Что происходит на рынке частного жилья на старте сезона
Ожидать взрывного роста спроса на индивидуальные дома в 2025 году не приходится, однако и резкого провала эксперты не прогнозируют. Да, льготные ипотечные программы сжались до минимума, коммерческие кредиты неподъемны, издержки на строительство растут, а с 1 марта заработал еще и новый закон. Но у жителей Алтайского края есть деньги, формируется отложенный спрос, цена на дом по-прежнему ниже, чем на квартиру. Да и число звонков риэлторам с началом весны только растет.
Эксперты уверены, что выживут на таком рынке надежные застройщики, которые предложат максимально комфортные условия и дома. Об этом говорили 14 марта на круглом столе, организованном «Сибирской медиагруппой».
Автор: Елена Маслова; фото: Виталий Барабаш
Большой задел
В 2024 году в крае ввели 875 тыс. кв. метров жилья, из них частных домов – 572 тыс. (65,3%). За последние годы значительно выросла доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Например, в Первомайском районе, где сосредоточено немало поселков, за 10 лет объем частого домостроения вырос в 10 раз, говорила глава Юлия Фролова.
В Барнауле, рассказал Роман Тасюк, председатель профильного комитета мэрии, объем ИЖС вырос со 100 тыс. кв. метров в 2021 году до 211 тыс. в 2023-м. В 2024-м произошла небольшая просадка – до 206 тысяч.
Но рост ключевой ставки Центробанка (до 21%) и отмена или сокращение льготных ипотечных программ заставили и рынок ИЖС «просесть».
Формируется отложенный спрос
«Однозначно спрос на ИЖС есть. Сейчас весна – и число звонков увеличивается. Кто-то хочет дождаться, когда сойдет снег, чтобы посмотреть участок. Те, кто задумываются о строительстве, начинают приспрашиваться, куда пойти, где выбрать, как посмотреть», - констатировала Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая.
Потенциально деньги на покупку жилья у жителей Алтайского края есть: на недавнем итоговом заседании регионального отделения Банка России, рассказала риэлтор, сообщили, что на их счетах лежит более 400 млрд рублей.
«Люди зарабатывают на процентах депозитов. При этом отложенный спрос на жилье накапливается. В течение ближайших 1,5 месяцев мы увидим подъем в части спроса на ИЖС. Да, он вряд ли он превысит показатели 2023 года, но, уверена, сохранятся объемы 2024-го».
Однако банки, застройщики и власти, подтверждая рост интереса к высокому сезону, в оценках перспектив 2025 года сдержаны.
«Наши аналитики говорят о том, что рынок и далее будет продолжать охлаждаться», - сказала Ольга Цурикова, управляющий директор ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай. «Сейчас говорить о том, что рынок восстановился либо идут подвижки вверх, рано», - согласился и Вадим Жеребков, начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «ДомКлик» Сбера.
Есть несколько факторов, которые сдерживают рост рынка.
Нетерпимая ключевая ставка
Первый – по-прежнему высокая ключевая ставка ЦБ, которая делает крайне проблематичным кредитование как застройщиков, так и потребителей. Особенно на фоне свертывания льготных ипотечных программ.
«Основная сложность — высокая ключевая ставка. Пока она не начнет снижаться, рынок не будет нормально жить», - говорит Артем Иванов, руководитель строительной компании «Русич».
По его словам, в 2024 году компания начала строить улицу из 20 типовых домов: «В этом году планировали нарастить объемы в два раза. Но ситуация с ключевой ставкой изменила планы. Сейчас мы планируем либо пройти 2025 год на таком же уровне, либо со снижением в 20-30%».
«При текущей ставке какого-то развития трудно ожидать. Люди понесли деньги на депозиты, отложив приобретение жилья на потом», - согласился и Юрий Фриц, директор компании "Сибирьконтракт плюс", застройщик поселка "Полянки".
При этом прогноз по «ключу» пока неутешительный. На заседании реготделения ЦБ, по словам Марины Ракиной, сообщили, что ставка в 2025 году будет колебаться в диапазоне 19-22%: «То есть придется еще потерпеть – придумать схемы, позволяющие людям покупать дома: рассрочки, trade in и т. д.».
Очищение рынка
От ключевой ставки напрямую зависит доступность ипотеки. Напомним, с лета 2024 года массовая льготная ипотека отменена. Семейная сохранилась, но отбор заявок идет жесткий. Для заявителей на сельскую ипотеку изменили условия – теперь ее могут брать только те, кто постоянно работает в АПК или в соцсфере села.
Коммерческие же ставки ипотеки – космические. Этот фактор в числе прочих «подморозил» спрос на ИЖС. Однако и он же четко сформировал портрет сегодняшнего покупателя.
