Для покупки и продажи квартиры больше не нужно тратить часы на поездки в МФЦ, стоять в очередях и мечтать, чтобы документы приняли с первого раза. Сегодня можно зарегистрировать сделку с недвижимостью не выходя из дома — для этого нужна электронная подпись, которую называют цифровым ключом. С его помощью участники сделки подписывают документы онлайн, после чего Росреестр фиксирует переход права собственности.
Расскажем, как правильно сделать себе цифровой ключ, какие документы для этого понадобятся и почему не стоит откладывать его оформление.
Что такое цифровой ключ и зачем он нужен
Цифровой ключ — это форма электронной подписи, которая заменяет обычный автограф в документах. Он создаётся с помощью специального программного обеспечения и подтверждает личность человека, подписавшего документ.
В сделках с недвижимостью цифровой ключ избавляет от необходимости лично присутствовать в МФЦ. Все процедуры проходят онлайн: регистрация договора, подача документов в Росреестр и оформление права собственности.
Участники сделки загружают документы в личный кабинет на портале Росреестра и подписывают заявление с помощью цифрового ключа. Регистрирующий орган проверяет документы и фиксирует изменения с помощью своей электронной подписи — это экономит время и упрощает процесс для всех сторон.
Электронная подпись уникальна для каждого пользователя и защищена от подделки. Для генерации цифрового ключа используют сложные коды и шифры. Мошенники могут подделать паспорт или доверенность, но не электронный ключ или подписанные им документы.
Виды электронных подписей
Для работы с электронными документами существует три основных вида подписей. Они отличаются уровнем безопасности и сферами применения.
Простая электронная подпись
Базовый вариант, который применяется, например, в банках для подтверждения операций через СМС или пароли в приложении. Простая подпись фиксирует, что действие совершил владелец аккаунта, например отправил денежный перевод. На «Госуслугах» с её помощью можно записаться к врачу или оплатить коммунальные услуги.
Усиленная неквалифицированная подпись
Более сложный инструмент, для создания которого используют криптографию — это делает подпись надёжнее. Защищает документ от изменений, подтверждает его целостность. Неквалифицированную подпись можно использовать по предварительной договорённости, например для внутреннего документооборота в компании, продажи авто на «Госуслугах» или оформления налогового вычета.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП)
Цифровой ключ с самым высоким уровнем защиты, который закон признаёт полноценной заменой рукописной подписи. Подходит для подачи электронных заявлений в Росреестр, подписания документов на «Госуслугах», участия в электронных торгах. Гарантирует юридическую силу и достаточный уровень защиты данных в операциях с недвижимостью.
Как получить цифровой ключ
Чтобы провести сделку с недвижимостью дистанционно, нужно зарегистрировать УКЭП — получить сертификат подписи. Это можно сделать двумя способами.
В приложении «Госключ»
Для использования приложения нужно подтвердить свою личность с помощью заграничного паспорта с биометрией и смартфона с NFC, Единой биометрической системы или при личном посещении в своём банке или ближайшем отделении МФЦ.
Такую подпись может использовать гражданин РФ для подписания заявлений и документов на «Госуслугах». Получают её бесплатно.
В удостоверяющем центре
Вариант, доступный не только для граждан России, но и для иностранцев.
Для регистрации нужно выбрать аккредитованный удостоверяющий центр (УЦ) из списка на сайте Минцифры. Лучше выбрать УЦ, который давно на рынке, предлагает все услуги и продукты, необходимые для работы с электронной подписью, и даёт бесплатные консультации.
Для хранения цифрового ключа необходимо купить токен или смарт-карту — специальное защищённое устройство — и лицензию «КриптоПро CSP». За услуги удостоверяющего центра, оборудование и ПО придётся заплатить около 6000 рублей.
В 2025 году выпустить УКЭП другими способами, в том числе через сайт СберБанка или приложение «Домклик», нельзя.
Как использовать электронный ключ для заключения сделок с недвижимостью
С помощью УКЭП можно подписать любой договор, касающийся недвижимости: для её продажи, сдачи в наём, дарения или передачи в залог.
- Для заключения удалённой сделки нужна подтверждённая учётная запись на портале «Госуслуги». Через неё необходимо войти на сайт Росреестра.
- Затем следует загрузить требуемые в конкретном случае сканы документов: выписки из ЕГРН, договора найма или купли-продажи, нотариального согласия супруга (если оно требуется) и других.
- Далее нужно оплатить госпошлину и указать электронную почту, куда будет отправлена выписка из ЕГРН с новыми данными. Документ придёт в формате PDF с усиленной квалифицированной электронной подписью Росреестра. Он имеет такую же юридическую силу, как бумажный вариант.
Перечисленные действия должны совершить все участники сделки.
Преимущества использования электронного ключа
- Экономия времени. Документы не нужно печатать и пересылать. Сделка заключается быстро, время потребуется только для установки ПО для работы с цифровой подписью.
- Удобно для всех участников. Сделку можно полностью провести в онлайн-формате. Собственнику и покупателю не нужно договариваться о встрече и ездить в госучреждения для подачи документов — всё подписывается через интернет.
- Меньше бюрократии. С цифровым ключом не нужно лично посещать Росреестр или привлекать нотариуса для заверки договора. Большинство процедур, включая регистрацию права собственности, проходит онлайн.
Риски и недостатки электронной подписи
- Потеря или кража ключа. Если токен с ключом утерян или украден, злоумышленники могут использовать его для подписания документов от имени владельца. Чтобы избежать проблем, нужно держать в тайне и регулярно менять пин-код к токену, ограничить доступ посторонних к устройству и сразу заблокировать ключ через удостоверяющий центр, если он попал в чужие руки.
- Нет защиты от сделок под давлением. Если договор удостоверяет нотариус, он встречается с участниками лично, проверяет их дееспособность и намерения. При проведении онлайн-сделки таких проверок нет.
- Важна готовность всех сторон. Перед оформлением цифрового ключа важно убедиться, что все участники сделки готовы работать в электронном формате, покупатель или продавец не откажется от дистанционной подачи документов из-за незнания процедуры или отсутствия электронной подписи.
- Не все сделки можно зарегистрировать. Электронный ключ запрещено использовать для подписания завещания (п. 1 ст. 1124 ГК РФ), заключения сделок с участием несовершеннолетних и операций, в которых участие нотариуса обязательно.
Коротко о главном
- Цифровой ключ позволяет оформить сделку с недвижимостью дистанционно — документы подписывают онлайн, а регистрация в Росреестре проходит без личного визита.
- Для заключения сделки нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Её можно получить через приложение «Госключ» или в удостоверяющем центре.
- УКЭП удобна: она экономит время, упрощает подачу документов и избавляет от бюрократии.
- Цифровой ключ требует бережного хранения: нужно использовать сложные пин-коды, регулярно их менять, не давать токен посторонним и сразу блокировать при утрате.
- Электронная сделка подходит не для всех ситуаций. Например, для заверки завещаний или договоров с несовершеннолетними нужно обратиться к нотариусу.