За что риелтор отвечает в сделках с недвижимостью?

1. Юридическая чистота сделки

Что проверяем:

• Правоустанавливающие и право подтверждающие документы, документы участников сделки (паспорт, СНИЛС, ИНН)
• Обременения и ограничения на объекте (ипотека, арест, рента).
• Согласие супруг/вступление в наследство в случае смерти супруга
• Права несовершеннолетних, наличие недееспособных и иные ограничения

Кейс:

Агент не проверил историю квартиры — оказалось, продавец получил её по «сомнительной» доверенности от пожилой родственницы.

Через полгода объявились наследники и через суд отменили сделку. Покупатель остался без денег и квартиры.
Итог: иск к агентству на компенсацию убытков

2. Финансовая безопасность

Что контролируем:

• Где находятся деньги перед сделкой? Снятие средств со счета в банке без учета условий банка может принести клиенту убытки до 10% от суммы.
• Когда передаются и на каких условиях? Расписка, Акт приема - передачи квартиры, соблюдение условий договора.
• Как оптимизировать налоги, получить имущественный вычет, использовать льготы от государства? Законные схемы (вычеты, расходы на ремонт, взаимозачет).

Кейс:

Продавец настаивал на передаче части денег «в день подписания».
Агент не просчитал риски и последствия.
Оказалось, что у продавца долги перед банком, и деньги мгновенно списали.

Квартиру купить невозможно, она под обременением банка. Покупатель потерял 1,5 млн руб.
Итог: суд с агентом за «непредупреждение о рисках».

3. Техническая экспертиза объекта

Что смотрим:

• Перепланировки, переоборудование. Законность и безопасность.
• Долги по ЖКХ (в т.ч. неочевидные: капремонт, сверхнормативное электропотребление).
• Соседи (не превратит ли квартиру в ад шумный бар под окнами?)
• Клопы, тараканы, антисанитария, плесень

Кейс:

Клиент купил «идеальную» квартиру, но через месяц выяснилось: предыдущий владелец демонтировал несущую колонну, и УК требует восстановить за свой счёт.

Итог: 700 тыс. руб. убытка у клиента и иск к агенту.

4. Организация процесса

Где чаще всего «рвётся»:

• Банк не одобрил ипотеку в последний момент, за квартиру внесен залог, одобрение ипотеки не предусмотрено как условие возврата
• Нотариус не проверил документы до сделки. И в день сделки оказалось, что Продавец не вступил в наследство после смерти мужа. Цепочка из 4 объектов рассыпалась.
• Продавец передумал продавать, а аванс внесен в руки Продавцу. Аванс потрачен, взыскивать не с чего.

Кейс:

Агент не проконтролировал внесение предоплаты — продавец взял задаток и пропал. Оказалось, у него было 3 таких «сделки» с разными агентами.

Итог: клиент взыскивает деньги с агента через суд

5. Эмоциональное сопровождение

Почему это важно:

• -70% срывов сделок — из-за конфликтов между сторонами («Почему вы задерживаете перевод?», «Кто будет мыть полы после выезда?»).
• Покупатель так боялся ипотеки, что накануне сделки на эмоциях тревоги потерял все документы и банковские карты. Залог невозвратный. Продавец продал квартиру другому покупателю.

Кейс:

Покупатель начал «давить» на продавца, требуя скидку за «царапину на паркете».
Агент не погасил конфликт — продавец разорвал договор и ушёл к конкуренту.

6. Репутационная ответственность

Что клиенты запоминают:

• Честность. Открытый разговор.
• Надёжность. Сказал - сделал.
• Безответственность. Опоздания. Неточности.

Кейс:

Агент узнал, что в квартире 10 лет назад было убийство, но не сказал покупателю. Тот выяснил это от соседей и через суд отменил сделку.

Ваша ответственность = ваша ценность

Вопрос :
Какой из этих кейсов мог бы стать вашей историей «потери клиента»?
И что теперь вы будете делать иначе?

---

P.S. Если клиент после сделки говорит: «Я даже не представляю, как бы я это сделал без вас» — вы на правильном пути.