В условиях текущей ключевой ставки ЦБ в 21% годовых рынок ипотечного кредитования претерпел значительные изменения. Средние ставки по ипотеке взлетели до 24-32% годовых, а рефинансирование для многих заемщиков перестало быть выгодным инструментом экономии. Однако для тех, кому нужны дополнительные средства, рефинансирование с допсуммой может стать оптимальным решением даже в таких условиях. Разберемся, какие банки действительно предлагают этот продукт, и на каких условиях.
Что такое рефинансирование ипотеки с допсуммой
Рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой – это финансовый инструмент, позволяющий не только пересмотреть условия текущего ипотечного кредита, но и получить дополнительные средства под залог имеющейся недвижимости. Суть процедуры заключается в том, что банк после оценки имущества предлагает сумму до 70-80% от рыночной стоимости вашей недвижимости. Часть этих денег идет на погашение старой ипотеки, а оставшуюся сумму вы можете использовать на любые цели: ремонт, погашение других долгов, крупные покупки или инвестиции[1].
Главное преимущество такого кредита – привлечение дополнительных средств по ипотечной ставке, которая существенно ниже, чем ставки по потребительским кредитам, даже в текущих рыночных условиях[1]. Однако ситуация на ипотечном рынке в 2025 году кардинально изменилась – если раньше рефинансирование позволяло снизить ставку с 12% до 9-10%, то сейчас средние рыночные ставки выросли до 24-32%, что может сделать рефинансирование невыгодным для тех, у кого старый кредит оформлен по ставке ниже 15%[2].
Банки, реально выдающие рефинансирование с допсуммой в апреле 2025
На сегодняшний день ситуация на рынке рефинансирования неоднозначная. По данным, актуальным на 25 апреля 2025 года, реальные выдачи по программам рефинансирования кредитов с допсуммой осуществляют следующие банки:
Сбер
Сбербанк продолжает предлагать рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой, но с некоторыми ограничениями. Для получения данного продукта необходимо соблюсти следующие условия:
- Ипотечный договор должен быть заключен не менее 180 дней назад (если договор был заключен после 12 июня 2022 года)
- Оставшийся срок кредита должен составлять не менее 90 дней[3]
Базовая ставка по рефинансированию с допсуммой в Сбербанке находится в диапазоне 23-25% годовых с возможностью снижения при выполнении дополнительных условий. При этом для заемщиков, соответствующих требованиям государственных программ, доступны льготные ставки, значительно ниже рыночных.
ДОМ.РФ
Государственная компания ДОМ.РФ предлагает более выгодные условия рефинансирования с допсуммой за счет государственной поддержки. Особенно это касается семей с детьми, которые могут воспользоваться программой "Семейная ипотека" под 6% годовых[2].
Максимальная дополнительная сумма в ДОМ.РФ рассчитывается исходя из коэффициента "кредит-залог" (КЗ), который показывает отношение суммы кредита к стоимости имущества, передаваемого в залог. Чем выше оценочная стоимость вашей недвижимости и ниже остаток по текущей ипотеке, тем большую допсумму вы можете получить.
Условия рефинансирования и реальные ставки
Базовые ставки
На фоне ключевой ставки ЦБ в 21% годовых базовые ставки по рефинансированию ипотеки с допсуммой находятся в диапазоне:
- Сбербанк: 23-25% годовых
- ДОМ.РФ: 24-26% годовых для стандартных программ
Однако реальная ставка, по которой выдается рефинансирование, зависит от множества факторов и может быть ниже базовой.
Льготные программы
Даже в условиях высоких базовых ставок есть категории заемщиков, которые могут рассчитывать на льготные условия:
- Семейная ипотека: 6% годовых для семей с детьми (при рождении первого и последующих детей после 1 января 2018 года)[2]
- IT-ипотека: специальные условия для сотрудников аккредитованных IT-компаний
- Региональные программы субсидирования: в зависимости от региона проживания
Дополнительные условия и комиссии
Для снижения ставки банки предлагают ряд условий, выполнение которых позволяет получить дисконт:
1. Страхование:
- Обязательное страхование залогового имущества
- Добровольное страхование жизни и здоровья заемщика (отказ приводит к повышению ставки на 1-1,5 п.п.)
