Сделки с недвижимостью не только самые крупные и дорогие из всех, которые проводят физические лица. Поскольку чаще всего речь идет о жилье, с ним связаны самые серьезные риски – никому не хочется оказаться без квартиры или в доме, где, как внезапно выяснилось, есть еще жильцы, которых нельзя выселить. Поэтому кроме обязательной проверки физического состояния жилья и отсутствия в нем неузаконенных перепланировок, нужно еще узнать и тщательно проверить всю юридическую и документальную сторону недвижимости и ее продавцов.
Главные правила при проверке документов квартиры
Занимаясь проверкой, важно соблюдать три основных правила
- Никаких копий, в том числе нотариально заверенных. Современные технологии позволяют творить чудеса в создании чрезвычайно правдоподобных копий документов, которые выглядят почти как настоящие. Поэтому только оригиналы и только с настоящими «мокрыми» подписями и печатями.
- Не будьте излишне вежливыми и всегда задавайте все вопросы, которые у вас возникают по поводу любых фактов и документов. Как только вы замечаете, что продавец или его представитель пытается что-то умолчать, торопиться, темнит или возникает разница между реальным положением дел и тем, как это пытаются представить продавцы – это тревожный звонок.
- Аналогично – всегда добивайтесь непосредственного живого контакта с владельцем недвижимости и получайте четкий недвусмысленный ответ по поводу согласия на продажу и другие ключевые вопросы. Сегодня даже видеосвязь не становится гарантией того, что вы общаетесь с живым человеком, а «мошенничество по доверенности» не теряет в популярности.
Хотите больше узнать о недвижимости как финансовом активе?
Подпишитесь на наш канал в Дзене: https://dzen.ru/norvikbank
10 пунктов для проверки документов квартиры и продавца
1. Паспорта всех собственников
Вас должны интересовать состояние документов, их актуальность, соответствие данных, отсутствие исправлений и данные о ранее выданных паспортах, сроки действия.
2. Документ-основание права собственности на квартиру
Таким документом может являться свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор долевого участия или уступки права требования, договор приватизации. Помимо наличия как такового, в нем обязательно нужно проверить соответствие указанных данных. Вас будут интересовать:
- Данные участников сделки;
- Адрес квартиры;
- Площадь недвижимости;
- Существенные условия договора.
3. Выписка из ЕГРН
Причем обязательно – свежая, не позднее 3 дней до момента совершения сделки. Это важно, поскольку имущество может попасть под арест или продавец может обанкротиться. В выписке нужно проверить следующие данные:
- Сколько у квартиры собственников.
- Данные всех собственников. Они должны совпадать с теми, что указаны в предоставленных паспортах (с учетом смены фамилий в браке и т.п.)
- Наличие обременений (ипотека, залог). У продавца нужно попросить предоставить документы, подтверждающие погашение ипотеки (залога) и снятие обременений.
- Наличие несовершеннолетних собственников. Если да, то для сделки потребуется разрешение органов опеки.
4. Справки из ПНД и НД
Позволяет убедиться, что продавец в здравом уме и твердой памяти, полностью отдает себе отчет в своих действиях, подписывая документы. Отказ от предоставления этих документов говорит в пользу отказа от сделки даже сильнее, чем любая информация в них.
5. Проверка на банкротство
С сегодняшней относительной простотой и популярностью процедуры банкротства это нужно проверять в одну из первых очередей. Если продавец на момент оформления сделки уже стал банкротом или в процессе оформления банкротства, это грозит, в том числе, тем, что сделка будет признана недействительной, т.к. на момент он не мог распоряжаться этим имуществом.
Проверку можно провести, как минимум двумя способами:
- Запросить у продавца свежую копию его кредитных историй изо всех бюро.
- Посмотреть открытые исполнительные производства на сайте ФССП по ФИО, дате рождения и региону проживания продавца.
6. Согласие супруга на продажу
Если квартира приобретена в браке, то при продаже нужно согласие второй половины. Это требование сохраняется, даже если на момент сделки купившие ее супруги уже развелись. Согласие должно быть официально оформлено у нотариуса.
7. Справка о зарегистрированных лицах
Опять же – чем свежее, тем лучше. Продавец может получить ее, чтобы предъявить покупателю в МВД, через МФЦ или «Госуслуги», в управляющей компании. Этот документ важен по двум причинам:
- Он дает сведения о том, сколько человек реально зарегистрировано в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние. Заодно поможет убедиться, что в квартире нет «вечных» жильцов, которые не могут быть выписаны.
- Данные для составления соглашения с продавцом о том, к какому сроку из квартиры будут выписаны все зарегистрированные.
8. Квитанции об оплате коммунальных платежей или справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
Долги, если что, будут взысканы с того, кто их наделал, но процесс разбирательства может поглотить много времени и сил, и точно не доставит никакого удовольствия. Заодно стоит сверить данные из квитанций с реальными показателями счетчиков воды, газа, электричества и т.п.
9. Справка об остатке маткапитала
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка позволит убедиться, что маткапитал не использовался при покупке, что автоматически делает детей собственниками долей в квартире.
10. Участие в судебных делах
Эти данные можно получить через ГАС «Правосудие» и картотеку арбитражных дел, а также проверить данные об исполнительных производствах на сайте ФССП.
Помните, что время, которое вы потратите на проверку всех документов недвижимости – это инвестиция в ваше собственное спокойствие и гладкий ход всей сделки!
Материал подготовлен командой ПАО Норвик Банк
Норвик Банк предлагает услуги физическим и юридическим лицам: кредиты под залог недвижимости, вклады, расчетно-кассовое обслуживание, обмен валюты, дебетовые и кредитные карты. Читайте наш Блог на сайте, подписывайтесь на наш Телеграм-канал и будьте в курсе актуальных новостей!