Для начала работы с многоквартирным домом, управляющая организация должна не только заключить договор управления с собственниками, но и внести адрес дома в реестр лицензий региона. Однако бюрократические задержки могут замедлить это прохождение, и обслуживание общего имущества необходимо.
Разберем, может ли управляющая компания начать свою деятельность и выставлять счета за коммунальные услуги, если изменения в реестре еще не внесены.
🔸 Когда управляющая организация должна начать управление многоквартирным домом?
В жилищном законодательстве существуют противоречивые положения. С одной стороны, согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, организация обязана начать выполнять обязательства по договору управления с даты, когда орган ГЖИ внес изменения в реестр лицензий. Это событие открывает возможность для УО управлять домом и выставлять жильцам счета.
С другой стороны, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ описывает условия, при которых организация может начать работу. Эти условия следующие:
Условие 1: УО заключила с собственниками помещений договор управления. Документ может подписать председатель совета или уполномоченное лицо, имея доверенность или решение общего собрания.
Условие 2: УО должна разместить информацию о доме в ГИС ЖКХ не позже пяти рабочих дней с момента заключения договора. Необходимо опубликовать полный набор информации, включая:
• адрес МКД;
• номер и дату договора;
• сроки выполнения обязательств по управлению;
• основание для заключения договора.
Также нужно загрузить электронную копию протокола общего собрания и договора управления.
Условие 3: орган ГЖИ внес изменения в реестр лицензий региона, содержащий адреса МКД, находящихся под управлением УО. Инспекция обновляет реестр по запросу управляющей организации, и она обязана предоставить информацию о новом МКД в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора.
Если выполняются эти три условия, организация имеет право приступать к своим обязанностям: содержать общее имущество, предоставлять коммунальные услуги и выставлять счета на оплату.
🔸 Право на выставление платы за ЖКУ и внесение адреса в реестр лицензий региона
На практике не всегда удается соблюсти положения ЖК РФ. Часто орган ГЖИ обновляет реестр лишь спустя несколько месяцев после подписания договора управления, и кому-то нужно обслуживать дом в этот период, поэтому организация может начать свою деятельность до обновления реестра.
В законодательных актах не дано разъяснений на вопрос, что делать, если адрес еще не внесен в реестр. Однако можно обратиться к судебной практике.
В деле N А33-27179/2018 управляющая организация начислила плату жильцам, даже когда информация о доме еще не была в реестре. Орган ГЖИ выдал предписание о нарушении, а УО попыталась его оспорить в суде.
Суд первой инстанции, апелляция и кассация признали действия организации незаконными, утверждая, что она не имела права предоставлять услуги и начислять плату.
Однако Верховный Суд не согласился с этими выводами и отметил следующее:
• УО может начать управление домом, даже если информация о нем отсутствует в реестре лицензий, это не означает недействительности лицензии.
• Право на начисление платы за ЖКУ не зависит от необходимости внесения адреса в реестр и вытекает из условий договора управления.
Нормы жилищного законодательства предназначены для обеспечения бесперебойного управления и обслуживания многоквартирных домов (МКД). Предписание ГЖИ может привести к тому, что собственников неправомерно освободят от уплаты за потребленные услуги и обязанности по содержанию имущества. В связи с этим управляющая организация, которая добросовестно исполнила свои обязательства по договору управления, может требовать от жильцов оплату.
Ключевое условие при разрешении подобных споров — фактическое управление МКД. В этом случае организация имеет право начислять собственникам плату за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) до того, как адрес дома будет внесен в реестр лицензий. Данную позицию подтверждают нижестоящие суды.
Например, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу, что организация действительно начала управлять МКД для исполнения решения общего собрания. Поэтому выставление счетов для оплаты является следствием оказания жилищно-коммунальных услуг, которые управляющая организация предоставила в период отсутствия дома в реестре лицензий.
Суд также отмечает, что ресурсоснабжающие организации (РСО) выставляют управляющей компании счета за поставку коммунальных ресурсов. Это указывает на наличие фактических договорных отношений, что позволяет признать управляющую организацию исполнителем услуг (дело N А33-6798/2019).
🔸 Итоги: возможно ли начисление платы за ЖКУ до внесения изменений в реестр лицензий?
Закон гласит, что управляющая организация может предоставлять жильцам плату только в случае, если орган ГЖИ внес изменения в реестр лицензий и добавил адрес данного дома.
Судебная практика показывает, что даты заключения договора управления и внесения изменений в реестр лицензий часто несовпадают. Если организация фактически начала управлять МКД, она может требовать оплату за работы и услуги до обновления реестра.
Важно оперативно подать документы в ГЖИ для внесения информации о МКД в реестр лицензий. Это должно быть сделано в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора управления. Перед этим необходимо опубликовать в ГИС ЖКХ данные о доме, протокол общего собрания и сам договор управления.
_______________________________________________________________
✅ Группа Вконтакте: самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы
✅ Телеграмм-канал: свежие новости из сферы ЖКХ, нововведения, судебные практики