Вступившие в силу с 01.03.25 г. нововведения относительно изменения порядка регистрации договоров и прав на недвижимое имущество поставило пред участниками оборота недвижимости несколько острых вопросов.
Самым животрепещущим оказался этот: «Кто должен оплачивать гос.пошлину за регистрацию права Участника долевого строительства, когда заявление подаёт Застройщик?»
Вопрос не праздный. Размер гос.пошлины за регистрацию права с 01.01.2025 г. увеличился вдвое и теперь составляет 4 000 рублей для физических лиц и 44 000 рублей – для юридических.
Тенденции последних лет к уменьшению пощади квартир при одновременном увеличении их количества привело к тому, что в свежесданном жилом доме, с учётом парковочных мест и кладовых, число объектов регистрации может превышать 1000 шт. То есть совокупный объем гос.пошлины может превышать 4 000 000 рублей. И это при условии, что все участники – физические лица.
Так кто же всё-таки должен раскошелиться и пополнить бюджет? Попробуем разобраться и начнём с понятий….
Кто должен совершить действия?
Согласно абз. 1, ч.6, ст. 16 ФЗ № 214 Застройщик обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме.
В какой срок должны быть совершены действия?
Та же норма предписывает Застройщику совершить необходимые действия в срок не позднее 30 рабочих дней со дня подписания документа о передаче объекта долевого строительства (это может быть акт, односторонний акт или иной документ о передаче).
Какие конкретно действия должен совершить Застройщик?
Вот тут начинается самое интересное….
Всё та же ч.6 ст. 16 ФЗ № 214 предписывает Застройщику направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект в электронной форме.
Т.е. ни «обеспечить регистрацию», ни «совершить действия, необходимые для регистрации», ни уж тем более «зарегистрировать право собственности», а именно НАПРАВИТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ.
И с момента направления заявления в Росреестр обязанность Застройщика будет считаться выполненной.
А кто платит пошлину?
Согласно ст. 333.17. Налогового кодекса плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий (в нашем случае – «подают заявление на регистрацию права).
Так в чём вопрос???
Застройщик подаёт заявление на регистрацию права, он обращается за совершением юридически значимых действий. Поэтому именно он и должен платить пошлину!
На первый взгляд всё верно и логично. Но только на первый ...
Дело в том, что Застройщик, подавая заявление на регистрацию, совершает действия, направленные на возникновения права у другого лица. В нашем случае у Участника. Совершает он эти действия на основании прямого указания закона.
Это означает, что Застройщик в рассматриваемом случае является всего лишь представителем Участника, чья функция сводится лишь к передаче по назначению необходимого документа, подписанного от имени Участника.
Эту ситуацию можно сравнить с той, когда Участник выдал доверенность Застройщику для подачи заявления на регистрацию права: Застройщик подписывает заявление как представитель, направляет его на регистрацию и после получения от Росреестра платёжных реквизитов (уникальный идентификатор начисления – УИН) направляет полученную квитанцию Участнику для оплаты пошлины.
Правоту этого тезиса подтверждает и сам законодатель в п.4 ч.6 ст. 16 ФЗ № 214: «[Застройщик при этом] осуществляет указанные действия без оформления доверенности.»
Соответствующим образом заполняется и раздел 8 заявления на регистрацию права: символом «V» необходимо отметить поле «представителем, действующим на основании федерального закона»
Таким образом, основная обязанность Застройщика сводится лишь к необходимости технически сформировать, подписать в качестве представителя и подать на регистрацию заявление о регистрации права от имени и в интересах Участника. Заявителем в данном случае является сам Участник. Именно Участник в лице Застройщика (а не Застройщик) обращается за совершением юридически значимых действий. Именно Участник несёт бремя оплаты государственной пошлины.
Возражения
Здесь, конечно же можно возразить, что п.3 ч.6 ст. 16 ФЗ № 214 предписывает Застройщику «передать собственнику … выписку из ЕГРН». А получить выписку без оплаты пошлины невозможно….
Всё верно!
Застройщик обязан передать выписку Участнику (точнее сказать – переслать - т.к. при электронной регистрации выписка из ЕГРН тоже будет в электронном виде).
Но обязанность передать Участнику выписку из ЕГРН после регистрации является производной, зависимой от факта регистрации, которую проводит Росреестр.
Связано наличие этой обязанности с тем, что Застройщик подаёт заявление о регистрации права через специальную программу, и у Участника нет доступа ни к поданным на регистрацию документам, ни к документам, полученным после регистрации.
Поэтому, дабы Участник не вымаливал у Застройщика свою выписку, законодатель обязал последнего передать-вручить-направить полученные после регистрации документы их законному владельцу, т.е. Участнику.
Что будет, если Участник откажется оплачивать пошлину?
В этом случае Застройщик в ответ на отправленное заявление получит от Росреестра уведомление об оставлении заявления без рассмотрения. Но несмотря на то, что право зарегистрировано не будет, обязанность Застройщика подать заявление о регистрации права будет считать выполненной.
И Застройщику лучше сохранить такое уведомление вместе с письмами Участнику, в которых он просил оплатить пошлину, на случай проверки со стороны Гостройнадзора.
С уважением, Василий Сидоренков