Рынок недвижимости уже довольно долго существует в парадигме высоких процентных ставок, но обвала не случилось. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, анализирует, что происходит сейчас, что будет дальше, и как покупателям и продавцам квартир вести себя в этих условиях.
В этой статье:
- Вторичный рынок недвижимости растет
- Но спрос смещается в сторону первичного рынка
- Доля ипотеки снижается
- Что же будет с ценами с учетом изменений прогноза ЦБ РФ?
Вторичный рынок недвижимости растет
Вторичный рынок хоть и уступает новостройкам по привлекательности, но тоже показывает рост спроса: за первый квартал 2025 года зарегистрировано почти 34 тыс. сделок, тогда как в 2024 было 30 тыс., а в 2023 — около 33 тыс. То есть люди стали активнее покупать и вторичное жилье — возможно, потому что оно стало выглядеть выгоднее на фоне растущих цен в новостройках.
Однако цены повышаются слабо: чаще всего на вторичке просто «меняют шило на мыло» — одну квартиру на другую, схожую по цене. Повышение цен застройщика на новостройки тянет за собой ожидания роста и на вторичке, но реального удорожания там почти нет.
Почему люди стали активнее покупать вторичную недвижимость? В первую очередь — потому что это, как правило, покупка за собственные средства: примерно 80% сделок — за наличные, около 20% — с минимальной ипотекой. При этом нельзя сказать, что вторичку стало покупать выгоднее. Например, возьмем «Алые Паруса» — конкурент многим проектам бизнес-класса. Квартиры площадью 88–90 м² стоят 50–65 млн ₽, то есть около 700–750 тыс. за м², и цены продолжают расти. Однако ремонт в этих квартирах может быть посредственный — дешевая отделка, простая мебель.
Тем не менее вторичку активно покупают. Почему? Потому что у части покупателей пропало доверие к новостройкам: боятся заморозки стройки, проблем с застройщиками, нарушений сроков. Многие предпочитают «понятный» объект — квартиру, которую можно сразу увидеть, оценить и въехать. Особенно это касается тех, кто совершает альтернативные сделки (продажа своей квартиры и покупка новой), кому важна скорость и понятность сделки. Люди не готовы ждать окончания стройки и терпеть ремонт соседей еще много лет.
Еще один фактор — отсутствие опыта в ремонте и меблировке. Для многих перспектива делать ремонт — стресс и лишние расходы. А на вторичке уже все готово: «в целом, норм, можно заехать и жить». Запросы к качеству жилья часто минимальные, особенно если нет экспертизы или времени.
Есть и интересное наблюдение: рынок вторички снова оживает не только из-за покупателей, но и из-за самих риелторов. Брокеры и агентства все чаще избегают работы с новостройками, потому что она требует больше ответственности. Нужно проверять застройщика, следить за сроками, разбираться в отделке. А если возникнут проблемы — именно к брокеру обращается недовольный клиент. С вторичкой проще: подобрал квартиру, клиент купил — и все. Ответственность заканчивается. При этом комиссия с продажи аналогична, а рисков, негативных отзывов и головной боли — меньше. Поэтому риелторы все чаще склоняют клиентов к вторичке, и это тоже подталкивает спрос.
Те, кто действительно ориентируется в рынке, вряд ли купят квартиру в «Алых Парусах» за 50–65 млн ₽, потому что есть более качественные и перспективные объекты. А ремонт в таких дорогих квартирах зачастую не добавляет ценности — все равно придется переделывать. Поэтому, если у вас есть старая квартира в не лучшем состоянии — особенно без ремонта или с плохой ликвидностью, — лучше ее продать сейчас, пока вторичка держится дорого.
Многие наши клиенты так и делают: продают старый фонд и заходят, например, в рассрочку в перспективный проект вроде ЖК Shagal. Это актив, который будет лучше сдаваться и расти в цене. Важно использовать инструменты — рассрочки, ипотеку, стратегии.
Но спрос смещается в сторону первичного рынка
Сейчас удивительно, но все больше покупателей делают выбор в пользу новых домов. Хотя часто в комментариях пишут: «Зачем новостройки, если есть вторичка?» Но я как родитель, гуляя с коляской, понимаю: старый фонд не отвечает современным требованиям: тесные подъезды, «барьерная» среда, отсутствие нормальных лифтов, стрит-ритейла, благоустройства — все это минусы, с которыми сталкиваешься в быту. Новые дома — это чаще всего комплексное развитие территории, удобные планировки, инфраструктура, паркинг (что для многих критично). Промзоны, которые раньше считались неинтересными, сегодня превращаются в современные районы. И это тренд, который сложно игнорировать.
Чтобы не быть голословным, опираемся на статистику. В 2025 году было заключено около 30 тыс. сделок по ДДУ — это сделки на первичном рынке. На вторичке, напомню, — примерно 34 тыс. То есть около 45% покупателей сейчас выбирают новостройки, и это важный сигнал. Если вы планируете продавать «вторичку», стоит воспользоваться моментом.
В 2024 году, когда в первом квартале действовала льготная ипотека для всех (до 6 млн рублей под 8%), новостройки показали сильные продажи — те же 30 тыс. сделок. Для сравнения, в 2023 году было 28 тыс. сделок, и тогда действовала еще более выгодная льготная программа (до 12 млн ₽). То есть спрос на новостройки устойчив и бьет рекорды, даже несмотря на высокую ключевую ставку.
