Российский Верховный суд разъяснил, в каких ситуациях невозможно изъять ипотечную квартиру в счет погашения долгов.
Верховный суд РФ выдал важное разъяснение для миллионов россиян, ежемесячно выплачивающих ипотеку на жилье. По данным официальной статистики, их число в стране превышает 10 миллионов.
Семья приобрела однокомнатную квартиру в ипотеку и на протяжении десяти лет регулярно выплачивала ежемесячные платежи. В течение этого периода кредитор сменился и предъявил семье требование либо досрочно погасить оставшуюся задолженность, либо продать квартиру на торгах из-за просроченных платежей. В первой инстанции это требование было признано необоснованным, однако апелляционный суд пришел к противоположному выводу, разрешив продажу ипотечной недвижимости в случае возникновения долгов.
В Башкирии супружеская пара оформила кредит на покупку квартиры в одном из местных банков. Кредит был обеспечен залогом самой квартиры. Спустя несколько лет права по закладной перешли к неизвестному ООО через ряд сделок. В течение двух лет семья несколько раз не успевала выплачивать кредитные платежи, из-за чего кредитор принял решение потребовать у них единовременной выплаты всей оставшейся задолженности, которая на тот момент составляла полмиллиона рублей. Фирма также потребовала, чтобы ответчики возместили проценты по кредиту, неустойку за пользование займом и пеню за невыполнение обязательств по срокам. Ввиду того что общая сумма требований превысила первоначальную стоимость недвижимости, компания запросила обращение взыскания на заложенную квартиру.
Районный суд Уфы вначале рассмотрел иск фирмы и постановил в пользу кредитора выплатить лишь 145 584 рубля, не прибегнув к вывешиванию квартиры на торги. Такое решение было принято с учётом того, что оставшаяся часть долга по кредиту несоразмерна стоимости заложенной недвижимости. Однако фирма обжаловала это решение, и апелляционный суд отменил акт районного суда, взыскав с должника всю сумму, которую тот требовал. Семья пыталась оспорить решение, однако Верховный суд республики пришел к выводу, что в данном случае у судебных органов нет оснований удовлетворить ходатайство семьи и обязать компанию выставить квартиру на торги.
Семья, естественно, не согласилась с данным решением и обратилась в Верховный суд РФ с апелляцией. В ходе рассмотрения дела Верховный суд обратил внимание на то, что апелляция не пояснила, на каких основаниях были отклонены обстоятельства, установленные районным судом по вопросу соответствия размера долга стоимости заложенного имущества. Судьи Верховного суда подчеркнули, что при малых нарушениях со стороны должника и существенной несоразмерности требований залогодержателя к стоимости заложенного актива, взыскание на имущество может быть необоснованным.
Повторное рассмотрение дела в рамках второго круга не состоялось - компания, ознакомившись с решением Верховного Суда, отказалась от своих исковых требований.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что для корректного разрешения дела апелляционному суду необходимо было детально проанализировать количество просроченных платежей должника, сроки их просрочки и учесть актуальную рыночную стоимость квартиры. В связи с тем, что апелляционная инстанция не выполнила этих требований, ВС аннулировал акт Верховного суда республики и направил дело на повторное рассмотрение. Однако новое рассмотрение не состоялось, поскольку компания, ознакомившись с решением ВС, отказалась от своих исковых требований.
Специалисты отмечают, что Верховный суд России вновь подчеркнул принципиальную важность для нижестоящих судов проведения полного и всестороннего анализа доказательств. Кроме того, юристы прояснили, в каких случаях квартиру, приобретенную по ипотеке, не могут забрать из-за долгов.
В двух случаях можно говорить о незначительной задолженности по ипотеке: когда её сумма не превышает 5% от стоимости жилья, и при просрочке ежемесячных платежей менее 3 месяцев.
Специалисты отмечают, что в реальной практике суды иногда не приступают к продаже квартиры на торгах, если задолженность по ипотеке не превышает 25% от ее рыночной стоимости. В случае, если банк не получает ипотечных платежей более трех месяцев, заемщик рискует лишиться жилья. Поэтому, при возникновении финансовых трудностей, юристы рекомендуют не затягивать с обращением в банк с просьбой о рефинансировании ипотеки или предоставлении отсрочки платежей. Кроме того, специалисты советуют застраховать себя от потери временной платежеспособности или просрочек платежей, что является надежным способом защиты от рисков судебного взыскания.
Эксперты отмечают, что суды в подобных делах склонны применять критерии формально, несмотря на то, что сама категория изначально носит оценочный характер. Еще в 2012 году Конституционный суд высказал важность достижения "гармонизации прав и интересов кредиторов и должников" (Определение КС N 2289-О), подчеркнув при этом необходимость всестороннего анализа обстоятельств, таких как причина неисполнения обязательств, финансовое положение сторон и других, для достижения этой балансировки. Впоследствии статья 348 Гражданского кодекса РФ была уточнена, указав конкретные критерии - три месяца и 5%. В результате, задача суда сводится к использованию достаточно простого алгоритма для определения соответствующего решения.
Определение Верховного суда РФ № 49-КГ19-5.
Ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66. Вместе мы найдем выход.
Подписывайтесь:
- Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
- Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
- Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
- Задавайте ваши вопросы в комментариях.
- Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
- Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.