«В 2020-2021 году мы получили большой приток новых покупателей с дешевой ипотекой. Это были, как правило, коренные горожане, которые покупали не самые лучшие дома, потому что под объем лимитов, которые выделялись на дешевую ипотеку, подгонялось и качество жилья. Люди, не понимая, с чем они столкнутся в перспективе, нередко покупали недостроенные дома и не всегда там, где надо. А потом оставались один на один со всеми своими проблемами: деньги потрачены, ипотека «висит», а жить в этом новом доме грустно», - рассказал Михаил Кочетов, директор компании «Фирсова слобода».
В 2024 году этот тип покупателя ушел, сказал он: «Сегодня строят и покупают дома люди, у которых есть на это деньги. Они понимают, что в текущих условиях есть возможность сторговаться, купить недорого землю».
«Снижать некуда»
Именно стоимость дома – один из основных критериев в пользу выбора ИЖС, отметила Марина Ракина. «Человек может купить новый дом по цене 100 тыс. рублей за кв. метр, при том что в новостройках цена начинается от 120 тысяч. А в ИЖС покупатели получает еще и земельный участок, возможность построить гараж и т. д.».
Но ждать, что на сегодняшнем «замершем» рынке с избыточным предложением цены снизятся, не приходится.
«Стоимость мы не снижаем – уже некуда. У нас заложена определенная маржинальность, и мы ее придерживаемся. Впереди сезон, соответственно, стоимость материалов вырастет. Работать бесплатно, как некоторые застройщики, чтобы быстрее продать по себестоимости, мы не намерены», - говорит Дмитрий Кокорев, основатель компании-застройщика «Свои».
По словам Фрица, к лету ожидается рост стоимости цемента на 15%, как и других издержек.
«Я предполагаю, что какое-то снижение цены возможно, но оно будет носить ситуативный характер: возникнет у кого-то необходимость «закрыть» зарплату, налоги – определенный пул акционных объектов «выбросят», - говорит он. - Для нас такого вопроса не стоит в обозримом будущем. Мы считаем, что в нашей локации (Павловский район) цена предложения в 80-90 тыс. за кв. метр – с землей и готовым домом со всеми сетями без чистовой отделки – оптимальна».
Новый закон: есть вопросы
Еще один фактор, который может серьезно повлиять как на цены, так и в целом на рынок – вступление с 1 марта 2025 года федерального закона, который ввел проектное финансирование для ИЖС. Раньше оно действовало только в сфере многоквартирного домостроения (МКД).
Справка
При проектном финансировании деньги потребителей идут не напрямую застройщику, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках до момента сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик же получает финансирование на строительство от банка: процент тем ниже, чем выше наполняемость эскроу-счетов и наоборот. Это, по задумке, должно защитить покупателей. Все льготные госпрограммы – также через эксроу-счета. Однако это не исключает варианта, когда застройщик строит дома на собственные средства и продает их напрямую покупателю.
У участников рынка пока смешанные мнения относительно нововведения.
«Говорят, что теперь все у нас будет хорошо. Только не сказано, для кого хорошо – для покупателей или застройщиков? Я не вижу в проекте договора, который разработал Минстрой РФ, ничего хорошего. Подрядчик не защищен», - сказал Александр Мишустин, руководитель краевого Союза строителей.
По словам Вадима Жеребкова, проектное финансирование в ИЖС касается комплексного освоения территории. «И такие сделки сейчас рассматриваются в банке», - сказал он.
Артем Иванов считает: «Да, в моменте смены системы может быть сложно, но в итоге это приведет к развитию рынка в правильном русле – он станет более цивилизованным, будут уходить дикие бригады».
Один из важнейших вопросов при введении новой системы: кто будет определять качество жилья и его соответствие требованиям при сдаче дома от подрядчика конечному покупателю? Сейчас этот вопрос не отрегулирован и создает серьезные риски потребительского экстремизма, считают участники рынка.
«Сейчас все отдано на договоренности между заказчиком и подрядчиком: убедил застройщик клиента – хорошо, не убедил – его проблема. Вопрос, способен ли заказчик сам оценить все требования, остается открытым. Роль банка в этом тоже пока не оговорена», - объяснил Александр Мишустин.
«Без механизма независимой приемки мы никуда не сдвинемся», - говорит и Михаил Кочетов.
Собственно, именно качество индивидуального жилья станет главным конкурентным преимуществом на рынке, считают эксперты. «Будут выигрывать проекты с более развитой инфраструктурой», - уверен Юрий Фриц.
Причем речь идет и о дорожной, и об инженерной инфраструктуре (свет, вода, газ, телеком), и о социальной (детсады, школы, медпомощь).
По словам главы Санниковского сельсовета Елены Кудашкиной, есть добросовестные застройщики, которые делают всё под ключ. Но есть и такие, которые продают земельные участки либо дома, обещая полный пакет благоустройства, а «потом уходят и оставляют всё на муниципалитет». Последние рискуют оказаться в проигрыше.