📌 Как стимулировать индустриальный девелопмент при ставке 21%
У АИП увидел пост, в котором есть ссылка на статью DK.RU о встрече девелоперов, банкиров и госорганизаций по вопросу о том, что делать, когда строить нужно, а деньги — дорогие..
Решил поделиться 6 выводами, тем более для регионов это действительно актуально 👇
1. 📉 Ставка изменила правила игры
Когда деньги стоили 6–10% — можно было строить без расчёта, на удачу.
Теперь так не работает. Ставка 21% «сносит» слабые проекты.
Что нужно:
- Делить проект на этапы: не всё сразу, а по фазам.
- Уметь считать экономику на 5 лет вперёд, а не на один сезон.
- Иметь резидентов ещё до старта стройки (30% аренды — до начала работ).
💬 Банки сегодня не верят в «построим — кто-нибудь заселится».
2. 🏛 Земля — главный тормоз
Один из самых проблемных участков в любом проекте — это перевод земли из с/х в промку.
Сейчас это может занять до года и более. За это время теряется и инвестор, и рынок.
Что предложили участники:
- Установить регламент ≤ 45 дней.
- Закрепить это постановлениями субъектов.
- Делать публичную «дорожную карту» по согласованиям.
📌 Без промышленного назначения у земли — нельзя получить ни субсидию, ни инженерку, ни кредит.
3. 🏗 Нужны простые, понятные форматы
Когда деньги дорогие — никто не хочет рисковать в проектах «на красоту».
Нужен продукт, который быстро строится и быстро заселяется.
Рабочие решения:
- Заводы 2–5 тыс. м² — строятся за 6–8 месяцев, окупаются за 5–6 лет даже при высокой ставке.
- Строительство под конкретного арендатора (BTS): выкуп после сдачи.
- Небольшие парки рядом с городами: ниже входной порог, проще набрать арендаторов.
4. 🧱 Новые здания — не всегда лучше старых
В регионах многие арендаторы не видят смысла переезжать в новые корпуса, если старый завод можно подремонтировать.
💡 Вывод: — Light Industrial остаётся рабочим форматом, но не нужно строить «как в Москве» там, где арендаторам важна цена, а не фасад.
:)) Я сам очень люблю Лайт, но действительно он пока больше развивается в ЦФО.
Нужно адаптировать продукт под то, за что реально платят.
Немного упомянули формат Hard industrial, но в контексте промпредприятий со сложной производственной технологией. Но это еще более дорогое удовольствие чем Лайт.
5. 🔌 Государственная поддержка — не бонус, а необходимость
Раньше программы господдержки были «дополнительной опцией».
Сейчас — это часто единственный шанс построиться.
Что обсуждали:
- Одновременная подача заявки в ФРП и регион.
- Разделение проекта на блоки: инженерка — через инфраструктурные кредиты, корпуса — через заём, оборудование — через 109-ФЗ.
- Прозрачная структура капитала: на чьи деньги, под какой продукт, с каким спросом.
📌 Только такие проекты сейчас проходят в банках и институтах развития.
6. 👋 ...И да — там также выступил наш хороший товарищ Денис Ремезов из «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК».
Он чётко обозначил суть:
в эпоху высокой ставки выигрывают те, кто умеет работать с государством, считать экономику и думать на 5 лет вперёд.
Полностью согласен — сегодня без этого индустриальный девелопмент не взлетает.
📍 Вывод:
🔥 🔥 Хотите строить в новой реальности? Придётся научиться:
- Работать с землёй и администрацией.
- Заходить в госпрограммы.
- Строить поэтапно.
- Делать экономику с первого дня.
👉 Это не рынок умер — это умерла старая логика «построим — потом разберёмся».
Ставка просто обнажила то, что не работало ещё до неё.
📍 Сегодня запускаются не те, у кого дешёвый кредит.
А те, кто умеет выстраивать проект с нуля: от земли до финансирования.
Я вижу, как при ставке 21% регионы идут в стройку, ФРП выдаёт, а девелоперы запускаются без иллюзий.
Работаем с такими кейсами каждый день.
Если проект сложный — разложим по полочкам и доведём до результата.
👉 А вы уже пересобрали свою модель под новую ставку?
Или пока наблюдаете, как заходят другие?
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @Арслан Аюпов
| создание индустриальных парков с 0 / развитие промышленности
#господдержка #парки
