К настоящему времени любому студенту-финансисту очевидно, что неверная оценка прибыли от аренды уже встроена в систему изначально.
По большей части инвестиции в недвижимость, как правило, довольно эффективны в ценообразовании между другими классами активов. Но в мышлении большинства укоренились некоторые неправильные убеждения, от которых становится очень трудно избавиться.
Одной из таких переменных является концепция доходности аренды, где брокеры и аналитики постоянно рекламируют рейтинги доходности аренды по рынкам и позиционируют это как способ выбора своих инвестиций. Однако любые фактические данные покажут, что прогнозируемая доходность далеко не так близка к тому, что практически реализуемо.
Некоторые из факторов, которые вступают в игру, очевидны:
- При сдаче в аренду на арендодателя накладывается ответственность и расходы за обслуживание, и плата за обслуживание будет расти с течением времени.
- Арендаторы могут пропускать платежи.
- Недвижимость может долго простаивать до следующего арендатора (любопытно, что Дубай сейчас переживает один из таких периодов), что влияет на чистую доходность, которую инвесторы получают.
Некоторые инвесторы еще больше путают это с моделью учета денежных потоков, где если недвижимость в кредите, то они не видят выгоды от «пассивного дохода». Инвесторы пришли к пониманию, что это не такой уж и пассивный доход, учитывая количество времени и усилий, необходимых для содержания и управления недвижимостью, если не делегировать это кому-то другому.
Однако старый лозунг «предложения одной из самых высоких доходностей» больше не актуален. Доходность от аренды, предлагаемая сегодня, примерно такая же, как и в начале бума недвижимости фрихолд, хотя прирост капитала был намного больше, чем изменение арендной платы.
Сегодня слабый доллар является таким же убедительным поводом для покупки, как и сильный доллар ранее.
Брокеры парируют, заявляя, что они, очевидно, имеют в виду валовую доходность, но разрыв между валовой и чистой доходностью увеличился с момента феномена фрихолда. Это частично объясняет предпочтение инвестирования в незавершенное строительство и то, почему разрыв между готовым и незавершенным строительством увеличился, учитывая, что рынок все еще благосклонен к инвесторам.
Есть разумные способы взглянуть на этот расчет. И когда активы переоцениваются, например при переносе доходности типичного рыночного цикла после пандемии на весь последующий период, наступает время рассмотреть такие факторы, как доходность аренды в дополнение к восстановительной стоимости актива.
Часто это сводится к действительно простым факторам и может быть сравнимо с рынками капитала: если акция продается по 110% от балансовой стоимости или ниже, гораздо разумнее купить ее, чем когда она продается по 200% от балансовой стоимости.
Похожий прогноз применим к рынкам недвижимости. Только когда актив торгуется по стоимости, немного превышающей восстановительную стоимость, имеет смысл рассматривать такие факторы, как доходность аренды. (Инвесторы знают, что она будет намного меньше, чем та, что указана застройщиком или продавцом).
Данные, очевидно, показывают обратное: чем больше завышена стоимость актива, тем выше выкуп акций и тем выше объем транзакций. К счастью, разрыв между готовым и строящимся жильем в некоторых секторах рынка означает, что некоторые инвесторы смогли принять прибыльные инвестиционные решения, но, к сожалению, все это не имеет отношения к доходности от аренды инвестиций. С ростом турбулентности таких возможностей на готовых рынках будет больше.
Но инвесторам нужно помнить, что распределение капитала — когда оно не предназначено для конечного пользователя — должно иметь очень мало общего с прогнозируемой доходностью от аренды, которую продавец заявляет.
Специалисты IMEX Real Estate наблюдают за рынком недвижимости Дубая с самого начала его становления, уже 25 лет. Поэтому, если вам нужен максимально точный совет относительно оценки вашего жилья в будущем, относительно покупки определенного актива в недвижимости и последующих возможностей его капитализации, то наши эксперты могут дать самые точные рекомендации, а также сопроводить вас с самого начала поиска или продажи вашего жилья до окончания сделки и дальше, если вы, к примеру решите сдавать свое жилье в аренду. Мы предоставим Вам услуги по управлению жильем, юридическую консультацию, а также поможем перевести средства на покупку в Дубай. Каким бы ни был ваш запрос, оставляйте заявку, и наши специалисты обязательно его выполнят. Или же обращайтесь в нам через WhatsApp +971(50)5006869, и наши онлайн-брокеры быстро найдут для вас именно то, что вам нужно.