Многие арендодатели сталкиваются с ситуацией: срок аренды давно истёк, а жильцы и не думают освобождать квартиру. В чём причина? Особенно часто это происходит, когда в договоре предусмотрено автоматическое продление аренды.
А с вами на связи я, Станислав Марулёв, юрист по банкротству физических лиц и эксперт в области финансов с опытом более 10 лет. Подписывайтесь на мой телеграм-канал, чтобы всегда быть в курсе последних новостей по финансам, пенсиям, долгам и кредитам.
Почему договоры аренды чаще всего заключают на срок до года
Собственники жилья нередко отдают предпочтение договорам аренды сроком менее 12 месяцев — и не без оснований. Всё дело в том, что договоры сроком от года подлежат обязательной регистрации в Росреестре, а также предоставляют жильцам преимущественное право на заключение нового соглашения (согласно статье 683 Гражданского кодекса РФ). Это создаёт для владельцев дополнительные юридические обязательства и сложности.
Чтобы избежать этого, арендодатели часто подписывают краткосрочные договоры — например, на 11 месяцев — добавляя в них пункт о пролонгации. Если стороны не выразили возражений, договор автоматически продлевается на тот же срок.
Почему автоматическое продление теперь не всегда безопасно
На первый взгляд такая схема кажется удобной, но недавняя позиция Конституционного суда РФ изменила восприятие краткосрочной аренды. Суд рассматривал дело, касающееся возможности расторгнуть краткосрочный договор в одностороннем порядке, если арендодатель просит жильцов освободить квартиру до окончания срока.
Решение суда однозначно: такие действия допустимы лишь при наличии веских причин, прямо прописанных в договоре. Причём эти причины должны быть связаны с нарушениями со стороны арендатора — например, серьёзной задолженностью или грубым нарушением условий проживания.
Когда съёмщик может остаться на законных основаниях
Если веских оснований для расторжения нет, арендатор может обратиться в суд, требовать компенсацию и вернуть право на проживание в квартире. Кроме того, Конституционный суд уточнил, что если краткосрочный договор регулярно продлевается и общее время проживания превышает год, то такие отношения уже приравниваются к долгосрочной аренде. Это зафиксировано в Постановлении КС РФ от 2 июня 2022 года № 23-П.
Что это значит для владельцев квартир
На практике это означает: даже краткосрочный договор с автоматическим продлением может фактически стать долгосрочным, если жильцы проживают в квартире более года. А при долгосрочной аренде выселить жильцов без судебного разбирательства уже невозможно — Конституция РФ (статья 40) гарантирует гражданам право на жилище.
Таким образом, если арендодатель хочет сохранить возможность прекратить аренду во внесудебном порядке, ему лучше каждый раз заключать новый договор сроком до 12 месяцев без условий о пролонгации. Именно такую практику недавно подтвердил Конституционный суд как юридически корректную и безопасную.
Моё личное мнение
Как человек, внимательно следящий за юридическими новостями, я считаю, что владельцам квартир стоит быть особенно осторожными при составлении договоров. Надежда на автоматическое продление и возможность «в любой момент попросить съехать» больше не работает так, как раньше.
Закон всё чаще становится на сторону нанимателя — и если не предусмотреть все нюансы, можно потерять контроль над своей же недвижимостью. Лучше перестраховаться и оформлять новый договор каждый раз, пусть это и немного хлопотно.
А как бы вы поступили на месте арендодателя: продолжали бы каждый раз заключать новый договор или доверились бы пролонгации? Обязательно делитесь своим мнением в комментариях.
Также подписывайтесь на мой канал, это мотивирует меня чаще писать для вас статьи на разные популярные темы.
Популярное на канале: