Банк России на заседании в апреле 2025 года сохранил ключевую ставку на уровне 21%. Что это значит для рынка недвижимости, почему он не падает, а люди продолжают покупать квартиры – разбирает Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
В этой статье:
- ЦБ сохранил ключевую ставку, но улучшил прогнозы
- Почему ставка ЦБ так важна для рынка недвижимости?
- Почему ЦБ улучшил среднесрочный прогноз?
ЦБ сохранил ключевую ставку, но улучшил прогнозы
Казалось бы, рынок недвижимости уже давно должен был схлопнуться. Ключевая ставка Центробанка — запредельно высокая, ипотека невыгодна, спрос должен бы испариться. Все логично: ставка 21%, ипотека — под 24–25%, на первичке цены не падают, на вторичке не растут. Ну вот, еще чуть-чуть, и пузырь должен лопнуть, но… он не лопается. И, самое интересное, — причин для обвала почти нет.
Я давно слежу за рынком и всегда говорю: не надо ждать чудес или катастроф. Все, что происходит с недвижимостью, происходит по очень простой логике — логике денег, инфляции, Центробанка и психологии. Сегодня ставка ЦБ — это не просто цифра, это нерв всей экономической системы. И, прежде всего, это нерв рынка недвижимости, потому что именно под него считается ипотека — главный инструмент покупки жилья в стране.
Центробанк уже в четвертый раз подряд оставляет ставку на уровне 21%. И что бы там ни говорили об укреплении рубля, снижении инфляции или стабилизации, это решение — не про победу над кризисом, а про осторожную паузу. При этом впервые за много лет Центробанк даже улучшил среднесрочный прогноз. Да, чуть-чуть — с 22% до 21,5%, но это уже сигнал. Сигнал, что выше ставка, возможно, не пойдет, а в какой-то момент — начнет снижаться.
Почему ставка ЦБ так важна для рынка недвижимости?
Когда мы говорим про ключевую ставку Центробанка, нужно понимать одну простую вещь: недвижимость в России покупают в основном не за кэш, а через плечо — через ипотеку. И именно ставка Центробанка напрямую определяет, сколько будет стоить это «плечо».
Берем текущую ставку 21%, добавляем туда 3–4 п.п. маржи банка — получаем ипотеку под 24–25%. И если еще в 2020 году можно было легко взять ипотеку под 7–8% годовых, то сегодня нормальный кредит — это уже как новый уровень роскоши. Соответственно, чем выше ключевая ставка, тем дороже ипотека, тем меньше людей могут себе позволить покупку недвижимости через заемные деньги.
И здесь важный момент: у нас в стране большинство людей ориентируются на платеж по ипотеке, а не на саму стоимость квартиры. Это основа спроса. Ставка выросла — платеж вырос — спрос упал. Банальная математика.
Но есть нюанс. Дело в том, что в России ипотека в основном фиксированная. То есть ставка зашивается в договор, и она не привязана напрямую к ключевой ставке, как это бывает, например, в США или Европе. Если бы 10 лет назад у нас сделали гибкую ипотеку, сегодня мы получили бы массовые дефолты. Просто тысячи людей не смогли бы платить 25–28% годовых по своим кредитам.
А поскольку ипотека фиксированная, те, кто взял дешевые кредиты в 2020–2021 году, продолжают платить по старым условиям. И рынок благодаря этому не обрушился.
Когда ключевая ставка лезет вверх, логика подсказывает: продажи должны остановиться, цены должны рухнуть. Но рынок недвижимости в России устроен иначе.
- Во-первых, люди очень боятся инфляции. Увидели ставку 21% — и решили: значит, реальная инфляция тоже где-то там, на уровне 20%. Деньги горят в руках. И лучше их срочно потратить — на технику, машины, квартиры, все что угодно.
- Во-вторых, застройщики адаптировались. Они начали активно использовать рассрочки, субсидированные ставки, хитрые схемы, чтобы дать людям иллюзию доступности. 15% первый взнос, потом субсидированная ипотека, потом отсрочка платежа — и вот уже квартира кажется вполне реальной мечтой.
В итоге рынок новостроек не только не упал, но даже местами вырос: в 2025 году первичный рынок прибавил по количеству сделок по сравнению с 2024-м. Люди продолжают покупать, потому что боятся упустить возможность.
И еще: высокая ставка душит строительство. Частные застройщики, девелоперы, которые строят маленькие дома или поселки, сейчас не хотят брать дорогие кредиты. А это значит, что объем нового предложения будет снижаться. И в какой-то момент на рынок выйдет меньше квартир, чем нужно. А дефицит — это всегда поддержка цен.
Постоянная ключевая ставка ЦБ сдерживает рост цен на недвижимость. Когда ставка стабильна, рынок остается предсказуемым: цены на квадратный метр растут незначительно или вовсе не меняются. Это снижает количество спекулятивных сделок и способствует более рациональному поведению покупателей — без паники и спешки.
Стабильная ставка также дает людям возможность планировать свои расходы. Например, при ставке 11% и ипотеке под 13%, человек может накопить средства и спокойно купить квартиру, зная, что ее стоимость к концу года, скорее всего, останется на уровне 20 млн ₽.
Целевой уровень инфляции — 4%, но его достичь сложно. С начала 2025 года инфляция уже составила около 2,7%, а Росстат оценивает текущий уровень в 6–7%. Если тенденция сохранится, по итогам года инфляция может достичь 8%.
ЦБ подтверждает это в своих прогнозах. Например, в феврале 2025 года озвучен диапазон инфляции 19,5–21,5% вместо прежнего 19–22%. Это сигнализирует о некоторой стабилизации: верхняя граница прогноза снизилась. Также это означает, что внешние экономические факторы — например, пошлины США — пока не оказывают значительного влияния на российскую инфляцию, иначе ЦБ ухудшил бы прогноз.
Центробанк указывает, что ключевая ставка, скорее всего, будет 21% или чуть ниже в течение всего года. К концу 2025 года возможен ее небольшой спад до 18–19% — своеобразный «новогодний подарок». Однако ожидать резкого снижения не стоит: ЦБ четко дал понять, что ставка останется высокой, чтобы удерживать инфляцию под контролем.
Почему ЦБ улучшил среднесрочный прогноз?
Это особенно важно для тех, кто планирует покупку недвижимости в рассрочку или с последующим рефинансированием. Причины следующие:
- Инфляционное давление постепенно снижается, хотя и остается высоким. Центробанк подтверждает это, и я склонен доверять его оценке.
- Жесткая денежно-кредитная политика сохранится, чтобы достичь инфляционной цели — 4%. Формально эта цель стоит на 2026 год, но, вероятнее всего, будет сдвинута ближе к 2027-му. Пока же ЦБ видит инфляцию в районе 7–8%, и это требует высокой ставки. Рост цен замедляется: в первом квартале 2025 года, скорректированный на сезонность, годовой темп инфляции составил 8,3% против 13% в конце 2024-го.
- Однако инфляционные ожидания населения, бизнеса и рынка пока не меняются — люди все еще не верят в снижение инфляции. Скептицизм понятен: на фоне разговоров о себестоимости, зарплатах и росте цен, продавцы часто используют инфляцию как аргумент. К тому же ситуация на рынке труда — крайне низкая безработица — приводит к росту зарплат, а значит, и к инфляции, как потребительской, так и «зарплатной».
- ЦБ отмечает, что инфляция останется повышенной, поскольку баланс факторов смещен в сторону проинфляционных. Однако бюджетная политика 2025 года может оказать сдерживающий эффект — посмотрим, как это будет реализовано.
Любопытный момент из отчета ЦБ: высокая инфляция стимулирует потребление. Люди не экономят, а тратят деньги. Кто-то покупает технику, кто-то — машину, а кто-то инвестирует в недвижимость.
На фоне роста доходов (по данным ЦБ, медианный доход увеличился с 58 до 74 тысяч рублей), у граждан появляется возможность тратить больше. Также важно: финансово грамотные люди меньше подвержены панике. Они оценивают инфляцию трезво — не 20–30%, как утверждают некоторые, а ближе к 6–8%. На фоне общего недоверия и слухов вроде «все переведут в крипту, золото, а квартиры будут стоить 50 млн», именно разумный подход и понимание экономики помогают сохранять спокойствие.
Сейчас мы наблюдаем, что большинство людей, имея свободные деньги, склонны их тратить. Кто-то кладет на депозит, но в итоге все равно тратит — на технику, машину или недвижимость. Особенно это видно в сегменте комфорт-класса, где покупатели чаще с медианными доходами и не самой высокой финансовой грамотностью. Эти люди, как правило, покупают недорогие квартиры, например, у того же ПИК.
Если вспомнить декабрь 2024 года, то квартира в ПИКе стоила около 7,8 млн ₽ (иногда даже 7,5 млн с учетом скидок). Сейчас — уже около 9,1 млн. Получается рост цен на 14–22%, в среднем — около 20%. Это связано с устойчивым спросом: только в марте 2025 года ПИК продал 106 квартир, из которых 86 — в ипотеку по ставке 15–19%.
ПИК видит спрос и постепенно повышает цены. Например, такая квартира может стоить уже 10 млн к концу года. Это не реклама — просто наглядный пример: покупают то, что с отделкой, недалеко от метро и в ипотеку. Ипотека для комфорт-класса критически важна — без нее продажи почти невозможны. Тогда как в бизнес-классе ситуация иная: там квартиры стоят 20, 30, 40 млн ₽ и выше, и их покупают, как правило, без ипотеки. Даже льготные программы (на 6–12 млн) почти не касаются этого сегмента.
Выводы: Центробанк удерживает ключевую ставку на уровне 21%, не потому что все стабильно, а потому что это необходимая мера для борьбы с инфляцией. При этом улучшение среднесрочного прогноза говорит нам: ставка, скорее всего, не вырастет выше, а к концу 2025 года может даже начать снижаться.
Что мы видим на практике? Люди продолжают покупать. Ипотека становится недоступной — рынок переключается на рассрочки. Цены на новостройки растут не потому, что жилье стало доступнее, а потому что застройщики адаптировались быстрее, чем покупатели. В этих условиях выигрывают те, кто умеет считать и планировать. Высокая ставка — не приговор, а просто новые правила игры. Кто умеет находить выгодные предложения, кто не ведётся на панические настроения, а делает покупки с холодной головой — тот и получает лучшие условия.
Но здесь важно не только мониторить рынок, но и иметь экспертизу, чтобы правильно рассчитать, когда выгоднее ипотека, а когда рассрочка, оценить, адекватно ли цена конкретной квартиры, есть ли альтернативы в том же бюджете, но с большим потенциалом роста. Мы в Смарент как раз этим и занимаемся — помогаем подобрать оптимальный объект, исходя из вашей цели: для жизни, для аренды, для роста капитала. У нас есть команда аналитиков и база по реальным ценам и условиям, а не по красивым рекламным баннерам. Сейчас рынок требует точности и трезвости. И лучше всего их добиваться не в одиночку, а с профессиональной поддержкой.