Теперь — нюанс по структуре спроса. Да, в целом рост сделок по недвижимости в 2025 году не огромный — около +2%. Но это все равно рост, особенно на фоне того, что спрос на апартаменты сильно снизился. Причины: запрет на строительство новых апартаментов в Москве, высокая цена, необходимость оформлять ИП для сдачи апартамента в аренду.
В итоге застройщики не могут больше просто купить землю под апарты, построить и продавать — приходится строить полноценное жилье, а это другие условия. И именно жилье дает прирост: по сравнению с 2024 годом — +15% спроса при ключевой ставке в 21%.
Если смотреть данные Smarent, то в 2025 году 80% сделок — квартиры, 20% — апартаменты, что примерно совпадает с рыночной картиной. При этом на первичке чаще всего покупают однокомнатные квартиры. Почему? Все просто — из-за условий по льготной ипотеке.
Например, в ЖК SET (метро «Давыдково» – не самая приятная локация, но приемлемое качество), однушка за 14–15 млн ₽ с первым взносом 3–4 млн и семейной ипотекой на 12 млн — это максимально доступная модель для покупателя. Планировки там простенькие, но под аренду подходят. Поэтому люди и берут. Не студии, не евро-трешки, а именно однокомнатные — потому что математика сходится, и есть предложение под действующие ипотечные программы.
Если тенденция сохранится, в конце 2025 года такие квартиры могут стоить уже 17–17,5 млн. Это не реклама ЖК — просто показательный пример: застройщик понимает потребителя, использует рабочие инструменты (рассрочки, семейная ипотека), и продукт продается.
MR также понимает, что сейчас многим интересны загородные, но недорогие проекты, и недавно вышел с новым — проект «Мыс»: это загородка по платной трассе с застройкой в стиле таунхаусов и частного сектора, что напоминает «дубайскую» концепцию. Проект низкоэтажный, с интересной архитектурой, и MR делает ставку на качественный продукт с понятной аудиторией.
Есть однушки от 10 млн ₽ (большие студии), но более интересны евро-трешки по 15 млн за 64 м². Например, второй этаж, базовая отделка, 3 млн — первоначальный взнос, остальное — по семейной ипотеке. Стартовая скидка — около 10%, и дальше цены будут расти. Через 3–6 месяцев эти квартиры вполне могут стоить 20 млн, потому что проект — сильный: надежный застройщик, правильная локация, понятная целевая аудитория.
Доля ипотеки снижается
А теперь о главном тренде — рынок новостроек меняется. Хотя в целом сделки по недвижимости растут, доля ипотечных сделок по ДДУ снижается. В первом квартале 2025 года по сравнению с 2024-м — минус 25%. Причина — высокая ключевая ставка. Люди переходят на рассрочки, и рынок адаптируется.
Если раньше доля ипотек была 70%, то сейчас — около 50%. Рассрочки заняли примерно 35% рынка, а наличные — около 15%. И это не просто теория — по данным Smarent, клиенты с полным капиталом предпочитают рассрочку, чтобы не вытаскивать деньги с депозитов и получить выгоду до 5–6 млн.
Так что рынок не упал с уходом льготной ипотеки — он адаптировался. Застройщики и покупатели находят новые инструменты. И это ключевой инсайт: спрос жив, просто трансформировался.
Что же будет с ценами с учетом изменений прогноза ЦБ РФ?
Возьмем условный новый ЖК DreamRiva (это не инвестиционная рекомендация, а пример). Допустим, квартира стоит 22 млн, покупатель вносит 11 млн сразу, остальное — в рассрочку. Позже застройщик поднимает цену до 25 млн, а затем — до 30 млн в 2027 году. Ставки постепенно снижаются, недвижимость становится доступнее, и эти квартиры спокойно продаются уже по новой цене.
Рассрочка, которая казалась риском, на самом деле временно спасла рынок. И как только ключевая ставка начнет падать, начнется выкуп таких объектов — и покупателями, и инвесторами.
Сейчас рынок — как сжатая пружина: замедлился, но не рухнул. И именно гибкие инструменты, вроде рассрочек, помогли удержать спрос.
Важно понимать: рост цен — не резкий и не повсеместный. Если спрос идет через рассрочку, застройщик может планомерно поднимать цены. Но никаких объективных причин для резкого скачка цен нет. При этом если покупатель не справится с платежами, объект просто вернется застройщику, который заново продаст его в рамках своей модели.
Также стоит учитывать влияние инфляции. Ее замедление снижает количество импульсивных покупок. Высокая ключевая ставка, которую держат уже четвертый раз подряд, заставляет многих задуматься: а стоит ли сейчас вообще покупать? Это может привести к дезинфляции на рынке недвижимости, особенно в строительстве.
Тем не менее говорить о крахе или бурном росте рынка — некорректно. Мы наблюдаем торможение, но не обвал. И снова: рынок адаптируется. Покупатели ищут удобные условия, застройщики — способы продать.
Отдельная проблема — неумение правильно оценить объект. Из-за этого собственники квартир часто не решаются на продажу, либо наоборот тратят впустую время в экспозиции, теряя потенциальных покупателей. Смарент оперативно и бесплатно подготовит оценку стоимости вашей недвижимости. А дальше — вы сами решаете, как действовать: продавать с нашей помощью, с другим агентом или самостоятельно – это только ваш выбор. Кроме оценки, мы также помогаем с подготовкой квартиры к продаже: можем организовать меблировку, сделать профессиональные фотографии, провести хоумстейджинг. Это все это заметно и очень положительно влияет как на скорость, так и и итоговую цену продажи. Если у вас есть такой объект — обращайтесь, поможем оценить и найти подходящее решение.