Начнем с требований закона
Любое отчуждение долей и залог долей в недвижимом имуществе (кроме земельных участков) требует нотариальной формы сделки.
При продаже доли Вы должны вначале предложить свою долю остальным сособственникам и в случае их отказа (произведенного в нотариальной форме), либо отсутствия реакции на уведомление о продаже в течении 30 дней (так как сделка нотариальная, то и уведомление тоже носит нотариальный характер, нотариус не будет проводить сделку по Вашему уведомлению посланному в простой письменной форме)
Вы можете продать свою долю любому человеку. При этом продать дешевле, чем Вы предлагали сособственникам Вы не имеете права.
Можно ли передать долю без уведомлений остальных собственников?
Да, можно, дарением. Но, если Вы дарите долю не близкому родственнику (например, дяде), он должен будет заплатить налог - 13% от кадастровой стоимости доли.
Как рассчитать рыночную стоимость доли: обычно рыночная стоимость доли определяется, как половина стоимости доли, как если бы Вы её продавали в составе объекта целиком. Но это похоже на пресловутую среднюю температуру по больнице, в реальности если есть факторы, которые усложняют дальнейшую работу с долей (к примеру много дольщиков с невозможностью продажи объекта целиком в близкой перспективе, то стоимость может падать и ниже половины, а в случае положительных факторов, наоборот повышаться.
К повышающим факторам я бы отнёс малое количество дольщиков и готовность содольщиков в обозримой перспективе продавать объект целиком.
Важно: если число содольщиков более 20, то подать уведомление о продаже доли можно на сайте Росреестра, через учетную запись Госуслуг, при этом нотариус сам проверит, что Вы уведомляли о продаже своей доли.
Отдельно надо остановиться на не очевидных сложностях, которые могут создать покупателям долей в недвижимом имуществе совсем не иллюзорные проблемы.
Первое и самое важное, что надо понимать при покупке доли: Вы покупаете не комнату, не койко-место и не отдельное помещение. Купив долю Вы получаете в содольщики других людей, которые обладают ровно такими же правами, как и Вы на любые части имущества находящегося в Вашей общей собственности.
Да, есть соглашения о порядке пользования, которыми участники общей долевой собственности часто пытаются закрепить права на части имущества. Но надо понимать, что эти соглашения могут быть разорваны в любой момент участниками долевой собственности. Тут надо заметить, что во многих городах, даже больших (например, в Санкт-Петербурге) коммунальные квартиры оформлялись не по комнатам, а как долевая собственность, а что кому принадлежит закреплялось как раз Соглашениями о порядке пользования. Именно поэтому планируется, что отметки об этих Соглашениях будут ставиться в ЕГРН. Но в целом эта юридическая конструкция достаточно шаткая и Вы несете определённые риски обзаведясь таким имуществом.
Также при продаже доли преимущественное право покупки имеют Ваши содольщики и Вы обязаны предложить свою долю в первую очередь им. В этом случае, если Ваши содольщики не хотят покупать Вашу долю, то они могут оформить нотариальной отказ от права преимущественной покупки. Важно! Если среди содольщиков есть дети, либо лица находящиеся под опекой, то нотариусы требуют разрешения органов опеки и попечительства на оформление отказов, а в некоторых регионах органы опеки отказывают в выдачи таких разрешений считая, что это не их прерогатива. В таких случаях, чтобы соблюсти юридическую чистоту сделки, нужно уведомить продавцов письмом. Важно! Если сделка по продаже доли будет носить нотариальный характер, то уведомление должен посылать тоже нотариус. Уведомления отправленные самими участниками сделки нотариусы не принимают.
Виды собственности: общая долевая и общая совместная. Подробнее тут
Подписывайтесь на наш Телеграмм канал
#Недвижимость
#НедвижимостьМосква
#Риэлтор
#РиэлторМосква
#ОбучениеНедвижимость
#ДолиНедвижимость
#Доли
#Нотариус