавца заранее: – собрать полный пакет документов для банка,
– показать, что с квартирой всё чисто юридически,
– быть готовым к аккредитации квартиры в банке (иногда банк отказывает — да, бывает и такое).
💡 Совет от Романа: если ипотека — всё должно быть как под рентгеном. Банк проверит, но и вы проверьте.
🧠 6. Перепланировка — тихий кошмар
Если в квартире: – Снесены стены
– Перенесены мокрые зоны
– Сделали из кухни спальню
— а в документах этого нет, то это самовольная перепланировка. А это = штраф, запрет на регистрацию, отказ в ипотеке, проблемы с продажей в будущем.
📌 Требуйте техпаспорт и сравнивайте планировку с реальностью. Если не совпадает — пусть узаконивают. Или ищите другой вариант.
🧾 7. Задолженности по коммуналке
Спросите у продавца: – Есть ли долги по ЖКХ?
– Есть ли долги по капремонту, газу, электроэнергии?
📌 Пусть покажет справку об отсутствии задолженности. Или квитанции за последние 3 месяца с оплатами.
😅 Был случай: клиенты купили квартиру, а потом пришёл счёт на 47 000 рублей долга. Хозяин уже в Турции, новый владелец — с глазами по 5 рублей. Не повторяй ошибок.
⏳ 8. Продавец должен быть в адеквате
Да, это странный пункт, но поверь — важный.
📌 Обрати внимание: – Уверенно ли он говорит о документам?
– Ведёт ли себя спокойно?
– Не слишком ли "давит", мол "у меня очередь, берите быстрее"?
– Не увиливает ли от вопросов?
🤔 Иногда продавцы "спешат" продать квартиру — и у них на то могут быть не самые приятные причины.
🤝 9. Кто ведёт сделку?
Если вы работаете с риелтором — он проверит всё выше.
Если сами — ещё раз перепроверьте каждый пункт.
💡 Можно нанять юриста на разовую проверку. Да, стоит денег. Но дешевле, чем судиться за квартиру потом.
✅ 10. Чек-лист одним списком — для сохранения:
Что нужно проверить:
☑️ Стены, пол, потолок
☑️ Запах, вентиляция, влажность
☑️ Дом, подъезд, двор, соседи
☑️ Выписка из ЕГРН
☑️ Документ основания
☑️ Паспорт собственника
☑️ Кадастровый план
☑️ Техпаспорт (если была перепланировка)
☑️ Прописка и количество собственников
☑️ Отсутствие долгов
☑️ Перепланировка узаконена
☑️ Юридическая чистота
☑️ Никаких подводных камней: дети, маткапитал, обременения
☑️ Согласие всех продавцов
📲 Сохрани этот список или пришли другу, который сейчас в поиске квартиры.
🧩 Итог:
Покупка квартиры — это не просто "понравилось — беру". Это сложная сделка с юридическим подтекстом, в которой можно потерять деньги, если не знать нюансов.
📌 Не доверяй словам "всё хорошо, мы уже продавали — всё норм". Проверяй. Звони. Запрашивай. Уточняй.
⠀