На фоне ожиданий смягчения денежно-кредитной политики Центральный банк продолжает удерживать ключевую ставку на высоком уровне. На заседании в апреле 2025 года ставка вновь осталась на отметке 21% годовых — несмотря на многочисленные призывы бизнеса и ипотечных заемщиков к её снижению. С чем это связано, и почему регулятор пока не идет на уступки? Разбираемся с позиции макроэкономики, инфляционных процессов и их влияния на рынок недвижимости.
Инфляция — главная цель
Главная задача Центрального банка — обеспечение ценовой стабильности. Это означает достижение и поддержание инфляции на целевом уровне, который в России составляет 4% годовых. Однако на практике инфляция пока существенно выше: по итогам марта 2025 года годовой рост потребительских цен составил около 7,4%. Причем инфляционные ожидания населения остаются ещё выше — свыше 11%, согласно опросам Банка России.
Такие ожидания означают, что население и бизнес по-прежнему закладывают высокие темпы роста цен в свое поведение: повышают отпускные цены, заключают контракты с «запасом», увеличивают авансирование поставок и т.д. Если в таких условиях снизить ключевую ставку, это приведёт к дополнительному всплеску спроса и ускорению инфляции. Регулятор этого допустить не может.
Ставка как инструмент стабильности
Ключевая ставка — это базовая процентная ставка, по которой Центральный банк предоставляет ликвидность коммерческим банкам. Она напрямую влияет на стоимость заимствований в экономике, включая ипотечные и потребительские кредиты. Чем выше ключевая ставка, тем дороже деньги в экономике и тем медленнее растёт спрос.
В 2022 году после геополитического шока ЦБ был вынужден резко поднять ставку до 20%, чтобы сдержать отток капитала и обвал рубля. Затем ставку удалось снизить, но в конце 2023 — начале 2024 годов она вновь начала расти из-за возвращения инфляционного давления. С осени 2023 года ставка стабильно держится выше 15%, а с декабря — на уровне 16%.
При этом Банк России неоднократно подчеркивает: снижение ставки возможно только при устойчивом замедлении инфляции, а не при краткосрочных успехах.
Как ключевая ставка влияет на ипотеку и цены на жилье
Рынок недвижимости особенно чувствителен к изменениям ключевой ставки. Ипотека — главный драйвер спроса на жилье, особенно в массовом сегменте. Когда ставка растет, ипотечные кредиты становятся дороже, покупательская способность снижается, а темпы роста цен на жилье замедляются.
Ниже приведён график, демонстрирующий взаимосвязь между ключевой ставкой ЦБ, средней ипотечной ставкой и индексом цен на жильё за период с 2018 по 2024 год:
- В 2020 году ставка достигла минимума (4,25%), ипотека подешевела до 6,5–7,5% — в это время рынок жилья показал мощный рост.
- С 2022 года ставка резко выросла, вслед за ней — ипотечные ставки. Это снизило спрос, особенно на первичное жилье без господдержки.
- Цены на жильё продолжили расти, но темпы замедлились: если в 2020–2021 гг. прирост составлял 15–20% в год, то в 2023–2024 — в пределах 5–7%.
Таким образом, через механизм стоимости кредита высокая ключевая ставка оказывает охлаждающее влияние на рынок недвижимости, ограничивая перегрев и рост цен.
Почему ЦБ не боится снижения спроса
Снижение деловой и потребительской активности — сознательный выбор регулятора. Ставка в 21% — это сигнал: Центробанк готов «затормозить» экономику ради достижения ценовой стабильности. Это неприятно для бизнеса, особенно строительного, но эффективно с точки зрения долгосрочных целей.
Высокая ставка также ограничивает рост долговой нагрузки домохозяйств. В условиях высокой инфляции и нестабильных доходов это важный фактор: иначе население может «перекредитоваться», как это было в период сверхдешевых займов.
Кроме того, при высокой ставке государство испытывает ограничения в бюджетных тратах — ведь заимствования дорожают. Это создает условия для более сбалансированной фискальной политики и не допускает избыточного вливания денег в экономику, что само по себе тоже инфляционно.
Поддержка рубля и защита от внешних факторов
Нельзя забывать и о валютном факторе. Высокая ставка делает вложения в рублевые активы более привлекательными — особенно в условиях ограниченного доступа к зарубежным инвестициям. Это поддерживает курс рубля и снижает давление на импортные цены.
При ослаблении рубля дорожают импортные товары, сырье, оборудование — что опять же ведёт к росту инфляции. Таким образом, ключевая ставка выступает не только инструментом внутреннего контроля, но и щитом от внешнеэкономических шоков.
Когда ждать снижения?
Центробанк уже обозначил: переход к снижению ставки возможен во второй половине 2025 года, если инфляция начнет устойчиво замедляться. При этом ставка будет понижаться плавно — шагами в 0,5–1 п.п., без резких движений. Регулятор хочет закрепить снижение инфляционных ожиданий и только потом переходить к стимулирующим мерам.
Для рынка недвижимости это означает: ипотека не станет существенно дешевле до конца 2025 года. А значит, спрос на жильё будет оставаться ограниченным, особенно на фоне высокой базы цен и снижения реальных доходов населения.
Поддержка может сохраняться только за счёт программ с субсидированием — прежде всего семейной ипотеки и «льготки» от застройщиков, например рассрочек от застройщиков, которые зачастую предлагают очень выгодные условия. Например, ЖК бизнес-класса у Москвы-реки с рассрочкой на 5 лет, первым взносом от 10% и ежемесячным платежом в 50.000₽. Чтобы узнать подробнее — напишите в чат кодовое слово «КУПИТЬ».
Что это значит для рынка недвижимости?
Для девелоперов и инвесторов это время адаптации:
- Покупатели стали более избирательны, осторожны и чувствительны к цене.
- Застройщики усиливают маркетинг, предлагают скидки, рассрочки, субсидированную ипотеку.
- Премиальный сегмент демонстрирует относительную устойчивость за счёт низкой зависимости от кредитования.
- Вторичный рынок теряет ликвидность: ставки по ипотеке выше, чем в период ранее выданных займов, поэтому продавцы не спешат выходить на рынок.
Удешевление ипотеки скоро?
Центральный банк сохраняет ключевую ставку на высоком уровне не из упрямства, а потому что это необходимо для контроля над инфляцией и защиты макроэкономической стабильности. Пока инфляция остаётся выше цели, а ожидания населения не стабилизированы, ставка будет высокой.
Для рынка недвижимости это означает продолжение режима ограниченного спроса и высокой конкуренции. Оживление возможно не раньше 2026 года, когда станет реальным устойчивый тренд на снижение ставки и удешевление ипотеки.
Подписывайтесь — я делюсь только тем, что вижу и знаю на практике.