- Страхование от потери работы (дисконт к ставке 0,3-0,5 п.п.)
2. Комиссии:
- Единоразовая комиссия за оформление кредита (может достигать 1-2% от суммы кредита)
- Комиссия за снятие обременения с предыдущего кредита
- Оплата услуг по оценке недвижимости (10,000-15,000 рублей)
3. Дополнительные способы снижения ставки:
- Использование зарплатного проекта (дисконт 0,3-0,5 п.п.)
- Электронная регистрация сделки (дисконт 0,1-0,3 п.п.)
- Участие в партнерских программах банка
Работа с кредитными брокерами
Обращение к кредитным брокерам может обеспечить дополнительное снижение ставки на 0,3-1,0 процентных пункта[1]. Брокеры не только помогают подобрать оптимальную программу, но и сопровождают сделку, грамотно рассчитывают кредитную нагрузку, готовят все необходимые документы.
Процесс оформления рефинансирования с допсуммой
Процесс рефинансирования с дополнительной суммой включает несколько этапов:
1. Сбор документов. Банкам требуется:
- Справка или выписка с информацией по рефинансируемому кредиту
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости
- Документы, подтверждающие платежеспособность
2. Оценка недвижимости и определение возможной суммы кредита.
3. Одобрение заявки новым банком.
4. Выкуп ипотечной квартиры у первичного кредитора.
5. Снятие обременения перед рефинансированием.
6. Регистрация нового залога для рефинансирования ипотеки.
7. Получение дополнительной суммы после завершения всех формальностей.
Для ускорения процесса рекомендуется заранее подготовить все необходимые документы. Некоторым банкам достаточно справки из интернет-банка, другие требуют справку с печатью первоначального кредитора[4].
На что можно потратить дополнительную сумму
Важное преимущество рефинансирования с допсуммой заключается в том, что банк не контролирует, на что вы направите дополнительные средства[1]. Наиболее распространенные цели использования:
1. Погашение других долговых обязательств с невыгодными условиями (микрозаймы, кредитные карты)
2. Оплата крупных покупок (автомобиль, мебель, техника)
3. Ремонт или реконструкция жилья
4. Инвестиции в образование или бизнес
5. Лечение или реабилитация
Объединение нескольких кредитов в один ипотечный позволяет снизить общую кредитную нагрузку и упростить управление финансами.
Кому выгодно рефинансирование с допсуммой в 2025 году
В текущих экономических условиях рефинансирование с допсуммой выгодно:
1. Заемщикам с действующей ипотекой по высоким ставкам (выше 25%), которые могут перейти на льготные программы.
2. Владельцам недвижимости, значительно выросшей в цене с момента приобретения, что позволяет получить существенную дополнительную сумму.
3. Заемщикам с несколькими дорогими кредитами (потребительскими, кредитными картами), которые можно объединить в один ипотечный кредит с более низкой ставкой.
4. Семьям с детьми, которые могут воспользоваться программой "Семейная ипотека" с существенно сниженной ставкой в 6% годовых.
Заключение
Рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой остается востребованным продуктом даже в условиях высоких процентных ставок 2025 года. Хотя базовые ставки находятся в диапазоне 23-26% годовых, существуют способы снижения стоимости кредита: льготные программы, дополнительные условия, работа с кредитными брокерами.
Перед принятием решения о рефинансировании важно тщательно рассчитать выгоду, учитывая не только процентную ставку, но и дополнительные расходы: страхование, комиссии, оценку недвижимости. Если ваш текущий кредит оформлен по ставке ниже 15%, рефинансирование может оказаться невыгодным, если только вам не требуется дополнительная сумма на важные цели.
В любом случае, рефинансирование кредитов с допсуммой – это финансовый инструмент, который может помочь оптимизировать кредитную нагрузку и получить доступ к дополнительным средствам по сравнительно невысокой ставке в сложных экономических условиях.
⁂
1. https://bankrt.ru/refinansirovanie/refinansirovanie-s-dopolnitelnoy-summoy/
2. https://avadom.ru/articles/refinansirovanie-ipoteki/
3. https://domclick.ru/ipoteka/programs/refinance
4. https://dzen.ru/a/X10OYTVFNQgeLrQb